房产新政出台已有一个月，它在房产业引起的震荡和系列连锁反应已悄然影响人们的生活。伴随着成交量下跌，另一个明显的事实是已经“成交”的房产出现近年来又一波凶猛的违约潮。尽管地方细则还没来得及完全明晰，目前真正诉诸法院获得判决的案例尚未有。但记者从沪上许多律师事务所了解到，房产律师“迎”来了从业以来的业务量最高峰。

　　本报记者 陈轶珺 龚滔绘

　　新政引发违约纠纷井喷

　　在这个城市，有很多人在为房纠结。

　　“从4月17日到现在，我们负责地产诉讼的3个律师几乎每天都会接到四五个咨询电话，他们有的是买家，有的是卖家，当然还有少量来自我们的顾问单位——地产商。”上海创远律师事务所陈如波律师在接受记者采访时说。这种繁忙与几个月前的冷清形成了巨大的反差。那时候，连往常非常稳定的“买房咨询”业务都锐减，“人们都在那里抢房子，能抢到就不错了”。

　　如今因为新政引发的纠纷最近一段时间呈现井喷式增长。“在预售房或者新房买卖中，由于新政策的影响，购房者预期的银行贷款额度在不能足额获得，又不能补足差额的情况下，出于购房成本和违约成本以及房价前景不确定性等种种考虑，购房者往往以新政策变化为由，提出退房解除合同。”

　　上海普若律师事务所钟涛律师也说，他手头上的这类案子也有三四十起，其中由于客户违约的比例已经达到了70%，而以银行首付提高、无力筹够首付为借口违约的买方客户，更是占到了买房违约总比例的80%。

　　纠纷集中在诉前调解协商中

　　记者从沪上部分基层法院了解到，目前还没有此类案件进入诉讼程序。但不少法院已经开始关注这类案件，“楼市调控新政势必会发生大量的房屋买卖纠纷，但由于新政才出台，这些案子有滞后性。目前，更多地集中在诉前调解协商中。但并非所有的协商都能成功。由于上海房产合同金额动辄几百万，违约金也是动辄几十万，所以因为协商不成走向诉讼将不在少数。”一位法律界人士判断，在接下来的一段时间后法院会出现较为集中的房产合同诉讼。

　　“至于法院会不会支持这类违约，我认为法院在处理这一类纠纷时候一定会进行个案分析。房产新政后很多买家心理出现了变化，对于房价有下跌的预期，因此有可能会以按揭变化为理由要求解约，即使买家还是具备支付能力。但法院一般是不会支持这样的借机解约。”有关人士说。

　　这次违约潮为何如此凶猛？

　　陈如波从事房地产纠纷解决已有近10年，在他的记忆中，任何一次国家政策的调整，都会引来违约高潮。比如离本次最近的一次是2008年到2009年初，国家出台的调控政策由遏制房价过快上涨转向鼓励、促进房地产消费，伴随房价的压低，也迎来了违约高潮。

　　而2010年4月底开始的这次，则是他从业以来，来势最为凶猛，规模最大的一次。

　　为什么这次违约潮如此凶猛？记者采访了多位律师，综合他们的说法，主要原因为：

　　一是，这次国家对房产的调控是“史上最为严厉的一次”。房地产价格深受政策调控的影响，大家对房地产市场缺乏判断力。这部分人本来余钱不多，承受楼市变化的能力很脆弱。新政一出台，他们无比焦虑，生怕因为这一次买房，影响自己一家未来若干年的生活，急于解约。

　　二是，虽然目前国家出台了房地产新政，住建部也发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，但是新政对一些细节，比如二套房等的具体认定还是不明晰，上海也未出台细则，很多人担心一旦新政出台，房价还会发生大的变动，不想被套牢。

