亚运城成交地价是否过高?项目整体出让是否会造成区域垄断,进而抬高房价?现场竞价结束后,广州市国土房管局相关负责人表示,亚运城项目的成交价格是理性的,土地出让收入将用于亚运项目建设、城市建设、民生工程等用途。

　　一问:政策利空,为何逆势出“地王”?

　　此前,有不少专家认为,由于近期楼市调控政策不断出台,预计亚运城最终成交价不会超过200亿元。然而在这样的政策压力下,中国第一总价“地王”仍然逆势而生,楼市调控信号难消开发商拿地热情。

　　合富辉煌集团首席分析师黎文江说,亚运城项目能在政策利空的情况下高价出让,说明开发商对楼市前景仍然看好,对广州楼市的预期升值空间充满信心。

　　广州房地产专家邓浩志说:“现在房企的态度是有钱不如有地,有地自然能够套钱,所以这个大背景不变,地王仍会出现,那怕首付50%的地价也不能遏制。”

　　二问:是否按新规首付五成土地出让金?

　　此次亚运城项目是土地出让金首付不得低于50%的新政出台后,广州首幅出让的热点地块。

　　广州市国土房管局相关负责人表示,由于亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台,因此本次亚运城项目出让仍继续按挂牌公告文件的约定执行。

　　按挂牌公告文件规定,富力、雅居乐、碧桂园需要在今年12月25日前,也就是三天之内缴交40%的土地出让金,按成交价计算就是102亿元。第二期要在2010年12月10日之前缴交30%,按总价计算是76.5亿元。剩下的76.5亿将在2011年12月10日之前缴清。

　　他表示,目前,广州土地出让收入使用范围严格按照国家有关规定,用于征地拆迁等土地开发、城市建设、惠民支农工程等用途。亚运城项目的土地出让收入也将严格按照上述使用范围,用于亚运项目建设、城市建设、民生工程等用途。

　　三问:是否会造成区域垄断抬高房价?

　　广州市国土房管局相关负责人指出,考虑到亚运城项目用地规模大,交通、教育、医疗等生活配套完善,加之地处广州未来重点发展的新区、人居环境优美等因素,因此整体来看,亚运城项目的成交价格是理性的,是符合其内在价值的。

　　亚运城项目是否会造成区域垄断?广州市国土房管局相关负责人回应说,亚运城项目商品住宅供应量为385万平方米,分6年供应,每年的供应量约60多万平方米。而广州十区每年商品住宅的供应规模在800万平方米左右,亚运城项目供应量占全市供应量的比例仅为8%左右,这样的占比要形成垄断话语权可能性不大。

　　他分析,考虑到市场需求选择的日益多样性和灵活性,单一楼盘、单一区位、单一开发特色的商品住宅要影响整个市场供求关系和价格也是不现实、不符合市场规律的。“从根本上来看,影响商品住宅价格走向的决定因素还是宏观上的整体供求关系。”

　　四问:亚运城可否分割开发?

　　广州市国土房管局相关负责人表示,根据广州土地开发建设的相关规定,如果是联合体通过公开出让竞得土地,允许其成立项目公司进行土地开发建设,但须在办理用地批准、土地权属登记等手续前,稳定股权关系并实行共同开发,不允许分割土地进行开发建设,股权关系变动也将按照土地转让的有关规定执行。

　　五问:地王大战“民企军团”为何能扳回一城?

　　今年以来,全国“地王”不断,而且几乎无一例外地被国企夺得,一时间“国进民退”的传言四起。

　　黎文江认为,在此次亚运城的焦点之战中,民企联合体一举击败国企联合体,说明民企同样实力雄厚。专家指出,三家民企巨头的资金回笼情况良好,现金流充裕,能够支撑他们在亚运城项目上与国企“决一死战”。

　　而此前,保利、中海、万科已在全国各地拿下多幅高价地块,相关数据显示,保利年内圈地已花400亿元,这些房企巨鳄在关键时刻后劲不足。

　　目前,不少专家担心的最大问题是,国家不断推出的调控新政对整个楼市的影响,一旦调控力度加大,势必给亚运城项目带来冲击。