取消“五改二”优惠 要求各地稳定楼市 拿地首付不低于50%

　　本月初，中央经济工作会议为2010年确定“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”保持不变，但被视为GDP引擎之一的房地产业近日却密集遭遇政策调控。自9日至今，国家已先后出台三条政策，内容覆盖新房价格、二手房转让以及土地市场，连续三记重拳能否遏制住疯狂上涨的楼市？密集调控政策引发了众多猜想。三记重拳覆盖主要交易环节。

　　三条政策分别为：9日国务院常务会议通过的《关于试行社会保险基金预算的意见》，其中规定二手房交易营业税免征时限由2年恢复到5年；14日，国务院常务会议出台政策要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨势头，而住建部随即邀请众多副市长前去开会，寻求抑制房价的地方支持；17日，国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》 则明确，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，而如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　“从政策内容来看，这三个连续的政策已经覆盖了房产市场的主要交易环节”，山东大学经济学院副院长李铁岗称，“政策密度及力度前所未有”。

　　取消“五改二”房主忙降价

　　个人住房交易优惠政策取消是三记重拳的第一环。以济南为例，省城一大型二手房中介的负责人对记者称，受优惠政策影响，2009年济南二手房交易激增，到11月底，全市二手房交易总套数突破了24000套，比去年同期翻一番。与此同时，济南二手房价格激增，“平均每平米要比2008年上涨300元至500元”，这位负责人称，“上涨过千的也不在少数”。而优惠政策临近终止，二手房交易更为疯狂，政策取消的消息披露后，济南一天的二手房屋交易量接近150 套，“是过去一个月甚至两个月的交易总量”。

　　据了解，政策效果已经在市场显现，由于想赶在政策终止前将手里的二手房转让出去，一些房主主动调低了房价。

　　土地市场或难再拍出天价

　　自今年年初楼市回暖后，“ 涨 价”贯穿了整个年度，土地市场随之升温，临近年底，土地大战更为疯狂，在全国范围内，各地的“地王”纪录被频频刷新。

　　同样的情况也在济南发生。典型案例发生在12月3日，济南一不足7000平米的地块拍出了1.92亿的天价，其楼面地价也被抬到1.5万元/平米。此后不久，保利山东置业以18亿拿下华信路附近一地块，“我们最高预测是每亩地400万元，但最后成交价格是800万元一亩”，黄金地产的项目研发经理李松年称，“太疯狂了”，而在2008年，济南土地市场流拍现象“时有发生” ，“市区的土地每亩200万就算是高价了”。

　　17日五部委出台的政策被业内解读为“打击囤地” ，“促使开发企业加快楼盘销售，增加普通商品房的供给”。同时，李铁岗也认为，这一重大政策能够为火爆的土地市场降温。“道理很简单，50%土地款至少要过亿，甚至能达到几个亿，这道门槛就把一批开发企业拦在门外了”，李铁岗说，“一块地十几家企业争和一两家企业争不会是同一个结果，(济南)土地可能不会再被拍出天价来”。

　　引发“扭转当前楼市走向”猜想

　　调控政策的影响效果最先在股票市场显现，受“利空”影响，近日地产股建筑股一度成为跌幅最大的板块。

　　我省地产专家以及开发企业认为，地产业政策从紧的预期对未来走势影响更大。李铁岗认为，国家出台的各种调控政策有渐进性的特征，以实现控制目标为主要原则，“如果上述政策施行一个阶段后没有达到预期目标”，相应的后续政策将陆续出台。

　　这一观点也与众多开发企业相一致，北大资源山东地产助理总裁王焕新认为，出台的土地转让金比例政策并未明确规定执行日期，相应细则也未明确，市场实际效果并不明显，但“这被看做是国家严控地产业的信号”，未来政策“收紧趋向明显，政策使用范围也可能继续扩大，甚至延伸到金融领域”，而后者对市场的作用“将更为明显”，甚至“扭转当前的地产市场走向”。(张璐)