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买地成本低无人参与竞争 多家房企逆市“抄底”

2008年12月03日 11:22 来源:每日经济新闻 发表评论

  12月的北京,只是刚刚入冬,但一些开发商们却已经开始买起了"年货"。12月1日,合生创展(00754,HK)仅花了6167元/平方米的楼板价,在无人竞争的情况下,底价购得北京CBD核心位置的朝阳区西大望路21号的商业地块。

  去年同期,万科也在朝阳区西大望路27号购买了一宗住宅地块,楼板价逾11000元/平方米。相隔仅仅1年,合生创展便拣了个"大便宜"。昨日,该公司股票在联交所盘中停牌。

  多家房企频频"抄底"在最近低价买地的开发商中,还有保利地产(600048,SH)、远洋地产(03377,HK)、中国海淀(00256,HK)等巨头。

  宇阳控股(00117,HK)昨日宣布,仅仅花了1120万元,购买了安徽滁州的一宗总建筑面积7.1万平方米的土地,折合楼板价才154.93元/平方米。

  昨日是广州今年来最大规模的卖地日,也是今年最后一次大规模卖地,共推出位于番禺大学城、花都、南沙8幅住宅用地,达到49.7万平方米左右,约占今年年度住宅地供应量的28%。最终除一宗土地流拍外,其余全部以底价成交。

  北京和深圳等地的土地转让情况也大多如此。开发商常常因为无人参与竞争,而能够以底价买地。

  此时买地成本低一些开发商选择现在抄底,与他们奉行的"反周期"扩张理论不无关系。万通地产董事长冯仑说,"所谓的反周期,就是繁荣时期一种思维、萧条时期一种思维,要反着做。我们以前就提出繁荣的时候卖产品、萧条的时候买土地。"李嘉诚领导下的和黄、长实,以及陈启宗治下的恒隆,很早就开始在高速增长时留有余力,在经济下滑时出手"抄底"。这几家香港公司也纷纷在今年逆市"抄底",购买内地的低价地块。保利地产、远洋地产等国内房地产巨头,更是今年冷清的土地市场上的绝对主力。他们往往在无人竞争的情况下摘得优质地块。

  合生创展执行董事兼行政总裁陈长缨早前表示,未来一段时间内将量入为出地考虑购地问题,但不会放弃优质项目。

  事实上,上述公司的反周期扩张,已经让他们尝到了甜头。保利地产11月28日以4亿元在成都购入的三宗地块,楼板价只有578.49元/平方米,而周边的电梯公寓已经卖到了4500元/平方米,别墅的售价是7000~10000元/平方米,保利的成本优势显现无疑。

  仍有不确定性不过,上述开发商的成本优势,未必能转化为低价销售的市场优势。中原地产中国研究院分析师李铁琦认为,虽然目前拍卖的土地价格大部分较一年前"腰斩",但因为土地从开发到建成销售,通常需要1年以上的时间。尽管中长期房地产市场依旧看好,但短期来看,房价仍有下调空间,很难说目前就是真正的底部。所以,开发商目前抄底,依然会有风险。

  上海世联房地产顾问有限公司的高级分析师孙保华指出,反周期扩张还存在现金流和资金链的风险。反周期扩张的公司,需要流出现金。而未来市场的趋势仍不明朗,很难判断项目投资何时才能收回、开发商在整个项目中能获取多大的投资收益。

  开发商买地会占用一部分企业运营资金。在目前市场普遍滞销的情况下,开发商需要投入更多的营销手段,以实现快速开发快速消化,确保企业运营资金的安全。

  虽然反周期扩张具有不少优势,但并非所有公司都能这样做。孙保华认为,反周期扩张的房企需要具备三项条件:一是要有雄厚的资金实力和大量的土地储备。

  保利地产无疑是其中的代表。二是产品开发模式已经成熟,有比较完善的开发流程,开发的产品拥有较大的竞争优势,能够快速开发快速销售。三是具有跨区域开发的实力,可以从全国范围布局,将优势资源集中供应给销售趋好的市场。(作者:杨羚强)

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