“一个锅炉房公摊了7次”

　　2004年夏天，英国律师理查德(化名)走进了北京惠诚律师事务所张翔律师的办公室，两个律师当时还没有想到，他们这次对中英房地产法律法规的切磋，引发了此后长达一年、涉及上百户业主的房产纠纷。

　　理查德的中国妻子2003年在北京二环边的一个高档楼盘购买了一套房子，每平方米售价1.7万元，总价160余万元。收房后，理查德很是不解，一套近百平方米的房子怎么看着这么小呢？经人解释，理查德才知道，这近百平方米是房子的建筑面积，其中30%也就是将近30平方米都是房子的公摊面积。

　　“天哪，我竟然花了45万元给别人买房子！”理查德算了算房子的公摊面积之后很是惊讶，四处找人询问自己是不是被开发商坑了？得到的答案都是——在中国，开发商卖公摊面积是符合法律规定的。显然，理查德没有在英国享受过这样的“待遇”，他始终觉得这样的“规矩”并不合理。

　　张翔律师多年来从事房地产法律实践，他非常清楚，开发商在公摊面积上做文章的情况其实普遍存在，只要有专业人士去核查，都能或多或少挑出点问题来。只是因为专业知识、精力以及市场地位等原因，大多数业主不知道或者不愿意去较真儿罢了，而这层窗户纸看来要被理查德这个外国人戳破了。

　　对于30%的公摊面积，张律师凭着专业的直觉就料定里面一定有水分。“开发商侵害业主权益涨大公摊面积的情况普遍存在，只是看你维权不维权了。有一个楼盘，把一个700余平方米的锅炉房公摊了7次。”

　　理查德有点震惊，他马上意识到这已经不是侵害他一个人利益的问题了，应该有个组织或机构代表小区全体业主维权。

　　专职业委会真为业主办事

　　如果避开公摊这个可能存在的问题不说，理查德所居住的小区可以算得上模范了，在其他小区的业主还在为与开发商和物业公司的双重“压迫”斗争的时候，这个小区已经走入了市场化管理的轨道。

　　小区的业主大多是有钱的商人，他们聘请了3个专职的业委会工作人员负责日常处理小区的事务。仅这三个人的工资，业主们每年就要自掏腰包20万元。不过，平均到每个购房业主头上，一年也就千余元，这是他们完全可以承受的。

　　这样诞生的业委会自然以维护业主利益为准则。业委会的主任每天的首要工作就是监督物业公司的服务和账目，哪怕是砖缝里长了一棵草，都要及时清除。而物业公司也是小区业主自己选聘的，小区整洁安全的环境也处处体现着物业服务水准。对于业主向开发商维权，物业公司都是支持业主的合法权益的。

　　几天之后，小区业委会的张主任主动找到张翔律师咨询。虽然没有楼盘的建设、测绘图纸等材料，但根据张主任的介绍，张律师就凭借专业知识出具了上百页的咨询意见书，罗列了可能存在的公摊面积不准确的地方。

　　回到小区，业委会将律师提出的问题进行公示，召集业主商谈对策，经过投票表决，谈判成了业主们处理公摊纠纷的首选方式。

　　在业委会的联系下，小区145个业主都给张翔律师出具了授权委托书，让他代表全体业主和开发商谈判。

　　请来测绘人员实地测量

　　现实的问题是，现在业主们手中没有任何证据，所有的问题都是推测、判断来的，要想让开发商退钱必须拿出铁证才行。张律师分别找到房管局和为楼盘做竣工实测的单位，打了半个月嘴仗之后，测量单位终于拿出了实测图的复印件。

　　拿着图纸到小区实地勘查后，张翔律师发现了有关公摊面积的四大问题。

　　首先，在图纸上，整座楼最高的两层全被标注是电梯设备层，都算进了公摊面积，可事实上，楼座顶层整整800平方米都是开发商在用，所谓“设备层”一件设备都没有。

　　此外，住宅楼的地下一层是物业用房，地下三层是人防工程，地下二层是车库，产权属于开发商，但是开发商却将地下一层、三层以及二层车库的电梯间、楼梯井全算作公摊面积摊在业主头上。张律师说：“地下车库属于开发商，那么开发商也应该算个产权人，应该和全体业主一起分摊公摊面积，可是开发商将全部公摊都让业主来背实在说不过去。”

