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　　丽江花园物管费案

　　终审业主败诉

　　历经5年、因“4分钱”物管费引起的丽江花园物管费纠纷一案，日前在省高院作出了“业主败诉”的终审判决。这一在全省乃至全国都具有标杆意义的纠纷，实际上反映出了物管收费到底是按照“政府指导价”还是“市场调节价”的问题。就在大家担心“政府指导价”名存实亡的时候，有关部门联合发布了将于4月1日正式实施的《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》，明确指出今后物管收费将实行“政府指导价”和“市场调节价”两条腿走路的方式。

　　在售楼盘物管费 业主苦无话事权

　　虽然《办法》出台后解决了“指导价”和“调节价”的界定问题，但是针对目前大多数在售楼盘物管费的问题仍是没有给予明确的说法。“在售楼盘的物管费都是事先定好了的，业主不可能参与到物管费的制定过程中。如果楼盘物管费超出政府指导价，该怎么办？”记者在一些楼盘论坛上看到不少业主提出这样的问题。事实上这个问题是普遍存在的，例如在珠江新城，在售楼盘物管费基本上都超过3元/m2/月，高的甚至超过5元/m2/月，这显然比1.96元/m2/月的最高限价高出一大截。

　　按照规定，小区业主大会成立前要严格实行政府指导价，未经价格主管部门批准，任何超过基准价及其浮动幅度的物业服务收费，都属于价格违法行为。而接近有关部门的消息人士向记者透露，这一问题已经引起了物价部门的注意。目前有地方正在研究扩大物管收费档次，从目前的3个层次扩展到5个层次，最高限价会突破1.96元/m2的限制，从而提倡优质优价。

　　据了解，自2005年起，广东省开始在物业收费中实行“政府指导价”，其中普通住宅的物业管理费每平方米最高不超过1.96元。但是丽江花园部分业主发现，他们的物管费一直按照每平方米2元的标准收取，由此便引发了旷日持久的丽江花园物管纠纷案。

　　“究竟是‘政府指导价’还是‘市场调节价’，丽江花园该以什么标准征收物管费是该争议的焦点”，熟悉该案的一业内人士表示，“正是因为相关法规没有对‘政府指导价’和‘市场调节价’作出明确界定和规定，从而导致了公说公有理，婆说婆有理。”记者查阅了1998年10月1日起施行的《广东省物业管理条例》，对物管收费是这么规定的：“已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。”而“由双方协商确定”到底是在指导价范围内还是范围外，正是该案争议的焦点。

　　业主担心物管费要涨

　　日前省高院的宣判中，针对这一焦点问题的司法解释是：“由双方协商确定”应理解为可以由双方在政府指导价之外通过协商确定，而并非只能在指导价规定的浮动范围幅度之内确定。这一解释最终给丽江花园物管费纠纷案画上了句号。

　　“这是个不好的信号”，某楼盘业主、律师李先生表示。他认为，正是目前对两种收费模式没有明确界定，一些楼盘仍按照“市场指导价”的标准来收费。但是经过此案后，由于高院的司法解释具有指导意义，从而导致更多的楼盘走向“市场调节价”的方向，这也意味着业主缴纳的物管费将提高。

　　新规明晰了收费执行细则

　　也不知是有意还是偶然，就在丽江花园物管费纠纷案尘埃落定，大家担心“政府指导价”名存实亡的时候，1月8日，广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅联合发布了《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》。根据该办法，今后物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行“政府指导价”和“市场调节价”。具体操作以业主大会成立为界，业主大会成立之前实行“政府指导价”，业主大会成立之后实行“市场调节价”。这一规定也是近年来针对物管收费的“政府指导价”和“市场调节价”给予的最清晰的说法。

　　这一规定显然受到了业主、物管公司的欢迎。对于新规实施后，一些业主担心是否会导致物管费普遍涨价的疑问，某物管公司负责人认为基本不会出现。“按照规定，调价要经过业委会等一系列程序，最后还要报批价格主管部门，单靠物管公司一方是不可能调价的。” （记者 黄涛）