7月份广州6区一手房成交均价为10283元/平方米，从去年10月份起持续下跌近30%，同期广州6区二手房成交均价为7129元/平方米，较去年10月份的7536元下降5.4%。广州一、二手楼差价从5000元/平方米缩小至不到2500元/平方米，个别区域的一手楼价甚至低于二手放盘价，二手中介纷纷转为开发商力推一手房……广州楼市出现种种怪状。楼市未来走势如何？在政策未明的情况下，楼市专家作出大胆预测：楼价年内还将下跌1000元/平方米。

　　后市：明年中可能开始回暖

　　无论一手价高还是二手价高，市民们最想知道的仍是楼市是否将继续下跌。有专家认为，8000~8500元/平方米是广州市场的底部。

　　第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄认为，房地产市场未来走向有赖于政策方向。从近期国家的一些微小动作中可见端倪，如近期有关当局要求银行向中小企业的贷款提高10%的额度，这可能间接对房地产市场起到正面的作用。不过，如果短期内没有明确的政策出台，今年的市场难有反弹，最快要到明年才能有明显回暖，开发商在经营困难的情况下仍有再度降价的可能性。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬根据数据分析：今年上半年全市成交量为241万平方米，比往年下降43%左右；预测今年9月份会继续“量价齐跌”，但参考前两个月的数据，9月份的价格下跌空间不会太大；10月份全市成交量可能将出现微小回调，而12月房价有可能稳定在8000~8500元/平方米的均价价位上。因此，相对于目前9100元/平方米左右的均价，未来楼价平均每平方米还有1000元的下降空间。

　　黄韬认为8000~8500元/平方米将是市场的底部，也接近买家可以承受的心理价。但是今年内至明年初价格应该还未能有明显上升，至明年中或后年才开始会有所回暖。

　　影响：二手小中介纷纷停业

　　楼市低迷令中介公司日子艰难。近期，有行家透露广州部分小中介陆续关闭，个别大中介的偏远网点也已暂停营业，中介行业经纪日子难过。

　　有行内人士透露，白云区、黄埔区的部分中介近期纷纷停业：“小中介向来都是‘食尾水’，日子难过，当然最早被‘饿死’”。而部分大中介也可能处于战略性的调整而关闭偏远地区的营业网点。

　　其次，中介公司人事“换血”频繁，半年换三四个单位的销售人员不在少数，收入水平大幅缩水。一名刚入行的经纪也告诉记者，自己的基本工资只有1000元，连房子都租不起，只能住城中村。

　　林木雄先生对此现象表示，在某些中介盲目快速扩张过后必然会面临这种危机，这是房地产二手市场调整过程中正常的现象。专业水平不足的中介从业人员被淘汰，能提升行业的水平，是市场所起的自然的积极作用。

　　透视广州楼市四大怪现状

　　怪状一：一二手房价格倒挂

　　最近在广州个别区域，出现了一手房价格低于二手房放盘价的现象。在珠江新城，某大型楼盘的一手起价跌至13500元/平方米，创下今年以来该板块的最低价，但附近大多数二手房价格仍维持在14000~15000元/平方米之间；在价格高企的滨江东，部分一手房均价已跌穿10000元/平方米，有的甚至以“7800元/平方米起”广而告之，但是周边的二手楼却在11000~14000元/平方米价格区间之中难被撼动。

　　“一手房价格低于二手房是个别的现象”，所有市场人士对此达成共识。满堂红研究部经理周峰分析一二手房价格倒挂原因时表示，主要是某些地区的一手楼供应量较多，在去年9~10月份之前入市的业主投入成本较高，在二手市场中的放盘价自然高于目前周边的一手房价格。

　　据透露，从正常市场情况看，大部分买家都较钟情于一手房。但是也有中介人士认为，部分二手房的周边配套更加成熟，二手市场的优势不会被一手市场所替代。

　　记者调查发现，二手房的放盘价并不等于真正成交价，放盘价在目前很难真正成交。记者从市场经纪处也了解到，现在的买家都会在业主放盘价基础上压低5万~10万元，而此前风行的“实收价”也逐渐转变为各付各税。研究数据显示，直至目前，广州一手房的整体均价仍高于二手房均价。  

　　怪状二：中介公司转攻一手房

　　“一手房市场降价冲击实在太大了，二手更难做了”，近段时间来，最令中介经纪头疼的是一手房价格下跌对二手房市场致命的影响：买家对价格大跌的一手房更有兴趣，对二手房自然更为挑剔，砍价更狠，如二手房业主不甘心降价，通常买卖不成。因此中介公司纷纷替开发商卖起一手房。

　　根据中原地产的监测数据，一手房降价主要集中在新兴板块如黄埔、白云、番禺、花都、金沙洲等板块。此外，此前涨幅惊人的珠江新城板块、滨江东板块也受到一定影响。

　　怪状三：房价下跌租价上涨

　　买房队伍逐步缩小，租房市场异常火爆。近期部分区域的租金价格水平水涨船高。以中山大学周边为例，部分小区的两房物业租金至少1800元/月，比此前的1300~1500元/月高数百元；部分三房物业租价甚至动辄2500元/月以上。

　　业内人士表示，每年7月开始便进入租赁的旺季，主要是毕业生踏入社会和广交会临近带来的市场需求剧增。

　　另外，在楼市开始下跌后，看不清市场走向的潜在买家们均持观望态度，转为租房；原计划出售的业主也可能转成放盘出租。不过，在这一波传统旺季过去之后，租赁市场很可能出现回落。

　　怪状四：房价降了买房还是难

　　楼价持续下降，潜在买家们仍抱怨房价太高，继续持币观望。记者调查发现，大多数楼盘都标榜起价低，但在实地考察后才发现，低价的房子户型、朝向、楼层都很差，真正优质的物业仍是高价，令人扫兴而归。

　　此外，目前有强烈购房欲望的多是自用的年轻买家，他们经济实力不强，因此多希望选择小户型物业。但一个楼盘中往往只有十余套小面积单位，并且多处于楼盘的外围，难令购房者满意。(林琳 陈芳 张忠安)