近日，坊间一则关于地产界华南五虎的“死亡预言”在疯狂流传。传言称，富力、恒大、合生、碧桂园、雅居乐这5家地产公司，至少有一家会在今年“死掉”。要命的是，据说这个预测并非一家之言，而是多家重量级机构分析师的共识，并且是经过对企业财务状况和行业整体形势进行深度分析后达成的。

　　在当前风声鹤唳的楼市，这则传言显然更能触动大家的神经。而华南五虎中的雅居乐，目前正因为“摩根士丹利地产高管‘行贿门’”一事受牵连而负面缠身。这一带着猜疑性质事件的导火索直指向雅居乐在海南的地王项目——清水湾。

　　一块难产的“风水宝地”

　　2月27日，媒体爆出摩根士丹利前中国房地产主管贿赂丑闻，而雅居乐2008年与大摩合作的海南项目，被指是引发调查的导火线。一时间，雅居乐成了怀疑的聚焦点，外界所说的行贿项目海南清水湾再次被解剖。

　　北纬18°，世界上最美的一条纬度，它把夏威夷、迈阿密、加勒比海、巴厘岛……这些令都市人无限向往的度假胜地钻石般连接起来。清水湾，被誉为“海南最美的海岸线”之一，堪称中国最后的海岸自留国度。然而，这块风水宝地的开发过程却显得十分“难产”。

　　由于上世纪90年代的海南地产泡沫，原本很美好的清水湾开发计划不幸夭折。当时景区内几乎没有农田，全部属于闲置用地，附近的村庄也少，开发起来相对单纯。但很多企业交了定金圈地后就一走了之，开发之事成了纸上谈兵。

　　从此，一块原本计划做旅游度假区的清水湾土地经处置由政府无偿收回，变成由当地村民用来养虾。当时，清水湾虾塘数量几乎占陵水虾塘数量的2/3。2006年，国内众多开发商再次集中进驻海南跑马圈地，掀起海南掘金潮，清水湾才再次进入地产商们的视野。

　　在房价一片“涨声”中，国内地产大鳄上演了一幕又一幕“跑马圈地”的资本大戏，而雅居乐无疑是浓墨重彩的主角之一。2006年8月初，海南陵水黎族自治县与雅居乐地产签订了建设清水湾协议书。根据协议，雅居乐将成片开发清水湾，总用地面积约1.5万亩，项目总投资130亿元人民币。据了解，这是雅居乐目前开发规模最大的项目。

　　根据雅居乐公司的美好愿景，清水湾项目首期3年，完成项目基础设施和1个康体中心、2个顶级酒店建设，投资总额30亿元；第二期，6年内投资总额达到70亿元；第三期，9年内投资总额达到120亿元，把清水湾旅游开发项目建成具有世界一流水平和鲜明特色的综合旅游度假休闲中心。

　　据了解，雅居乐清水湾地块是分3次取得的。2007年2月雅居乐以人民币10.18亿元，通过挂牌方式取得海南省陵水黎族自治县清水湾共12块土地合计450万平方米，总建筑面积约296万平方米。2008年3月，耗资9亿元买下附近占地290万平方米、建筑面积435万平方米的3幅地块。2008年6月6日，耗资5亿元将建筑面积255万平方米的2幅地块收入囊中。合计地价投入24.18亿元，楼面地价仅为245元/平方米，而周边楼盘售价早已在6000元/平方米以上。当时，大多数业内人士认为开发清水湾，雅居乐的利润是惊人的。然而，就在雅居乐规划好长达10年开发周期的美好蓝图、用了近3年时间基本完成清水湾地块圈地之后，整个地产行业开始面临过冬的危机。

　　命途多舛的清水湾

　　2007年，雅居乐显得有些激进。当年上半年雅居乐就拿地多达18幅，土地储备量比2006年年底时增长52%。那一年是中国楼价疯狂上涨的一年，同时也是雅居乐大规模圈地的一年。3月，4.76亿元购得佛山地皮，17.53亿元购得上海地皮；4月，4.3亿元购得重庆地皮；9月，8.52亿元投得番禺两块地皮，2.34亿元购得广东恩平市两幅土地使用权；12月，9.2亿元购得广州花都4块地皮。

　　2008年年底，雅居乐主席陈卓林指出，集团现时持有3125万平方米的土地储备，是内地前三位土地储备最多的公司，足够供集团于未来8至10年的发展。

　　但值得注意的是，虽然雅居乐土地规模在大幅增长，但其全年新增的土地平均楼面地价只有600多元/平方米。而就在全国楼市遭遇困难的去年，资料显示，雅居乐项目的销售均价由2007年同期的每平方米5942元增加到每平方米8081元，反而增幅36%。业内人士认为，由于低价拿地，雅居乐旗下项目未来降价空间很大。2008年10月底，雅居乐开始试探性降价。而与此同时，雅居乐去年预期要开的11个楼盘，由于市场环境变化，仅开售4个项目。

