出现在法庭上的胡先生有些着急。

　　由于普通话说不太好，面对被告房地产公司以及物业公司的一系列问题，胡先生应对起来明显有点吃力。

　　因为不满物业费“突然从3.5元涨到了13元”，金海国际综合楼的40户业主将开发商和物业公司告上了法院。12月1日上午，在北京市朝阳区人民法院南磨房法庭，小区的两名业主潘女士和万女士与开发商和物业公司对簿公堂，胡先生以证人身份出庭。

　　此案虽已是第二次开庭，但双方的辩论依旧“火药味十足”。

　　3.5元物业费突然涨至13元，业主表示不满并拒绝缴纳；物业公司却认为，从同地段类似楼盘的情况来看，增加后的物业费是合理的

　　胡先生、潘女士和万女士将物业费暗涨3倍的做法概括为———“利用物业费设置陷阱的‘钓鱼’式卖房”。

　　据此案代理律师王立堂介绍，原告与被告开发商之前签订的《商品房预售合同》第二十二条“前期物业服务”约定：“物业服务收费价格3.5元/月·平方米”。但到了交房入住时，开发商和物业公司单方制定的《物业服务协议书》第十九条第一款规定，物业服务费用标准为每月每建筑平方米13.00元，并用“不签名、不交钱就不给钥匙、不得入住”为由逼迫原告在协议上签字。物业公司按照13元的单价收取了两名原告各一万多元的物业费。

　　对此，被告物业公司以及开发商代理人答辩称，《商品房预售合同》约定的每月每建筑平方米3.5元物业费是“基本物业费”，而《物业服务协议书》规定的每月每建筑平方米13元物业费由“基本物业费”、“公共能源费”和“制冷费”三部分构成。其中“基本物业费”每月每建筑平方米3.5元、“公共能源费”每月每建筑平方米4.5元、“制冷费”每月每建筑平方米5元，所以按每月每建筑平方米收取原告13元物业费合理、合法。

　　在法庭上，胡先生说，自己最开始收房时发现了物业费比原来高的问题，便找到物业公司交涉，对方告诉他，必须交足费用才能收房。随后，胡先生找到开发商再度交涉，不久，便拿到了钥匙。但拿到钥匙之后，胡先生发现水电卡没有给自己。第三次交涉后，胡先生拿到了水电卡，但又被限制使用，如一次最多买50度电。

　　据介绍，金海国际综合楼不少业主都对突然增长的物业费表示了不满，并拒绝缴纳。

　　被告代理人则强调，从同地段类似楼盘的情况来看，增加后的物业费是合理的。

　　此外，被告代理人指出，不交钱不收房的观点站不住脚，因为，根据金海国际综合楼《业主服务手册》，交钱与收房是两套平行的手续。

　　但原告代理律师认为，被告给原告规定的入住流程是先到客服部签订《物业管理服务协议》，再预交一年的物业费，然后才能到保安部领钥匙、签署收楼登记、办理《入住证》———这难道不是“不签名、不交钱就不给钥匙、不得入住”吗？

　　表面上看，业主和物业“公说公有理，婆说婆有理”；事实上，物业纠纷的日渐增多可以说是“一个巴掌拍不响”

　　就在“钓鱼式物业收费”一案开庭的前一天，北京市东城区房管局召开了一场“普法”宣传座谈会。会议的宗旨是———引导物业公司转变理念，从管理型转变为服务型，减少和化解物业纠纷，创建和谐社区。

　　这场研讨会的参与方包括东城区法院的部分法官、房管局以及东城区大大小小物业公司的负责人等。会上，针对日渐增多的物业纠纷，物业公司“倒起了苦水”。

　　一家物业公司的负责人说，过去，大多数物业纠纷靠调解就能够解决，但现在的业主容易抱团，调解很难，打的官司越来越多。

　　另一家物业公司的负责人说：“很多业主会以我们管理不到位为由告上法庭，同时拒绝缴纳物业费。”

