土地能“变性”，旧厂房用地政府拍卖，原使用人可享用其成交价的60%；原址临时改建但用地性质不变；企业异地重建停业损失可补偿；集体土地上旧厂房完善手续后用于商品房开发的，应当先转为国有土地……日前广州市政府常务会议原则性通过《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》，亮出诸多政策优惠牌。

　　旧厂房出让可与政府分成

　　广州市现有旧城镇、旧村庄、旧厂房等低效用地约74平方公里。长期以来，阻碍旧厂房用地高效利用的一大门槛就是土地性质的转变问题。按照相关规定，土地转变性质要由政府收回重新出让，这就造成工业用地的原企业主没有改造积极性。

　　根据此次《实施意见》，具备开发经营条件的原址用地，由土地储备机构收购土地或由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让、并返还土地收益给原土地使用权人。土地公开出让成交价低于出让底价2倍的，按成交价60%返还土地收益给原土地使用人；成交价高于出让底价2倍的，最高按出让底价2倍的60%确定原土地使用人土地收益，超出出让底价2倍的部分全部归政府。原土地使用权人也可申请返还土地纯收益，按纯收益返还的，返还比例不超过40%。

　　同时，对于国有用地，已取得合法国有建设用地使用权的用地，符合城乡规划的，可对原址土地进行改造。无合法用地手续，但土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划的，由土地实际使用人先行完善国有土地确权和集体土地征收手续后，依城乡规划实施改造。

　　工业遗址可改变土地性质

　　根据文化主管部门意见，企业原址建筑属工业遗产需成片保留，或原址用地要单独开发的(商品住宅开发除外)，可由企业改变土地性质自行开发改造，原土地使用权人按改造前后新旧用途市场价的差额缴交土地出让金。

　　原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经市规划部门批准，在确保主体建筑结构不改变的前提下，可临时改变原有建筑物用途或进行适当的临时扩建、加建、非主体建筑物的局部拆建等，用于除商品房开发建设以外的第三产业，但不改变原址用地的使用性质。

　　此外，根据《实施意见》，原址用地规划控制为道路、绿地及其他市政公用设施或非营利性公共服务设施等不具备经营开发条件的，由政府依法收购并给予补偿。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装及管理费用和停业损失等纳入补偿范围。

　　未纳入城中村改造也可盘活

　　而没有纳入城中村改造的集体建设用地，同样可以有序地流转和盘活，先完善用地审批手续，后确认建设用地使用权。其中：未列入市要求全面改造的城中村，其村集体组织可根据改造项目的需要，确定改造范围进行开发建设；已有合法用地审批手续的，村集体组织按规定办理集体建设用地使用权确权登记后，可依规划自行改造或流转用作除商品房开发以外的经营性开发项目；集体土地上旧厂房完善手续后用于商品房开发的，应当转为国有土地，其中不与旧村一并改造的，须由政府组织公开出让，并按照国有用地处置确定的比例返还土地收益给村集体组织；等等。（余颖）