　　计算成本账

　　打官司要花10万元左右

　　记者从各大律师事务所了解到，大多数律师在对待这类纠纷的态度大多建议协商。一律师事务所的贾草律师说：“大家都希望纠纷能尽快解决，协商更为高效也更加节约成本”。

　　不妨来看看这样一笔成本账：

　　以目前一套房产，房价基本在150万至200万来计算。

　　成本包括：律师费按照目前行业标准，大约3万；

　　诉讼费包括材料递送等费用2万左右；

　　调查取证，有时候一审下不来，进入二审，整个费用将近10万。

　　这还仅仅是金钱成本，还有时间成本，一般一个案子几次开庭，几番调解，可能需要半年，进入二审的话时间更长。

　　成功调解案例

　　购房者拿不到六成贷款 开发商愿意优惠30万

　　今年4月初，在上海已有两套住房的李女士，看中了苏州太湖之星在太湖边上新开发的一幢别墅，认为购买后既可以作休闲度假之用，也能起到投资保值增值的作用。在和开发商接触商谈后，李女士于4月11日签订了商品房预定单，双方在商品房预定单中约定，该幢别墅总价为580万元人民币，约定李女士要在2010年4月14日前支付15万元人民币定金，并应在2010年4月25日前签订正式的《商品房买卖合同》，逾期视为违约，定金不予退还。

　　在双方签订的这份预定单上注明李女士购买的这套别墅系银行贷款购房，但没有明确约定贷款的比例，售楼小姐在李女士签订商品房预定单前明确表示，李女士取得购房总价的六成银行贷款不会有问题，这也就打消了李女士的顾虑。

　　随后，李女士按照约定于4月14日支付了15万元的定金，但新政出台后，根据李女士的情况，她不可能获得六成比例的银行贷款。

　　>>解决方案

　　在律师的建议下，李女士向开发商提出交涉，要求重新商谈交易条件，双方经协商，达成一份补充协议，按照该份协议双方约定：3个月内暂不签订正式的《商品房买卖合同》，如开发商协调银行后仍不获得六成贷款，则购房总价款降低至550万元出售，优惠30万元，剩余的余额，李女士需要补足现金。

　　【咨询案例】

　　1、首付比例提高凑不够钱咋办？

　　在新政影响下，已经交付了20万元买房的小曾，近期选择了退房。据小曾介绍，“当时是担心别人跟我抢房子，所以把首付当成是定金一次性付给了卖家，还签好了买房合同。可没想首付比例提高，他拿不出更多的钱，我只能跟卖家协商退房。”但小曾遭到了卖家的一口回绝，对方说，即使小曾愿意支付违约金，他们也不答应退房，因为小曾先期已付的那笔钱，他们已经拿去重新买房。“卖家说，他的新房是一次性付款，没有贷款的问题，但却因此掏空了家中所有的积蓄。要我现在退钱，几乎是没可能。”据小曾介绍，现在他正在和卖家协商，如果卖家坚持要索赔的话，小曾表示他只能通过法律程序来解决退房事情。

　　>>律师说法

　　像小曾一样，如果新政策出台前，购房者已签订正式的房地产买卖合同，由于新政的出台，打乱了购房者自筹资金的付款计划。这种情况下，不论房地产买卖合同中是否有关于贷款不足时，补足差额的约定，房屋买卖双方都会以自己的利益为重进行理解，双方各执一词。因此而引起的房产纠纷不断增多，至于怎么解决，目前只能依靠协商。但如果双方协商的心理距离相差太大，那就交由法院去解决。

　　2、三套房银行不回复是否可贷

　　杜先生夫妇前不久在嘉定订了一套新房，可是现在却出现了银行按揭的麻烦，导致他不得不退房。据了解，杜先生目前已经有两套小户型房子了，其中有一套还处于按揭中。根据新的房贷政策，杜先生这样的情况被认定为三套房。作为三套房，杜先生咨询了多家银行，都没有得到是否可以房贷的准确答复。他只好找开发商协商要求退房。“我这完全是客观原因造成，不知道能否协商处理违约责任。”

　　>>律师说法

　　先看杜先生在与开发商签订的合同中，有没有约定“贷款若贷不下来，必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定，那么购房人必须履约。

　　依照2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。因此，如无“自筹资金补足”的约定，那么购房者有权向开发商申请解除合同，并拿回相应款项甚至向开发商要求返还相应的利息。

　　3、遭遇一年纳税证明可否解除合同

　　新规规定：“对不能提供1年异地当地的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停房贷”。刚来上海工作才半年的张先生在购房时面临了按揭办不下来的难题。他于是要求，退还首付以及利息等费用。开发商认为按揭办不下来是张先生的事，不愿解除购房合同。

　　>>律师说法

　　可与卖家或开发商协商，将付款时间延长，等拿到纳税证明或社会保险缴纳证明后再办理贷款购房。如果协商不成，解决方法可参考案例二。