物业移交，咱得注意什么？作为业主，咱有哪些权利，还得承担哪些义务？昨日举行的市十四届人大常委会第十九次会议上，《西安市物业管理条例(修订草案表决稿)》(以下简称《条例》)通过表决。按照相关规定，该法规还要报请省人大常委会批准。

　　建设单位

　　保修期有问题 3天内维修

　　房屋质量保修已成为当前物业管理服务的一大难题，也是业主与建设单位、物业服务企业产生矛盾的焦点。对此，《条例》明确规定：物业在保修期内出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应在72小时内予以维修。

　　对建设单位不履行保修义务的，业主、业委会或其委托的物业服务企业可申请使用物业保修金。建设单位对维修责任有异议的，可通过民事诉讼或申请仲裁，在规定期限内补存物业保修金。如果建设单位未按规定缴纳、补存物业保修金，除要缴纳滞纳金外，还要处以最高30万元的罚款。

　　物业

　　“老管家”拒撤最高罚30万

　　在业主或业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理，被称为“前期物业管理”。目前，我市商品房的前期物业管理单位基本由建设单位选聘。

　　《条例》规定，建设单位向物业服务企业移交物业时，应同时移交所有相关手续，并签订承接查验确认书。一旦业主或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同依法或依约解除，“老管家”须在规定期限内退出，不得以债权债务纠纷未解决等理由，拒绝退出，否则将被处以5万元以上30万元以下的罚款。

　　六类重大事件物业须上报

　　《条例》还增加内容，规定我市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生六种情况，物业服务企业应向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告。六种情况包括：发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；建筑物及其附属设施设备发生重大安全隐患；物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活；发生群体性突发事件；发生重大伤亡事件；其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。对于未及时报告区域内重大事件的，除给予物业服务企业警告外，还要处最高2万元的罚款。

　　业主

　　售房面积过半可设业主大会

　　《条例》规定， 业主大会筹备组由街道办事处或乡镇人民政府工作人员一名、建设单位代表一名、业主代表若干名组成。在召开首次业主大会前15日内，业主大会筹备组须告知业主会议召开的时间、地点、及将拟定管理规约草案、业主专有部分面积、人数及业委会候选人名单等进行公示。

　　对于物业管理区域内出售并交付使用的物业建筑面积达到总建筑面积50%以上，或者首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的，可设立业主大会。

　　物管联席会议化解恶性矛盾

　　《条例》增加内容，要求业主委员会应向业主公布与业主利益密切相关的八种情况，包括业主大会和业委会决定、物业服务合同、专项维修资金的筹集和使用情况、物业共有部分的使用和收益情况、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车车位的处分情况、业主大会和业委会工作经费的收支情况等。

　　为建立有效的沟通和化解矛盾的机制，《条例》增加第五十条，“物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集，由区县物业管理行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题”。

　　业主不得擅改住宅使用用途

　　走进很多小区，可发现住宅出租用于餐饮、办公司、设班办学等现象日益增多，一方面影响相邻业主的生活环境，另一方面物业服务企业难以管理，这些问题，《条例》也有明确规定。《条例》要求，业主、物业使用人不得擅自改变住宅的使用用途。擅自改变的，物业服务企业应予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。 （记者 王丽）