　　第三，地下车库的甬道和出入口将近1000平方米也被算成公摊面积。对此，张律师认为，车库的产权属于开发商，那么用以车辆出入的甬道和出入口的面积自然应该归开发商，业主们在车库停车交纳了停车费，不开车的业主也没有享用地下车库，因此让全体业主公摊车库甬道和出入口完全没道理。

　　最后，在设计时，小区的配电室建在楼座外面，由于供电单位不同意，工程建设时就搬进了地下一层，也成为了业主们的公摊面积，这算是开发商违约变更设计规划，没有通知业主，也不合适。

　　除了开发商的问题之外，张翔律师发现，测量单位的实测图表述模糊。于是他带着几位专业测绘人员一连7天在小区里实地测量，在潮湿的地下室一干就到深夜。

　　张翔律师说，原来的测量单位用的还是普通的米尺，误差比较大，而他请的测绘人员已经使用光测量的方法，将误差降到最低。测量报告的结果不出张律师所料，公摊面积比以前的实测图少了3%。

　　张律师说：“3%听起来不多，可是对于小区4万余平方米的总面积来讲，差3%可就是上千平方米、上千万的水分呢，了不得！”

　　谈判讨回千万赔款

　　有了实地勘查结果和测量报告之后，张翔律师开始和开发商“正面交锋”。

　　“我们的测量报告都是国家批准的，你们有什么资格评判。”开发商根本不承认张律师请人做的测量报告，而且表示公摊面积的算法都是在合同中约定的，不可能退钱给业主。第一轮谈判下来，开发商要求给他们一个月的时间找专业人士核查张翔律师提交的法律意见书，然后再进行协商。

　　一个月之后，可能是意识到了问题的严重性，开发商组成了一个7人专业阵容，对阵张翔律师、业委会主任及业主代表，这一次他们的语气有所缓和，同意将楼顶800平方米剔除出公摊面积，将相应的钱款退还业主。张律师据理力争，坚持要求开发商还应与业主一起共同分摊地下面积、车库甬道、出入口及配电室。这一谈又是一个月的时间。

　　经过协商，业主们也作出了一些让步，放弃了双方争议最大的车库甬道、出入口问题。最终，双方达成一致，开发商将楼座顶层800平方米公摊面积折算退款，地下公摊面积由开发商和业主分摊，开发商按实际面积的1/3折算退款，配电室的面积也折算退还了1/4，经过计算，开发商共退还业主1700余万元。相当于平均每套房子退还了10万余元。其中一部分以让业主们免交几年物业费的形式补偿，另一部分以现金方式退还。

　　谈判结束了，可张律师的工作却并没有停止。他审查了全部145名业主的160余份商品房买卖合同，和业主们请来的3名会计一起做账，根据每套房屋的单价、分摊面积计算出每家每户应得的退款，确认无误后逐一退还给业主。

　　律师直指房价制度缺陷

　　一个楼盘上百名业主，最终竟让一个外国人发现了中国开发商的问题，实在有点讽刺。可见，我们是长期看惯了一些不合理的“常事”，甚至把这些不合理当合理的来接受了。

　　“一般的公摊部位都是楼顶、地下室，这些部位如果建成房屋，是很难销售的，或者卖不出好价钱。但是作为公摊面积来讲，每家每户都要按照一定的比例，按照商品房的价格分摊买下，开发商把公摊面积搞得越大，挣得也就越多。”张翔律师的一番话道出了开发商在公摊面积上做文章的真正原因。“而根本上，是我们的商品房以建筑面积定价销售的制度存在缺陷，让开发商可以通过公摊面积获取很高的利益。”

　　2003年12月1日实施的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确规定，销售商品住宅应按照套内建筑面积计价。如果真这样落实，以前按建筑面积每平方米1万元的房子，按套内面积计价时可能就“涨”到了每平方米1.4万元，看似是房价高了，可那却是购房人能实实在在享受到的居住面积，也可以让购房人用不带水分的价格房比三家。

　　不过遗憾的是，办法实施5年多了，开发商销售商品房时向购房人报出的房价仍然是以建筑面积计算的，只不过在签订合同时做了道简单的数学题，将按建筑面积计算的房屋单价换算成套内面积的。说白了就是“上有政策下有对策”的敷衍罢了。可让人不解的是，这么明目张胆地打擦边球，怎么5年多都没人管管？

　　8月25日，市住建委宣布，按照修订后的《北京市城市房地产转让管理办法》，今后预售商品房或现房销售应按照套内建筑面积计价，其中包括预售商品房、商业用房和办公用房。如今，制度再次公之于众，就看如何落实了。