2009年的房地产市场，“地王”是最热门的关键词之一，随着房地产市场的迅速回暖直至火爆，全国各地经历了一波又一波的抢地狂潮。今年年初，“地王”再度成为了房地产行业各方讨论的焦点，只不过这次在“地王”后面多了几个字——被回收。据媒体报道，北京大龙地产公司以50.5亿元天价拍下的2009年北京“地王”被收回，其所缴的2亿元竞买保证金被没收。从创造“地王”到“被收回”，北京地王仅仅用了两个月时间就实现“华丽”转身。北京地王被收回，在2010年初的房地产市场，其实并不是个案。据报道，几乎在同一时间，由招商地产和香港九龙仓集团在南京以24.1亿拿下的南京第二“地王”近日也被收回，两家公司共投的2.3亿元竞买保证金被没收。

　　一线城市陆续出现的回收“地王”的现象，是政府对土地市场动真格了，还是仅仅是杀鸡儆猴？又或者是开发商在对后市做出预判后的主动放弃呢？

　　“被收回”背景

　　北京地王 “蛇吞象”碰上新政

　　根据相关规定，大龙地产应在30日内缴纳20%的地价款，即约10亿元，而地价款的80%不得迟于180天内交清，即今年5月20日前。本该5月底受罚的大龙公司却早早脱身，让人不得不疑惑，该公司是割肉逃跑还是有其他内情。

　　据《21世纪经济报道》说，大龙地产敢于拿2亿元赌50.5亿元的地王，也是有原因的。按照此前北京市的规定，土地出让收入扣除开发成本后，市八区按照市财政和区财政“五五分成”，其他区县的土地出让金，则直接返还到区里。

　　而大龙地产控股股东是顺义大龙城乡建设总公司，其公司资料显示它是隶属于顺义区政府的全民所有制企业。因此，顺义区政府和大龙地产之间，有机会左手倒右手——大龙地产将地拍下后，未必一定要真金白银付出50.5亿元。然而，就在大龙地产拿下顺义后沙峪地块1个月后，2009年12月17日，财政部、国土部等五部联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。这样，迫使大龙地产必须先有50.5亿元过账，如此一来，仅有30亿元家当的大龙地产瞬间捉襟见肘，所以在限定首付的日期还有好几个月的情况下，便不得不主动放弃。

　　南京地王 开发商对楼市未来不乐观

　　据搜狐焦点网南京站报道，在南京仙林地块被回收后，招商地产董秘孙宁在接受媒体采访时表示，公司已经在2008年年报中公布了计提这块土地的损失。在招商地产2008年年报“财务报表附注——其他应收款续”一项中，公司已经明文表示，瑞嘉投资实业有限公司(被收回地块的开放商)由于未按约定期限缴纳竞得土地的首期款，公司对已支付1.08亿元保证金作了全额计提的减值准备。

　　孙宁认为该地块是在2007年底中标的，当时市场环境已经不好，开发该土地可以用“得不偿失”来形容，放弃对公司的影响并不大。由于是合作竞标，该地产对于招商地产来说不过投资12亿，目前招商地产保证金方面损失为1.08亿元，对公司来说影响很小。而九龙仓公司也发出了声明，该公司称，早在2008年，合作公司双方已经决定终止有关项目的投资计划，集团于2008财年对有关项目的已缴付金额作出全数拨备。

　　从两家地王被收回的背景中，我们不难发现，其实两块地其实都是开发商主动放弃的。北京“地王”原本想通过土地政策的漏洞一口吃个大胖子，但最终却因为土地出让金的收支方式发生改变而上演“蛇吞象”的闹剧；南京地王则是开发商嫌两年前的地拿贵了，早就做好了被收回的准备。

　　原因分析

　　土地交易存漏洞 亡羊补牢为时未晚

　　从公布的相关文件中可以看出，近期收回两个地块，都仅仅是缴纳了土地出让金，连地款首付都没有交，特别是南京仙林地块，香港九龙仓集团与招商地产在2007年就将地拿下，但过了两年后，开发商只是在土地拍卖前交了这些钱，土地拿到手后什么也没做，首付款没交，土地合同也没签，这块地白白在他们手上闲置了两年，这才被国土部门收回。而北京顺义区的50亿天价“地王”，却让总资产仅30亿元的大龙地产公司成功拍下。在国土部要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排后，这一交易立马流产。

　　深圳尊地地产咨询有限公司营销总监曾瑜表示，这一方面反映的是我国的土地出让制度中存在漏洞，对于拿地企业的资格认定没有具体的规范；同时也是土地交易政策执行不力的体现。古语说“亡羊补牢，为时未晚”，从国家近期的一系列政策来看，无论是对土地交易的监管，还是对开发商拿地条件的限制方面，都像是要动真格的了。这对于土地交易市场规范及整个房地产行业的后续发展，都是十分有利的。

