房地产行业正在两个极端之间游走，从前两年的极火热，到现在的极冰凉。在两个极端之间，都有一个共同的现象：就是营销费用的降低。

　　日前，从某大开发商处获悉，一直以高投放、高成交著称的他们，也大幅降低营销费用，在广告投放上，甚至从原来的2%左右下降到不足1%。而包括锦绣香江这样推出“6万元/平方米”高价单位的楼盘，也没有采用往常该类型楼盘喜欢的整版、跨页等气势磅礴的广告，只是在报纸上做了一条通栏，实际费用有否降低不清楚，不过给人的感觉就是更加省钱。

　　看来，2005年以前营销费用动辄就3%，甚至更高的时代已经过去了，各大开发商现在想的是如何用最少的营销费用，做出最好的宣传效果。

　　营销费用剧减

　　近几年来，房地产营销人员都很喜欢回忆2005年前的光景，当时的整体营销费用平均多在3%以上，也就是说，1亿元的产品就有300多万元的钱可以花，那是多么豪爽的时期啊！到了2006年、2007年后，营销费用开始大幅度被削减，通常营销费用在1-2%之间，有些楼盘甚至更低。

　　今年“十一”黄金月，在全年成交不理想的状态下，必须抓住最后一个黄金销售季节，能跑多少算多少，开发商又在营销费用上难得地豪爽了一会。广州市十区今年9月的广告投放费用过亿元，与去年同期相比飚升了57%，创下历年广告投放量的新高。国庆期间，广州市十区的报纸推盘量达到77个，投放广告费用3269万元，环比前一周增长了108%，黄金周也成为当时八周推广费用最高的一周。发展商在9月27-30日期间发起密集型投放广告攻势，增加媒体曝光率，吸引受众群体。

　　在多数楼盘黄金月未取得良好销售业绩的情况下，营销费用又开始故态复萌，再度出现大幅度下降。即使在救市措施出台这样的大好促销、营销时段，也未见开发商有加大投入的行动。10月25日-10月31日，是推出救市新政后的第一周，广州全市十区见报的住宅楼盘个数共计37个，与上周推盘量相同，并没有出现明显增加。而目前，甚至有大开发商传出，其广告投入要缩减到1%以下。

　　据了解，该开发商营销费用的大幅降低，主要原因是销售未如预期理想，在资金紧张的情况下，首先节流的当然是营销费用了。粤沛地产副总经理黄春分析，目前营销费用的降低，无非就两个原因，一个是资金的紧张，另一个就是营销效果不好。其实，在成交低迷的情况下，削减营销费用是一个下下之策，看似降低了成本，但在营销上没有足够投入，导致房子一直积压，最后可能会把开发商自己压死。

　　　寻求“小投入、大产出”营销方式

　　如何在投入减少的情况下取得良好的营销效果，是营销人目前面对的主要问题。既然投入减少已成定局，营销人就从方式上入手，改变之前的粗放式营销，变成定位更准、达到率更高的营销方式。

　　例如，老城区的一些楼盘，过去为了平衡关系，基本上在所有媒体上都有广告投放，现在则把这些费用更加集中在该区域更有影响力的《羊城晚报》等媒体上。而锦绣香江、时代糖果等楼盘推新货时，通过在多个版面做通栏的形式，增加覆盖面，让每一个版的固定读者群都有机会接触到楼盘广告。

　　对于各种营销方式的拉动效果，还有待市场的检验。某H股上市开发商表示，从已有开发商模仿来看，至少这种方式引起了业内的关注，并被一定程度上所认同。老城区某开发商的有关负责人表示，如果营销费用许可，除了在媒体上做广告外，还要尽量多在业主间搞增进交流的营销活动，这种营销方式可能会非常直接、有效。

　　将出现“算术”营销？

　　在营销费用降低、救市的影响下，已有开发商预计，只要银行的各项细则确定下来，房地产将会出现大量的“算术”营销。各个楼盘，预计都会根据最新的利率、自己楼盘的价格，来计算业主的月供只要多少，比之前降低了多少；又或者自己楼盘降价后，通过银行降息的放大效应，为业主省了多少……

　　“包括之前的富力、恒大开发商旗下的楼盘，都出现了原价多少，现价多少这种宣传方式，预计过一段时间，这种方式将再次充斥媒体的版面。”有天河区开发商做了这样的预测。(张秀钦)