据媒体报道，上海各大房产中介已收到部分国有商业银行上海分行口头通知，自11月1日起，第二套房贷款利率将严格按照基准利率上调10%来执行。而在北京、南京等地，二套房贷利率现已普遍上浮10%。

　　长期以来，有关二套房贷政策都是房地产未来走势的风向标。因为每次房价飙涨演绎到最后，投机需求往往会取代自住需求成为购房的主力，而二套房贷政策直接关乎投机者成本，在其张弛之间，调控部门的意图彰显。

　　事实上，本轮楼市飙涨的直接原因，正是由于二套房贷等政策优惠口径的随意放宽。当初无论是中央还是各部委在推出房地产税费优惠政策时，均明确注明截止日期为今年年底。结合当时的宏观形势判断，调控部门本是希望通过启动房地产来应对金融危机的冲击。所以，这些政策更多地扮演了应景式的角色，并不可能也不应该长期维系。从这个意义上讲，因为短期需要而随意调整长期房地产政策定位，这一问题理应引起调控部门的深思。

　　虽然到目前为止，主管部门对于税费减免政策是否延续仍然语焉不详，但在一些城市中，到银行办理二套房贷的客户已经明显发现商业银行态度的转变，当下享受利率7折优惠已无可能，由此导致购房交易成本随之大增。以贷款100万元、期限20年、等额本息法计算，在原来利率7折的情况下，每月还贷额为6143.38元。若以银行现在对二套房利率上浮10%的标准计算，贷款人每月需还贷7475.76元，月支出增加了1332.38元。这对于通过银行贷款博取杠杆收益的炒房者而言，无疑将会弱化其投机炒房的冲动。可以预见的是，如若房地产税费优惠政策到期不再延续，那么投机性的购房需求将会大幅萎缩。

　　但另一方面，通过打压投机热情来促使房价回落的基础并不稳固。毕竟房地产市场真正博弈的主体是开发商和购房者。基于价格主动权的考虑，开发商不会主动降低房价，即便在两年前市场萎靡之时，也只是以“买房送车”之类促销吸引客户，鲜见实质性的降价。所以，只有开发商真正面临资金压力时，燃眉之急才会真正促使其通过降价的促销方法刺激需求。但是开发商现阶段面临的资金压力很小，前期宽松的货币政策导致其融资渠道较为宽松，而上半年楼市的旺销又回流了大量资金，且今年城镇房地产开发投资增速较低，仅有17.7%，这也使得开发商的资金支出不多。以此观察，即便投资客的购房热情暂时受到打压，开发商也并不会急于通过降价回笼资金，价格高企问题同样不会因此而有立竿见影的解决成效。结合以上两点可以发现，楼市价格“拐点”的确存在出现的可能性，但是要想让拐点成真还需要进一步的政策努力。

　　所以，尽管严格执行二套房贷政策有利于打击投机泡沫，让楼市降温，但仍然只能视之为持续调控政策的前奏。只有包括提高开发商自有资金比例、严格囤地监管政策、打击恶意捂盘惜售行为等一系列措施综合发挥作用，才能够从实质上遏制房价向上的趋势。更为关键的是，2007年到2009年房价转折的走势表明，抑制房价的调控政策必须要一以贯之，否则房地产价格反复的一幕还将会重现。

　　(文/马红漫 作者为上海财经媒体人)