非中央商务区甲级办公楼将成为上海办公楼市场下一轮发展的重点，上海也因此成为中国大陆首个明确定义非中央商务区甲级办公楼市场的城市。这是笔者从仲量联行最新发布的《上海非中央商务区办公楼市场崛起》研究报告中获得的信息。

　　该报告是仲量联行继2007年发布的《重新定义上海的核心商务区》和2008年发布的《超甲级办公楼重新定义上海办公楼市场》后，今年发布的关于上海办公楼市场的第三份系列报告。仲量联行有关负责人表示，上海的非中央商务区甲级办公楼是最近一段时间才出现的，由于供应有限，因此，在这之前没有一个明确的定义。未来两年内，随着大批非中央商务区甲级办公楼项目的竣工，一批新的办公楼物业将进入市场。非中央商务区办公楼物业毗邻市中心区域，在拥有便捷的交通以及高规格的物业品质的同时，还具备租金相对较低的特点。他们符合大型外资企业对办公空间的要求，将成为第一代位于中央商务区之外、具有甲级品质的办公楼物业，是上海办公楼市场的重要组成部分。

　　截至今年上半年，本市非中央商务区甲级办公楼存量仅为33.1万平方米，到2013年末，这个数字有望扩大到180万平方米。其中，预计将有多达14个项目在2010年底前竣工。随着今后几年的连续开发，到2013年后，本市中央商务区的可开发土地供应将日益稀少，新建甲级办公楼物业也将随之减少，大多数新增供应将会出现在内环线和中环线之间的非中央商务区。届时，普陀区将拥有所有非中央商务区办公楼存量的26%，在各非中心区域中位居第一；虹口和闸北两区将分别占到21%和14%；其余14%将出现在长宁区外围。

　　对非中央商务区办公楼的需求已成为一种新的趋势，但租户大规模入驻仍需要便捷的交通作为必要前提。以往，当公司决定迁出中心区域时，通常会面临员工的大量流失。如今，越来越完善的轨道交通网络将大大降低这一风险。以世博会为契机的轨道交通建设，使得市中心与非中央商务区的联系变得更加紧密。明年世博会开幕之前，本市投入运营的轨道交通线路总数将达到11条，各个非中央商务区到市中心所需的时间将被缩短到30分钟以内。非中央商务区办公楼租户不仅可以有效利用便捷的交通，还能享受到更低的租金成本。

　　目前，非中央商务区甲级办公楼的平均租金要比中央商务区低31%，且未来几年内仍将继续保持较大差异。根据仲量联行的预测，2010至2011年，上述两者的租金水平差异将进一步扩大至50%左右。对于成本比较敏感的租户来说，中央商务区目前相对便宜的租金不可能永远持续下去，选择非中央商务区办公楼空间将被视为更有效的长期策略。纵观目前非中央商务区甲级办公楼的租户来源，有54%来自中央商务区，约11万平方米。世界其他成熟市场的经验表明，中央商务区甲级办公楼的租户主要是金融业、法律行业和专业服务类企业；非中央商务区甲级办公楼的租户通常是制造业或高科技企业，这些企业不需要位于黄金地段的办公场所来与客户频繁地沟通。沪上办公楼市场正朝着这样的趋势在发展，一些目前位于中央商务区内，但实际上并不需要如此优越地理位置的企业，将成为未来非中央商务区甲级办公楼市场的主要租户来源。

　　业内人士分析指出，非中央商务区甲级办公楼市场的发展趋势已然显现。随着上海轨道交通网络发展的不断推进，城市的交通将变得更加便捷。大量中央商务区的租户正在重新考虑办公室的选址，非中央商务区的崛起将促使更多租户搬迁至此。(贺理铭)