在浙江省统计局日前发布的统计数据中显示，今年1~10月，全省房地产开发投资本年资金来源2288亿元，下降1.1%，这也是近几年来首次出现本年资金来源负增长。其中，国内贷款增长6.8%，自筹资金增长22.7%，其他资金来源下降12.3%。

　　“房地产开发投资中的其他资金来源，主要就是购房者的定金、预付款和个人按揭贷款。其他资金来源下降，说明今年前10月房地产销售情况不容乐观。”杭州某房企的一位业内人士坦承，由于今年银行开发贷款从严，楼盘销售收入又普遍与目标相差甚远，现在杭州开发商普遍缺钱，“现在大家都在忙着通过各种渠道筹集资金。”

　　三大资金来源，自筹资金大幅增长

　　据悉，当前房地产开发资金的来源，主要集中在以下几方面。

　　一是银行的国内贷款，直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款，包括流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；开发贷款主要为具体的房地产开发项目提供生产性资金贷款；以及房地产抵押贷款等。

　　二是自筹资金，主要包括：企业内部资金，即公积金、未分配利润等；其他企业资金，即企业间合作、入股、债券及各种商业信用融通等；职工和民间资金，即本企业职工及民间手头闲置资金通过投资的渠道房地产开发企业的资金来源；发行股票等。今年前10月，自筹资金增长22.7%，是三大资金来源中增长最快的。

　　三是其他资金来源。房企通过预售房子，提前向购房者收取定金和分期付款，这是其他资金来源中大头部分。此外房地产企业还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。

　　在成交量没有大幅回暖的情况下，房地产企业的预售收入严重减少。

　　优质房企仍受银行青睐

　　从去年开始，商业银行就对房地产企业的信贷缩紧。这导致很多开发商今年以来在资金上捉襟见肘，一筹莫展。

　　而最近，央行频频发出放宽信贷的信号。连续多次降息之后，12月3日，在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，部署了金融促进经济发展的政策措施，被称为金融“国九条”。其中第一条就明确要求“落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长。综合运用存款准备金率、利率、汇率等多种手段，保持银行体系流动性充分供应，追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元人民币。” 而第二条更是表示要“积极扩大住房、汽车和农村消费信贷市场。”

　　这对于开发商来说是个利好消息。实际上，从广宇集团发布的公告来看，银行信贷环境已经日益宽松。据公开信息显示，自今年6月份以来，广宇先后获得9笔贷款，共贷得款项13余亿元。上半年获得的贷款年利率基本都在10%以上，而一个银根放松的信号是，在11月18日，广宇丁桥子公司获得中国工商银行杭州之江支行3000万元贷款，贷款期限30个月，贷款利率第一年为6.75%，以后利率按相应中国人民银行基准利率和双方约定的浮动幅度确定。

　　一些资产良好、财务规范的老牌房企，即使在信贷较严的时候仍然受到银行青睐，比如获得银行的授信额度，可以达到一定额度内的资金随时动用，以满足企业对流动资金的需求。不过授信对于企业的信用等级、资产负债率、总资产报酬率等都有严格约定，比如要求企业的资产负债率不高于客户所在行业的良好值，连续几年没有出现经营亏损和不良信用记录等。

　　自筹资金，各有各招

　　从今年1~10月房地产企业开发投资资金来源中自筹资金增长22.7%，不难看出今年房企们四处找钱的积极性。

　　“傍大款”是一招。无论是项目开发还是土地出让，现在的杭州房企们放弃了传统的单打独斗，更多地以抱团作战形式出现。绿城、滨江、金都、坤和等杭州一线房企都有项目采取了与其它开发商合作的方式。

　　员工集资和民间集资，也是一些开发商为渡房地产冬天，不得不采取的筹资方式之一。据悉目前房产公司向内部员工集资的融资方式，在杭州开始多起来。比如某房产公司向员工集资，年利率达到20%。而向民间借高利贷的情况也时有耳闻，“五六月份的时候，民间借贷3分利很普遍。”一位房产公司人员透露。

　　对于已经上市的房企来说，融资渠道相对多一些。在2007 年，定向增发和公开增发的股本融资，为房企们获得数千亿元资金；而今年以来，发行公司债成了各大上市地产公司缓解钱荒的“及时雨”。比如新湖中宝的14亿公司债券票面利率为9%，创造了国内上市公司公司债利率的最高纪录，但是与银行委托贷款动辄15%~20%的利率相比还是非常划算。而且发行公司债的另一个好处是，由于债券期限较长，可以减少短期贷款，优化贷款结构。

　　股权融资也是一些善于资本运作的房产公司的寻钱渠道。如浙江广厦日前对全资子公司蓝天置业以现金形式增资8000万元，后又以蓝天置业70%的股权向杭工信融资，融资1亿元。

　　房地产信托产品开始兴起

　　在金融“国九条”中，第五条分外引人注目：“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。”这意味着，房地产信托投资基金将在未来的房企资金来源中占据重要地位。

　　其实关于推动房地产信托和房地产项目债券化的呼声由来已久。今年以来，随着房产企业融资环境严峻，房地产信托投资基金迅猛发展。据相关媒体统计，从今年1月至8月，共有55只房地产融资信托产品成立，超过去年全年的总额。

　　天鸿在今年3月通过北京国际信托有限公司，推出“天鸿一号地产集合资金信托计划”，该信托产品计划募集的信托资金2亿元(具体以实际募集为准)，在第一期项目投资中全部用于上海天鸿投资控股有限公司受让的杭州东润房地产开发有限公66.67%的股权，北京信托实现对东润公司的绝对控股。

　　6月份，杭州工商信托股份有限公司推出 “杭信飞鹰一号房地产投资集合资金信托计划”，该产品信托期限为5年，预期年收益率为20%。根据推荐书介绍，该产品投资方向为拟上市房地产企业、成熟企业、区域中心城市成熟项目，以及优质上市房地产企业股票或债券。投资方式为财务性股权投资、高流动性债权及证券投资。

　　8月份，中投信托推出中投香格里拉项目贷款集合资金信托计划，该信托发行规模为5000~6000万元，信托方式为贷款，投资于房地产领域，投资门槛为100万元，发行地为杭州市。而该信托计划资金仅限于向杭州新湖美丽洲置业有限公司发放信托贷款，专项用于“新湖香格里拉”项目的后续开发建设。

　　银行界人士预计，在“国九条”的鼓励之下，2009年将会有更多的房地产信托产品问世。(记者 徐叔竞）