读者严小姐担心“资金托管”时间更慢更不安全

　　本报上期关于二手房交易资金托管比例偏低的稿件出街后，立即收到一位严小姐的邮件，里面详细说了她对二手房资金银行托管的疑虑，信末严小姐还特别叮嘱“买房迫在眉睫，请记者在最短的时间内帮助我，给我答复”。严小姐告诉记者，她在天河某小区看中一个二手楼，由于交易金额达100多万元，她希望交易从定金开始即做“资金托管”，但遭到业主与中介经纪的“阻挠”。中介经纪说，做银行“资金托管”会延长交易期达20多天，故此业主强烈反对。后来一名朋友更提醒她，假如业主涉及经济纠纷的话，她的购房款很有可能被充作抵债资金而被划走。为此，严小姐更加担心，是不是做了“资金托管”，时间更慢且资金反倒更不安全？

　　记者从“资金托管”实施之日起即关注这个新事物，也曾在银行现场旁观交易双方就托管条件而商讨半天，对于“资金托管”还算比较熟悉。此外，记者也请来亿诚按揭业务总监陈广雄进行解答，希望可打消严小姐对于“资金托管”的重重疑虑。

　　严小姐疑虑一：

　　购房的定金有2万~5万元，我要求放在三方存款账户，为什么中介和业主都不同意，要求直接给卖方？

　　陈广雄：首先了解定金性质和定义。定金是债权的一种担保方式，《合同法》规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。按照常规做法，定金应该给卖主，一旦对方违约，是可以追讨并要求双倍赔偿。

　　本报记者：银行“资金托管”一般只针对购房的首期款、尾期款，针对的是签订购房三方合同的履约情况，银行会按照三方约定的放款条件，根据房管局存量房交易系统显示的交易进度来逐步发放购房者存入托管账户的楼款。根据惯例，定金应在签订合同时支付给业主方，双方与经纪签订购房合同后再签署托管协议。此外，根据有关规定，房管局只是禁止中介代收楼款，故此买卖双方直接过账是符合政府规定的。业主对“资金托管”抵触的是担心款项到账时间，其实按照目前银行的转账速度，业主不用担心。买方在每一道交易程序进行前应存入足够资金，若买方没有及时存入，银行会催促其存款，业主还多了一个“帮手”。

　　严小姐疑虑二：

　　中介与卖主都不愿意我进行“资金托管”，说手续特麻烦，延长交易日达20多天至1个月，请问“资金托管”具体要多长时间？

　　陈广雄：“资金托管”并没有延长交易时间，可约定划拨首期的时间，如递件、交税过户后、出新证后或其他约定的时间。

　　本报记者：“资金托管”只是多了一道程序，即买卖双方到银行签署托管协议。有的银行还提供上门服务，可在签订购房合同后接着签署托管协议。延长交易日达20多天的原因可能是业主在外地，必须由业主委托的人士协助房产过户。由于目前房管局依然执行公证调证的程序，若严小姐的房产交易涉及委托公证，延长交易日一个月都不出奇。

　　严小姐疑虑三：

　　我朋友告诉我如果把购房首期款打入三方存款的银行账户，如卖家有债务，这几十万元首期款就会被债权人或法院划走。请问：这三方存款不是风险更大吗？

　　陈广雄：严小姐所指的那种情况是说放在业主的监管账户上，因为账户是属于业主，但仅仅受到银行监管而不能动用，其他债权人如果知道了，确实可以申请法院查封、冻结，这样对于买家确实风险大。

　　建议严小姐选择部分银行的“资金托管”账户，因为资金是托管在银行的中间内部账户，而不是买卖双方的任一账户，银行中间账户应该是不能被查封的，所以对于买家来说比较安全。

　　本报记者：房产中介在交易前必须为客户查册，证明有关房产产权明晰方可做代理。退一万步讲，若严小姐付给业主的首期款被划走，只要有关房产没有涉及经济纠纷，没有充当抵押品或担保品，损失的只是业主一方。严小姐按照正常交易流程付款，履行买方的义务，业主有义务配合完成房产交易过户的手续。 （李凤荷）