二手房市场的火爆，与政策面的微妙调控，在申城楼市并行。多名专业人士分析，随着部分优惠政策的终止，加上经适房与周边房源形成的明显价差，观望气氛可能重回楼市。

　　二手房上月全面上涨

　　11月，上海二手房价格指数为2489点，较10月上升18点，环比涨幅0.72%。上海二手房指数办公室认为，临近年底，买卖双方对税费优惠政策到期是否延续有担忧，且预期趋紧，为赶上“优惠末班车”，纷纷选择入市，由此引发二手房井喷效应重现，二手房价格全面上涨。

　　其中，非中心城区涨幅明显，市中心区走势相对温和，中环线外成交比例上升。上海二手房指数办公室认为，多数普通购房者购买力低，购房区域逐步从中心转移到外围区域。同时，高端物业量价齐升，投资者在获取高收益后加快脱手，由于境外资金流入以及较强的通胀预期，接盘者积极入市，此类购房者受当前政策影响较小。

　　数据显示，11月初，上海迪士尼项目一经确认，直接受益的板块如川沙镇的房价短期内大涨近40%，二手房成交价格也快速攀升。各种利好因素，加上大规模投资开发，对目前市场起到一个推动作用。

　　另一个热点是“大虹桥”效应，受益范围广，长宁、闵行、普陀以及青浦等，均受到该利好的推动。如长宁区北新泾板块涨幅明显，作为“大虹桥”发展的核心区域，房价明显上涨，半年涨幅超过40%。

　　同时，在长江隧桥开通的利好刺激下，崇明房屋成交量价齐升，二手房的普遍价格在8000元/平方米以上，房龄较短的已突破万元。

　　两件事引发“变数”

　　然而进入岁末，两个事件足以引发“变数”。

　　国务院常务会议决定“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”。专家分析，在交易环节的各项税收中，营业税率最高，因此它对调节需求最具影响力，此次从2年调整为5年，会对未来部分短期投机需求起到一定抑制作用。由于政策在12月9日发布，各地细则更会延后几天公布，而二手房过户在银行贷款审核期起码在两周左右，时间紧迫，预计目前刚决定出手挂牌的房东未必能在明年1月1日前交易，因此政策颁布后即使挂牌量增多，也未必能促使年末最后一个月形成二手房交易大高潮。

　　上海中原认为，在营业税“2变5”政策实施后，会出现市场挂牌量迅速下降，买卖交易速度减缓征兆，由于目前整体经济形势及政策已定调，小业主仍会存有良好的心态，不排除不足5年房东挂牌将额外税费摊到挂牌价中，因此短期来看仍无法平抑房价。长期来看，如果价格逐步升高，市场将会步入交易低谷。

　　此外，市房管部门于日前公布了首批经适房的销售基准价格，3个楼盘单价在4800元至5200元之间。这一价格，与周边新房11000元至16000元间，形成了明显价差。随着上海大型居住社区建设进一步提速，或多或少会“带低”周边房价，这也提醒买房人，在投资性购房时，必须谨慎考虑。

　　本报记者 晏秋秋