　　这位负责人所提的问题引起了其他物业公司的“共鸣”。他们纷纷表示，拒绝缴纳物业费的“老赖”让他们很头疼，“有些人就是不交物业费，半夜敲门都不开”。

　　一边是指责，一边是“大倒苦水”———业主和物业公司似乎是“公说公有理，婆说婆有理”。

　　而事实上，日渐激烈的物业纠纷正应了一句俗语———“一个巴掌拍不响”。东城区法院民二庭有关负责人向记者介绍了欠费业主的一些抗辩意见：

　　欠费业主以物业公司不履行合同约定的公示账目义务进行抗辩，认为物业公司未尽合同义务、违约在先，“不论是小区物业管理公约或者物业管理服务合同，一般都约定了物业公司定期公示收支账目或向业委会汇报收支情况。但很多物业公司在实际履行中在此方面确实有所欠缺，没有履行这项合同义务或不够完善，以致欠费业主以此作为拒交物业费的抗辩”。

　　以不知晓物业公司主张的物业费项目及收费标准为由抗辩，“物业公司根据国家及本市的规定，在调整收费项目及标准后未及时告知业主，致使物业公司在向业主收费时产生争议。对于收费及不收费服务项目的明示不够，也使业主对于物业公司收费的合理性产生怀疑，以此对物业公司服务质量提出异议。”

　　以小区秩序乱、环境卫生差等进行抗辩，“如垃圾不能及时清运、汽车乱停乱放、汽车在小区内被划、路面损坏等问题，业主以此主张物业公司怠于履行合同义务，拒绝交纳物业费用”。

　　此外，开发商所建房屋存在质量问题，出租地下室、地下车库等公用部位的收益不公开问题，都会成为业主不交物业费的理由。

　　法官建言，减少矛盾和摩擦的方法是，物业公司应当摆正自己的位置。对于广大业主，物业公司首先是服务者，而不是管理者

　　“物业管理行业在我国起步较晚，但发展很快。时至今日，我国的物业管理行业已经成为世界上拥有最大管理规模、最快增长速度、最多从业人员的一支队伍。物业公司的服务水平及与社区居民的关系已成为影响社会稳定的重要因素之一。”东城区法院的法官说。

　　另有不愿透露姓名的业内人士告诉记者，物权法被认为是最具法律专业性的立法之一，但因为其中包含了大量的法学术语，无形中拉大了法律与民众的距离。在执行物权法近两年的过程中，因对法条的理解不一而导致法律纠纷不断出现。今年，最高人民法院两项司法解释的出台赢得了众多法学学者和业内人士的肯定，但同时，建筑物区分所有权纠纷和物业服务纠纷，实在是非常复杂，又关系到千家万户的切身利益，两部司法解释只是有助于纠纷的解决，还远远无法平息纷争。纠纷的真正解决，还有赖于司法实践中一个个判例的出现。

　　这一说法得到了一线法官的认同。

　　那么，如何才能平息业主和物业公司之间的纷争呢？东城区法院的法官对物业公司的负责人提出了这样的建议：“物业公司开展物业管理服务工作，其中，管理应为手段，服务应是核心，且服务对象应当是全体业主。据此，物业公司应当摆正自己的位置，注意区分‘管理’与‘服务’范围。”

　　“我们认为，物业公司应当树立一个观念，即‘管理对内、服务对外’。”法官进一步解释说，管理应当首先针对物业公司内部进行，如对内部员工的服务意识、服务态度等进行严格管理；对物业公司遵守合约或法律法规、严格履行合同义务进行管理；同时加强对小区秩序及公用设备设施的管理。对于广大业主，物业公司首先是服务者，而不是管理者。物业企业应站在业主角度看待问题、解决问题，把业主的事当成自己的事，急业主所急、想业主所想，让业主真切感受到物业公司在为他们服务，由此减少双方的矛盾和摩擦。