土地储备何以未能调控住房价?——中新网
本页位置: 首页新闻中心房产新闻
    土地储备何以未能调控住房价?
2010年05月14日 09:33 来源:法制日报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小

  通过垄断城市土地一级市场,控制土地的供应量,抑制土地投机,防止地价非理性上涨,是建立土地储备制度的主要目的。

  但近年来,地价飞涨、房价飞涨,甚至有评论称,越是土地储备制度实施比较好的城市,房价上涨越快。土地储备的目的为何难以实现?

  双重角色困局

  “多个进口、一个蓄水池、一个出口,这是我国土地市场宏观调控的主要模式,政府希望垄断城市一级土地市场,拿到土地的收购权和供应权,加强宏观调控能力。”中国农业大学朱道林教授表示,“但现在看来,宏观调控没有做到,也无法做到。”

  据悉,1996年,上海建立我国第一个土地储备中心。土地储备建立之前,主要是开发商通过协议出让的方式获得生地,由开发商负责拆迁和基础设施建设,这种方式虽然减轻了政府的负担,带动了城市的发展,但是也有弊端:不利于政府宏观调控,开发商囤积土地、开发周期较长;容易损害原土地使用人的利益;更重要的是协议出让的方式带来灰色交易和寻租空间。

  储备制度建立之后,政府将生地开发为熟地,开发商只能通过招拍挂的方式拿地。理论上,政府可以有效控制土地供应量,土地储备因此在有关主管部门看来,相当于城市用地的二次创新。但在实施过程中,地方政府将土地收益作为增加财政收入的重要手段。“中央政府的目标是控制土地价格,防止房地产市场泡沫;而地方政府不同,在土地价格持续走高时,势必会尽可能抛售存量土地,以获取高收益。这种短视行为大大弱化了政府的宏观调控能力。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示。

  政府既是公共利益的代表者和市场干预者,同时又作为土地储备市场的参与者,在追求利润最大化上必然产生矛盾。在业内专家看来,土地储备制度中政府的双重角色使得制度设计的初衷难以实现。

  中国社科院2009年城市蓝皮书指出,实际工作中,往往是部门利益大于国家利益,很多土地储备机构热衷于收购增值潜力大的城市存量土地,土地供应也以追求增值为目的,忽视城市规划的限制和对市场的调控作用。

  出让方式单一

  储备土地出让方式单一,也削弱了宏观调控能力。楼建波表示,土地出让过于强调招牌挂的方式,结果对最近几年的地价飞涨推波助澜,与制度设计初衷相违背,不仅没有起到调控市场的作用,反而引起了市场的不稳定。

  今年4月16日,在一片指责声中,北京市国土资源局宣布,北京市将改进目前土地出让方式,弱化投标价格比重,综合投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度等因素作为评标条件,同时设定合理价格区间,由“价高者得”为“最佳者得”。

  此前,上海、武汉等地已经改变了土地出让中“价高者得”的模式。

  “土地储备的功能还受制于周期和资金。由于土地储备资金严重依赖于银行贷款,如果储备的周期太长,不能及时出让,那么利息负担就会很重,尤其是在市场低迷时,可能无法偿还银行贷款。如果及时出让,就不利于宏观调控。”楼建波说。

  一位专家告诉记者,各类银行贷款一般占土地储备机构运营资金的70%至90%,个别地方甚至接近100%,蕴藏着巨大的资金风险和法律风险。

  “目前北京、上海等地都引入了民间资本进入土地储备的开发整理环节,如果市场向好、出让顺利还好,市场一旦低迷,民间资本的法律性质如何认定,风险如何分担就是问题。”这位专家表示。

  楼建波告诉记者:“土地市场价格走高时,政府不愿意调控,土地市场价格走低时,政府则可能没有能力调控。”

  房价调控悖论

  “想通过土地储备改变供求关系来调控地价,调控房地产市场,做不到。”朱道林直言,“在正常的市场条件下,房价上升过快时,可以增加供给来降低房价。但当市场出现泡沫时,越增加供给,人们的预期收益越高,越是买涨不买跌。”

  在他看来,目前的房地产市场就是非正常的市场。商品房不是与人们收入相当的消费品,而是期待增值的投资。在这种情况下,宏观调控要靠经济手段,靠金融措施。

  “抑制投资性需求,是近期政府宏观调控措施见效的主要原因。”朱道林表示,“房价说到底是经济行为,地价过高只是造成房价过高的一个因素,但不是决定性因素。设想一下,政府低价卖地,房价能不能下来?”(记者 辛红)

参与互动(0)
【编辑:林伟】
商讯 >>
 
直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
${视频图片2010}
本网站所刊载信息,不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件,务经书面授权。
未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像,违者将依法追究法律责任。
[网上传播视听节目许可证(0106168)] [京ICP证040655号] [京公网安备:110102003042-1] [京ICP备05004340号-1] 总机:86-10-87826688

Copyright ©1999-2024 chinanews.com. All Rights Reserved