地产盲点

　　吴先生2006年购买了宣武区某楼盘三期的商品住房，2008年入住，但直到现在房产证还没有办下来，吴先生告诉《广厦时代》，开发商由于手续上的问题，还没有拿到这栋楼的大产权。在朝阳区某楼盘购房的张女士，也向我们反映她所居住的项目房产证迟迟不发的情况。房产证为何迟迟不发？一旦遇到了房产证迟迟不发的现象，买房人应该怎么办？因购房纠纷引起的退房差价又应当由谁来补偿？

　　开发商违约应承担的责任

　　退房或支付违约金

　　据北京市展达律师事务所张永魁律师介绍，开发商未及时办理房屋初始登记，从而不能取得大产权证，是导致购房者房产证迟发的主要原因。开发商未及时办理房屋初始登记的原因有很多，如项目未及时办理规划验收或拖欠土地出让金等都会导致开发商不能及时办理产权初始登记。

　　他表示，房产证的办理期限，买卖双方可以在购房合同上明确约定。如果购房合同上未约定房产证办理期限，根据《商品房销售管理办法》规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门备案。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

　　由于开发商的原因，导致购房者未按期取得房产证，买卖双方可在买卖合同中约定，如选择退房或要求支付违约金等，如果合同上未约定，开发商应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向购房者支付违约金。如果购房者在约定的时间届满1年内(未约定时间的在房屋交付后1年零90天内或合同签订后1年零90天内)未取得房产证的，可要求退房，并可要求赔偿损失。

　　现象：鲜有业主提出退房

　　遇到购房纠纷，虽然对开发商有诸多抱怨，却很少有购房者主动提出退房。为何购房者不愿退房？

　　居住在朝阳区某楼盘的张女士就遇到了这样的麻烦。她在2006年买房，2007年入住，已经住了两年，但房产证还没拿到，想要退房，但每平方米好几千元的差价，谁来补偿呢？

　　在查询中了解到，张女士所居住的项目2006年的均价为13000元/平方米，目前已涨至18000元/平方米。“如果不退房，两年多了没有房产证，住着也不踏实，如果退房，得按合同签订时的价格退款，所得的房款赔偿根本就不够重新在这个区域买房，真是左右为难！”据张女士介绍，目前该项目已经有多户业主通过法律手段要求开发商赔偿，却很少有主动要求退房的，原因也就在此。

　　困扰：退房差价难倒购房者

　　据了解，购房者不愿主动退房，主要原因是担心市场变化，使自己遭受房价损失。不少购房者认为，不到迫不得已，不会选择退房，万一真的需要退房，造成的市场差价应当由开发商来承担。“如果退房，可能在同地段已经买不到质量相当的一手房了。房产证迟迟不发，是开发商造成的，过错并不在购房者，这笔损失不应由购房者承担。”购房者张女士认为。

　　而有些开发商认为，处理纠纷应当以合同为基础，如果合同没有约定，当然就没有执行的基础。还有一些开发商提出，即使是开发商存在过错，退房的差价也不应由他们承担。因为市场是瞬息万变的，如果是遇到房价没涨反而下降的情况，那么退房时是否得将差价补偿给开发商呢？

　　疑问：退房差价谁补偿

　　中原市场高级投资顾问徐经理认为，对于退房者来说，赔偿额是比较少的，一般来说，购房者都会受到损失。

　　据了解，在上海曾出现过购房者要求开发商支付退房损失的官司，法院判决开发商支付购房者近10万元的房子差价。这个案件中，法院认为，因为开发商存在过错行为，导致购房者要退房，业主退房后再买同类一套房，形成的差价应当由存在过错方承担，因此判决开发商支付购房差价。

　　北京汉卓律师事务所刘律师认为，几年来北京楼价有较大幅度上涨，如果开发商仅按照合同签订时的价格给予补偿，有违公平原则。但刘律师提醒读者，如果开发商没有过错，而是购房者单方面提出解除购房合同，法院可能不会支持购房者按照当前价格给予补偿的请求。如果是因为开发商过错，提出退房，则可以向法院提出按照当下价格补偿。可以提出退房的开发商常见过错有：开发商擅自变更规划设计，商品房面积误差超过3%，开发商迟延交楼，商品房发生质量问题等。

　　专家建议：通过合同规避纠纷

　　北京市展达律师事务所张永魁律师说，目前房产证迟发的现象，是很多项目都存在的问题，开发商的确得承担大部分责任，但房产证的办理，并不是只由开发商决定的，其中还有很多政策层面的因素，如某些项目房产证拖了十年还未办理，是因为其中存在政府违规审批等原因。由于房产证迟发引起的法律纠纷，实践操作性小，胜诉的可能性小，因为如果法院支持这类案件的受理，那么可能面临大部分业主要求赔偿，开发商可能蒙受较大的损失。张律师建议购房者通过合同规避风险，例如可以在购房合同中规定房产证办理的时限、迟交产权证的具体赔偿等。

　　我爱我家法务部许丹律师认为，房产纠纷而导致的退房，其价格只能按买房时的价格算，在购房者认为违约金不足以补偿实际损失的情况下，可以向法院申请足以弥补损失的赔偿，如通过举证主张权利，提供目前该项目的市场价格，以及买房时的价格，从而体现出差价，但是法院能否采纳还得看开发商的举证和抗辩情况。只有在签署合同时，将违约赔偿明确规定，才能避免住房纠纷带来的损失。（记者 陈晔）