房商心态一箩筐

　　　　经典语录：“强撑笑脸、战战兢兢、突围自救、厉兵秣马……房企心态一箩筐，精不精彩只有自己知道。”

　　主持人：2008年行将划上句号。年关难过，对于苦苦挣扎了一年的众多房企来说尤其如此。岁末年终，房商都有些什么样的心态？

　　谢道全：这是个有趣的话题。要说房商过(年)关的心态，这里面有共性，也有差异性。共性就是资金问题。年关到了，几乎所有的开发商都面临资金集中支出的压力。银行贷款利息、工程款，合作单位的款子、自身管理费的支出，员工的工资和年终奖等等，千头万绪，方方面面都在伸手等着。

　　余勇：我赞同谢总的观点。心态一箩筐，精不精彩只有房企自己知道。

　　谢道全：据我们观察，年关将近开发商有这么四种心态：一是“强撑笑脸”型。比如说一天只卖2套，却给市场放卫星说卖了几十套，脸面总得撑下去；第二种是“战战兢兢”型。有的开发商现在很冷，“棉袄”也没准备足，要撑撑不起来，要垮下去也很麻烦；第三种是“冷静应对”型，一些大的品牌公司，实力强的，对中长期计划比较严谨的，在如此严冬之下，则有面对残酷市场的力量和能力；第四种是“厉兵秣马”型，这种类型的企业，销售任务已经完成了，资金上也还算充足，已在为来年作准备。

　　陈华睿：我也总结了年终房商有四种心态，可能与两位总结的有所差别。

　　一是“逍遥自在”型，这部分开发商比较少，可能只占10%左右。是属于去年把点踩得非常准的开发商，去年房价高企的时候把钱赚够了，现在开始享受了。

　　二是“犹豫徘徊”型，该类企业在去年从市场上拿到大量土地，现在则在思考明年在战略上到底是扩张还是收缩。这部分企业可能占20%左右。

　　三是“突围自救”型，这是属于大部分开发商的，可能占一半。这部分房企必须要把握好市场转暖或者小阳春的机会。

　　四是“转型分流”型，现在有一部分开发商已经不搞房地产了。还有一部分正在想退出之策。

　　　　七成房商年难过

　　　　经典语录：“从2008年3月起房企几乎在一夜之间集体陷入了泥潭，而且是越陷越深，想爬上来，大多是力不从心。”

　　主持人：最近接触了几位职业经理人，都在为完成今年销售任务伤脑筋(这直接影响到他们的年终奖啊)，各位了解目前有几成开发商完成了任务？

　　余勇：最多三成，这是比较乐观的估计。因为很多企业年初制定的销售目标，其实是脱离市场的，特别是像次贷危机的影响，当初都没有想到如此严重。

　　主持人：这意味着七成企业有很大的“欠账”，有很多人是交不了差的。

　　谢道全：现在回头看看这一年，几乎没有多少好过的日子。销售量的启动(上升)是最近一个月政策拉动的。1-3月份是卖得比较好的，这是承接了2007年卖得好的趋势。从2008年3月底房企几乎在一夜之间集体陷入了泥潭，而且是越陷越深，想爬上来，大多是力不从心。

　　主持人：现在开发商正在忙什么似乎一目了然了。

　　余勇：那当然是不言而喻的。几乎所有的开发商都正在忙两件事：一是抓住年关最后一个机会，收一茬是一茬，尽量为年关巨大的支出找点底子，否则，这年怎么过？二是在想明年的“仗”怎么个打法，资金怎么个筹措法。

　　主持人：既然还有近七成的房企都完成不了任务，压力是可想而知的。年关突击冲量，销售上有什么奇招？

　　余勇：现在大家动用的共同一招是价格。这一招的杀伤力也许是最大，购房者对这个也是最敏感的。

　　陈华睿：历来年关楼市都是价格战的传统期，很多消费者是准备好了的。因此，这个时候除了用价格，用高性价比来撬动市场外，似乎没有更好的奇招。

　　　　房商该反思什么

　　　　经典语录：现在的市场属于买方市场，房企要与市场博弈，最终是输家，必须顺应购房者的需求，你要硬撑，那就是“自绝于人民”

　　主持人：房企除了忙手里的活外，这一年的总结也该进行了。对于2008年，房企该反思什么？

　　陈华睿：首先，要反思如何降低和突破对资金过度的依赖性。也就是要在融资渠道上有突破性的改变，才能不像2008年这么被动。

　　其次，要重新研究和学习“拿地哲学”。拿还是不拿？什么时候应该拿？以什么样的价格和心态去拿……等等问题都要想透。

　　最后，一些房企眼下还有反思是继续坚守阵地玩下去，还是调整转型。

　　谢道全：如果我是开发商老板，现在应该考虑如何正确地面对市场和顺应市场。现在的市场属于买方市场，房企要与市场博弈，最终是输家，必须顺应购房者的需求，你要硬撑，那就是“自绝于人民”。

　　同时，房企还应该明白，房地产行业是政策性行业，必须紧跟政策变化，了解市场信息，顺应政策的发展趋势，定位产品和发展方向，不能只埋头拉车，而不抬头看路。

　　2008年的台历，只剩下几页纸片可以涂抹记事了。年关近了。这意味着方方面面都得需要钱来打点应对：工程款该结了，广告款该给了，员工的工资该付了，总之一句话，年难过！

　　也因此可以说，年关是一道坎，对于苦了一年的众多房企来说，能不能顺利迈过这道坎？将以怎样的方法和心态度过年关，无疑是一个值得我们共同关注的问题。

　　主持手记

　　“这几天来要钱的人打发了一拨又来一拨，我的嗓子都说哑了，电话把耳朵都接疼了。来要钱的都说我们是大爷。我们哪里是大爷，我们是孙子。我说我们是孙子，要钱的人说你就装呗。你是孙子，那我们就是你孙子的孙子。能要到钱，给你当回孙子也值。公司天天晚上开会，我整宿整宿睡不着……”前几天，与一个房企老总聊天时这位在地产风雨里打拼七八年的“老板凳“，不禁也大倒起苦水。

　　事实上，最近，关于“年关难过”的感叹在地产圈此起彼伏。“看到看到要过年，娃儿想吃肉，大人又没钱”。这首我们耳熟能详的关于过年的童谣，也许是对在多事之秋的2008年中苦苦挣扎了一年的房企们对待年关的最好心态写照。

　　众所周知，遭遇了2008年整整一年惨淡日子的房企，这一年里几乎个个是左冲右突，咬着牙关苦撑时日。而到了年关，来自信贷利息、民工工资、工程款项、管理费用结算、员工工资奖金等等一双双要钱的手，无疑使资金上原本就捉襟见肘的房企雪上加霜，苦瓜脸拉得更长了。

　　但从另一个意义上说，也许我们要感谢2008年。2008年，教会了我们如何面对苦难。经历了2008年，我想，所有的房企都会明白一个道理：学会过日子，特别是学会过苦日子。事实上，一些2008年过得还不赖的少数房企就树立了过日子的很好范例：只要脚踏实地地作好长远打算，作好了过苦日子的心理准备，学会既“埋头拉车，又抬头看路”的本领，到那时，我们相信：年关，一定不难过！