　　事件影响

　　拿地条件收紧 加速房地产市场洗牌

　　去年11月，国家国土资源部要求各地要严格土地出让制度，还规定了出让金的首付比例要达到总价款的50%。12月，财政部、国土部等五部联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。同时，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清，不得分期缴纳。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　对此，有业内人士表示，新的土地政策一方面会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼资金，增加普通商品房供给。而另一方面，这样一来，对开发企业的资金要求会更高，其拿地成本也将随之增加。从而加速房地产市场洗牌，淘汰一些中小型房企。

　　警示开发商拿地热情 市场观望或更浓

　　此次“地王回收事件”，不仅引起媒界的关注，也引起了业内人士的高度关注。深圳尊地地产咨询有限公司营销总监曾瑜就表示，此次“收地事件”可能会对2010年的楼市产生较大的影响。一方面对开发商的拿地“热情”会有所警示，土地市场“地王”现象可能会有所减少；另一方面，老百姓的置业信心可能也会略受影响。

　　曾瑜表示，地王回收事件，一方面会促使部分开发商加快开发速度，同时要着手准备2010年的价格方案，因为面对政府日益收紧的政策和清理土地市场的决心，大家都想跑货，只不过看看谁先跑而已。另外，老百姓也会觉得国家真的在做事了，观望心态会更加强烈一点。供应增加、价格调整、需求观望，对于遏制房价，促进房地产市场健康平稳发展，加快市场的调整节奏是非常有利的。

　　专家支招

　　开发商囤地战略需改变

　　王詠雪(云南财经大学经济发展研究中心研究员)

　　长久以来，土地储备一直是市场用以衡量地产股价值的重要标杆，众多地产公司以拿“地王”为荣，并试图通过地王推动自身土地储备增值，这一手法在过去几年由于政策监控不严，地方政府对于囤地行为处罚不力，使不少地产公司获益不少。但在去年年底国家开始严控地产开发贷款，严厉处罚囤地行为之后，这种事实违规的做法给地产公司带来的是极大的隐性风险，特别是一些土地储备虽多，但缺乏开发资金的地产商，将会面临大量土地储备被收回的可能，一旦这种情况出现，地产公司的业绩将会受到严重的影响。

　　近期地王回收的事件都是发生在一线城市，原因就在于一线城市的房地产市场是泡沫最集中的地区，有敲山震虎的作用。同时，也表明了政府对于规范土地市场的决心。像北京大龙地产公司这样的想依靠政府关系拿地获益的企业，今后在此方面的道路会越来越窄。另外，虽然目前像昆明这样的二三线城市在土地交易中溢价现象并不突出，但开发商也应该在拿地的时候认清自身实力，更加谨慎，用市场的眼光去判断，而不要心存侥幸。

　　面对日渐收紧的土地政策，以及陆续有地王被收回的现象，开发商应该调整企业的中长期发展战略，改变在旧有政策下囤地获利的运作方式。一方面，开发商需要增加自有及自筹资金的储备，因为新政对开发商的自有资金持有量的要求会更高，一些依靠施工单位垫款或是过于依靠银行信贷的开发商将会被淘汰；另一方面，也要提升企业的研发及技术水平，以及对于市场的调研和判断的水准，因为今后的项目开发需要更加专业化的市场预判和项目运作能力，如果企业不自我提升，出现拿地拿“贵”了的得不偿失的现象恐怕难以避免。

　　相关链接

　　被回收的地块

　　2005年7月 上海两家公司以5.45亿元高价取得的“地王”——新街口铁管巷地块，因不按合同约定足额缴纳土地出让金，被南京国土局收回，并没收8150万元土地出让保证金。

　　2008年7月 南京华光地产的两江宁地块被收回，原因是未能及时交纳土地出让金，定金损失在5000万元以上。

　　2008年8月 中莱投资有限公司以44.75亿元(广州地王)拿下广州科学城一块47.2万平方米的土地被回收，其竞买保证金8000万元被没收，并被禁止继续参与该地块竞拍。

　　2008年11月 南京新城创置房地产有限公司主动要求退回一幅总价2.36亿的江宁地块，为此付出损失定金3540万的代价。

　　2010年1月 香港九龙仓集团与招商地产在南京以24.1亿(南京第二高地价)如愿拿下的G82号地块被收回，约2.3亿元保证金被没收。

　　2010年1月 北京大龙地产以50.5亿元(北京地王)拍得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地被收回，并没收2亿元保证金。