　　被称为海南地王的雅居乐清水湾无疑是其大手笔之作，这也将在很大程度上决定着雅居乐的资金命运。这块宣传中的“风水宝地”对雅居乐而言，是福还是祸还不能定论。不过，开发周期过长的清水湾在雅居乐手里显然也遭遇了难产。

　　短短3年内，清水湾土地溢价已经相当可观。但在业内人不解的猜疑声中，2008年7月4日晚间，雅居乐发布公告，已与美国投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)达成协议，将向后者出售海南清水湾综合度假社区发展项目30%的股权，代价为人民币52.8亿元。当时，雅居乐卖给摩根士丹利的价格是1800元/平方米。

　　“卖地或出让股权，不失为地产商过冬的一种方法。雅居乐就是这么做的。”业内人士分析，雅居乐当时是遇到了资金困难。出让清水湾股权无疑是为了缓解其资金压力。去年9月10日，雅居乐发布中报业绩公告，称公司上半年实现净利润44.3亿元，主要受出售海南清水湾项目30%权益带来41.4亿元所推动。

　　然而，雅居乐清水湾的噩梦似乎并没有因此而结束。近日，市场传闻雅居乐海南清水湾项目是大摩中国房地产主管盖斯·彼得森(Garth Peterson)陷入“行贿门”的导火索。因为，该项目是彼得森离职前最后做成的一笔交易项目。虽然雅居乐方面极力澄清，但是资本市场上，股票仍然以暴跌21.7%还以颜色。“三亚经历过20世纪90年代的地产泡沫，类似摩根士丹利这样的投入，风险非常高，大摩已经被雅居乐清水湾项目套牢了。”从事房地产开发的一位行业研究员认为。

　　清水湾项目降价空间巨大？

　　就在雅居乐清水湾项目遭遇贿赂丑闻缠身的同时，其另一惠州外资投资项目面临被外资要求退还定金的危险，诚信和资金问题暴露无遗，身陷大摩“行贿门”传闻漩涡，雅居乐频频回购公司股票，有投资人士认为，雅居乐大举回购股份背后显现的正是对公司发展的焦虑。

　　截至2008年末，雅居乐未付土地款总额5.16亿元，要获得现金来源，目前雅居乐只有靠销售。据统计，2009年1月销售6.5亿元，2月销售7.18亿元，销售业绩同比有所下降。

　　“雅居乐清水湾毕竟有10年的开发周期，会不会烂尾谁也不敢打包票，有钱的话还是去买成熟小区。”一位来自齐齐哈尔的海南购房者向记者坦言，三亚别墅建得太多，他很担心会步北海的后尘。10年前，他亲眼目睹北海银滩别墅没人买，后来成猪圈。上世纪90年代的海南与北海很相似，而现在是海南的气候救了海南。不过他认为目前海南已经露出泡沫的苗头。一位海南当地人认为海南目前已经露出泡沫迹象，“晚上在海口看看小区的楼房有几单元是亮的就知道海南的泡沫有多大了”。

　　然而，一位武汉的购房者认为海南再次出现泡沫的概率应当不大，当年那都是去投机的。现在很多人在三亚购房是满足自己消费，但他表示海南房价的确过高。

　　“清水湾目前的均价8300元/平方米，而当年拿地的成本仅为245元/平方米。也就是说，这个项目的降价空间很大。而一旦遭遇市场不好或者资金困难，项目就有可能大幅降价。”一位不愿透露姓名的业内人士分析认为。

　　近两年，雅居乐将投资重点由住宅转向旅游地产，在广东惠州及海南清水湾圈下大量土地，开发集酒店、住宅、高尔夫球场等于一体的旅游地产项目。清水湾项目和惠州项目均是关系雅居乐未来业绩的关键项目。而旅游地产的未来对于地产商而言究竟是不是一个好的出路也不可知。富力海南公司营销副总经理余子健向记者坦言，旅游地产对于地产商来说是一个全新的课题，也是一个在未知探索中的道路。

　　据了解，雅居乐从去年年底开始在华南地区的大幅度降价，并由此而引发业主大规模地闹退房事件，雅居乐因此而遭遇品牌危机。而雅居乐去年的年报还没有公布，还不知道它降价后的销售情况。在香港交易所网站显示可查的最近年报是2008年6月30日。数据显示，公司去年上半年遭遇2005年上市以来的首次业绩滑坡，并且使其股价出现两年以来的最低水平4.28港元/股。

　　截止到发稿，记者联系到雅居乐项目的相关负责人，该内部人士表示，雅居乐目前为敏感时期，项目方面不便对外接受采访。随后记者联系到雅居乐集团方面，尽管面对外界对清水湾项目的质疑，但其集团企业传讯部高海燕向记者表示，虽然900万平方米的大规模开发对雅居乐来说是第一次，但是公司有能力在10年内完成整体开发工作，目前项目即将在3月28日进入认购期，“大摩”事件不会对清水湾项目造成影响。