在本周三举行的国务院常务会议部署的促进房地产市场健康发展的三项政策措施中提到了房地产企业及其关注的融资问题,市场普遍反映该项措施对房地产业构成比较大的利好作用。由于近期中央已经多次关注到房地产领域的融资问题,部分行业人士已经开始谋划新的融资与金融创新问题。

　　地产商资金链紧张有望缓解

　　在国务院常务会议提出的促进房地产市场健康发展的三项措施中提到,要引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

　　对此,英大证券研究所所长李大霄表示,加大对中低价和中小套型在建项目的支持,会使这部分房地产商资金链紧张的局面得到一定程度的缓解。而对于实力的房地产商来说,提供融资和相关金融服务的政策利于其开展兼并重组,也是一个加大产业集中度进行稳健扩张的好时机。更加重要的是,按照法定程序取消城市房地产税的政策令所有人终于看到了真正降低成本的曙光。

　　从年中宏观调控转向以来,中央已经多次表示要支持合理的房地产信贷需求。日前国务院办公厅发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中,甚至直接提出了要开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道,明确了对REITs的支持。日前中国保险监督管理委员会主席吴定富也表示,在控制风险水平的前提下,保险资金正考虑“加大对房市、车市和股市的投资力度”。

　　“借高利息债务上市不可取”

　　自10月开始中央对于楼市的救市政策不断推出,一方面大规模减免购房税负,另一方面在货币政策上也转向宽松,短期贷款利率回到历史最低水平,取消了对商业银行信贷规模限制,加上本次国务院措施对“二套房贷”的松绑,救市力度不可谓不大。不过就目前而言,降息、减税等措施的力度尚不足以支撑房地产市场走向复苏,而业界对于融资方面的“输血”呼声越来越大。

　　今年以来,大量房地产企业在银行融资渠道狭窄、上市融资之路不通的情况下已经尝试了包括发行公司债、私募等多种方式融资,但业界对于目前的融资环境并不看好。华通资本有限公司合伙人袁浩表示“借20%、25%高利息债务的上市是不可取的,即使很好的企业都会被拖垮”。他认为,开发商一定要尽力改善资产结构,也可以通过国外一些投资机构解决这类问题。

　　永安信金融服务机构董事长乔志杰则表示,中国改革30年来几乎所有改革都很辉煌,但唯独看不到金融改革的辉煌历程,“因为金融几乎没有改革”,“中国地产金融基本是空白”。因此他相信这一次国际金融危机给房地产业带来的机会就是“改革加速了,金融改革加速了”。

　　市场人士建言地产金融创新

　　而目前房地产业界已经有部分专家先知先觉地讨论起了新形势下的房地产业金融创新。在本周举行的一次房地产论坛上,中房集团理事长孟晓苏就谈到了他对目前房地产金融创新的看法。

　　在中央已经明确表态的房地产信托投资基金(REITs)方面,孟晓苏表示可以用发行REITs的方式发展廉租房。他表示,吸引社会大众投资者的资金将有助于房地产投资的资金多元化,改变以往严重依赖银行贷款的局面,另外这一模式也可以有效吸引保险资金进入。孟晓苏估计,REITs的收益率一般可以达到7%—8%,在利率降低的情况下也可以达到6%—6.5%。

　　孟晓苏表示,住房抵押贷款是银行最好的资产,现在金融机构不良贷款的比例工业是5%,中小企业是20%,住房抵押贷款只有不到1%。房地产的投资销售每一年都形成一个良性的增长,由银行参与的房地产开发拉动中国经济的增长,而目前国务院也提出了要求落实适度宽松的货币政策,因此他呼吁银行方面“要重启和扩大房地产贷款之门”。

　　此外孟晓苏再次重提“反向抵押贷款”,即老年人将自有房产抵押给保险公司,保险公司按月向投保人支付资金,直至投保人亡故,保险公司收回该房屋。他认为开展“反向抵押贷款”可以为房地产企业开辟新的道路,令房产附加了养老价值,孟晓苏认为此种方式将改变人们“存钱养老”的心理,有利于扩大房地产市场需求。(记者王昊)