二手房与二套房，它们之间关系密不可分且错综复杂。有了二套房，有可能就会产生二手房，二套房有可能也是二手房，二手房有可能也是二套房……但这只是现象，在楼市迅速回升及通胀预期的预期下，二手房与二套房背后隐藏的消费者需求以及它们扑朔迷离的关系仍值得我们去思考。

　　统计显示，上海的二手房市场自春节后经历了可观的量价齐涨，归根结底是刚性自住需求主导二手房的买方市场，尤其是宝山、闵行、杨浦等区相对低总价小户型的住房较受欢迎。

　　二手房成交火爆的背后，隐藏的是巨大的二套房需求市场。

　　投资型需求的消费者关心的是他的投资回报率，在投资回报基本符合他的心理价位时，他所出手的房源即在市场上流通，成为二手房市场的一部分。改善型需求的消费者也同理，当他购买二套房产改善其居住条件时，原来居住的第一套房产有可能会进入二手房市场流通，甚至他购买的第二套房产也有可能进入二手房市场流通。

　　最近，上海银监局虽然收紧二套房贷政策，相关政府机构都明确表示，政策未允许情况下，严禁银行等金融机构私自降低二套房贷要求，但是部分银行违规操作现在依然严重，二套房贷要松绑“明紧暗松”，加上开发资本金比例下调，投资客入市，楼市追涨“买涨不买跌”，作为改善型需求的二套房，不甘示弱，也蜂拥入市。

　　在通胀预期下，要满足自住型需求增加自住房源 (二手房和一手经济适用房)，还是满足投资型或改善型需求，允许消费者购置二套房产，当下楼市似乎更加扑朔迷离。从楼市与宏观经济关系来说，房地产周期基本与宏观经济周期同步，目前国内经济出现复苏迹象，但形势依然不容乐观，目前一线城市的房价由于投资型或改善型需求(购买二套房)入市，涨速已明显脱离的宏观经济面。

　　关于 “二套房与二手房”，政府在出台的政策也更加暧昧。当下，“90/70”政策悄然松绑，意味着开发商可以根据市场供求结构来开发户型。这或许暗示开发商掀起大户型大变革，未来引导投资型或改善型需求迸发。 （张宏伟 斯盖机构分析师）