成交总价和楼面价不断刷新 央企和上市公司你追我抢———

　　12月10日，在上海，绿城集团以16.611亿元的价格竞得浦东一住宅地块，溢价率高达379%，折合楼面价达19039元/平方米。据报道，这一价格比周边楼盘均价高出4000元。

　　而就在12月4日，北京亦庄新城一地块以48.3亿元的价格被远洋旗下北京远东新地置业有限公司竞得，创出了北京今年土地成交最高溢价率467%，楼面价也超过18000元/平方米。而根据北京市房地产交易管理网上的数字，这块地周边在售项目金色漫香林7月12日领到预售证的楼座，住宅成交均价为14747元/平方米。

　　一南一北，上海、北京，同样的高溢价率，同样的高楼面价，同样的“面粉贵过面包”，都在年末续写着今年土地市场的疯狂。

　　● “短命”的地王：

　　你方唱罢我登场

　　虽然亦庄地块荣登今年北京土地溢价率榜首，但无论是总价，还是楼面价都低于顺义后沙峪地块。11月20日，位于中央别墅区的后沙峪地块以总价50.5亿元，被顺义本地企业、北京市大龙房地产开发有限公司竞得，楼面价高达29859元/平方米，堪称今年北京土地市场“双料地王”。

　　而从今年5月21日富力拿下广渠门外10号地开始，“地王”的桂冠已经数次更迭。广渠门10号地的成交价是10.22亿，楼面价14096元/平方米；而起始价是2.9925亿元，溢价率为242%，一时被多方冠以“地王”称号。

　　刚过一个月，6月25日，位于通州区的九棵树地块就刷新了成交总价的新高：17.4亿元。然而九棵树刚戴上一天“地王”的帽子，6月26日，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下水源九厂东侧地块，又成为“新科地王”。4天后，备受瞩目的广渠路15号地登场，中化方兴以黑马姿态横空出世，以40.6亿元的总价将15号地揽入怀中。“地王”的名头也直到后沙峪地块登场才卸下。

　　伴随着土地成交总价的不断攀高，楼面价也基本上是一路上扬。除去位于别墅区的后沙峪地块，从广渠门10号地的14096元/平方米，到广渠路15号地的14494元/平方米，再到亦庄地块超过18000元/平方米；包括通州、大兴，北京土地市场楼面价的攀升可谓多点开花。

　　城头变换“地王”旗。“地王2009”这部大片仍在继续。备受瞩目的中服地块即将入市，据传已有SOHO中国、远洋集团等大鳄虎视眈眈。而最终是否又有黑马半路杀出，尚未可知。然而无论谁是最后的赢家，中服地块预期超过百亿的成交价，都将使地王再次易主。

　　●黑马都是国字号

　　说起今年火爆的“地王”现象，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受《广厦时代》采访时笑称：如果潘石屹看到后来亦庄地块的楼面价，只会后悔自己当初胆小了、小气了。然而在另一些业内人士看来，即使潘石屹在竞拍广渠路15号地的时候继续加码，依然会败下阵来。因为和他打擂的，是拥有央企雄厚背景的企业。

　　央企、国企，是今年北京土地市场绕不过去的主角。从出现在广渠门10号地竞拍现场的中国电子旗下企业，到同属中国电子麾下、拿下水源九厂地块的成都中泽置业，再到拿下广渠路15号地的中化方兴；从在大兴创下楼面价7248元/平方米的保利，再到斥资48亿，连续斩获奥体南区三地块的中建国际建设有限公司与北京保利兴房地产开发有限公司联合体，以及北京大龙房地产公司，无不是具有央企或者国企背景。这和2007年主要是上市公司高价拿地形成鲜明对照，在财大气粗、背景深厚的央企和国企面前，其他房地产公司只能退避三舍。

　　在地产评论人叶檀看来，今年，央企，特别是地产并非主业的央企之所以大举高价拿地，主要是因为在产能过剩的情况下，企业从国家4万亿注资中得到的资金不可能再投入主业，于是流向房地产市场，因此央企才能“不惜重金”去拿地。而在今年的政策环境中，央企获得资金的成本较低。

　　而对于部分国企的拿地，业内人士普遍认为是“土地财政”的结果。今年前11个月，北京地方财政收入1892亿元，其中，土地收入600亿元，占近30%的比例。特别是针对北京大龙房地产公司拿下后沙峪地块，各方质疑声音屡见报端。“按照2009年盈利水准，大龙地产偿还完所有的地价款需要19年”“50亿元的贷款将远超过大龙地产29.41亿元的总资产”等分析，都直指大龙“区属企业”的背景。

　　一位不愿透露姓名的分析人士表示，国企拿地，对于依靠土地财政的地方政府来说，不过是把钱从左兜放到右兜；另一方面，国企高价拿地也就成为该区域今后土地出让的标杆，“这片地方已经这么贵了，再拿地都得参照着来”，以致高价地成为今后土地出让的“参照物”。

　　●房价高涨刺激地价：

　　鸡生蛋，还是蛋生鸡？

　　虽然地王出现，导致周边新房和二手房价上涨已经是公认事实。但谈到今年地价的高涨，不少业内人士也认为这和房价的上涨不无关系。

　　“买面粉的投入，最终能靠卖面包赚回来。”在中原地产华北区域董事总经理李文杰看来，无论是央企，还是民企，无论是在最后高价拿地，还是在竞价过程中不断加码，心理预期都是将来能赚回来。“这是拿地房企的基本判断。”而房企的这种心理预期，和今年楼市火爆、房价攀升这些诱因形影不离。

　　2003年，顺驰以超过2000元的楼面价拿下黄村地王；华润以25.65亿的总价，超过3600元的楼面价拿下清河地王，“虽然开始都被认为拿地价格偏高，但后来卖出的房价证明当初高价拿地也值了。” 陈云峰也对我们表示，房价长期看涨的趋势，给了开发商现在高价拿地的信心，在开发商心里，“楼面价比的不是周边现在的房价，而是预期两年之后将来入市时可能达到的价格，乃至整个项目售罄后的均价。”

　　●抑制地王：地块拆小可行否？

　　11月3日，北京奥林匹克公园南区奥体文化商务园区地块(商业金融)被一分为三，同时挂牌。业内人士解读政府此举意在抑制地王，通过降低单宗地块的总价，也给更多房企拿地的机会。

　　一个月之后，戏剧性的一幕出现了：12月3日，中建国际建设有限公司与北京保利兴房地产开发有限公司联合体连下三城，以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽了拆分后的三块地。平均下来，楼面价约合18519元/平方米。

　　如何平抑地价？如何避免土地市场的“寡头垄断”？依然是路漫漫其修远兮，有待各方求索。而在业内人士看来，民企纷纷上市，拓展融资渠道，也不排除意在与央企掰掰手腕、以能在土地市场能有所作为。

　　此外，叶檀认为“公私合营”也是知名房企突围的可选路径。“与其与航母型企业短兵相接，不如以自己的优势与对方联姻，共同拿地，共同开发，共享收益。”而对于中小房企来说，在这一波洗牌中面临着严峻形势，可行的出路是致力于局部市场，致力于特色取胜，以项目公司的形式从大房企手中分一杯羹。

　　本版文/张旭(除署名外)