之前散兵游勇式的“温州炒房团”，如今已在一片弱市中沉寂，继而代之的是“资本＋机构＋专业”新型投资方式。温州大型房产中介天浩置业总经理王珍楠透露，在一些开发商资金陷入极度危机时，由炒房资金、民间借贷、实业资金等组成的温州资本，正以“超低折扣价”抄底全国各地楼盘。

　　开发商超低折扣价融资

　　一位不愿具名的温州资深房产人士说，今年下半年以来，一些开发商资金更紧张，他们从上海、北京、徐州、太原等地来到温州寻求民间资金支持。其中一些开发商资金链已濒临崩溃，只能和温州民间放贷人联系，希望在短期内获几千万元甚至上亿元资金补充。此时，资金实力较雄厚，或有投融资平台的温州放贷人，在房产中介机构协助下，开始研究开发商的资金、项目状况。在“可观回报”前提下，放贷人以月息4%至6%放给开发商，抵押物自然为开发项目。

　　以一个开盘价为10000元/平方米、总价2亿元开发楼盘为例，为拿到1亿元半年期贷款，已失去“议价能力”的开发商只好答应放贷人月利率5%、房价5折销售的要求。

　　在名义上，该楼盘以10000元/平方米价格卖给放贷人。于是，放贷人在亲戚、朋友之间收集身份证，并与之签订一个形式上的“代购协议”，给予亲朋一定数额红包，顺利通过有关部门登记销售。而实际上，开发商则以5000元/平方米的价格“抵押”该项目。在6个月期限内，开发商如期付息，放贷人坐收每月5%月息回报；一旦不能如期付息，放贷人实际买到5000元/平方米超低折扣房。即使到期时，房价跌至8000元/平方米，放贷人仍有3000元/平方米市场差价。

　　大中城市楼盘5～7折

　　王珍楠说，在房产投资低迷情况下，半年30%放贷回报非常可观，放贷人希望开发商到期履约回购。但关键是拿了高利贷的开发商，无疑等同于吸食毒品，资金链往往都会崩盘，放贷人就成了房屋买主。即便如此，回报率也非常可观，房价加上利息仍低于市场价8000元/平方米。房价居高不下是房子难卖的主要原因，一旦低于市场价很多，还是有很多人来抢购，所以放贷人不怕房卖不出去。

　　上述资深人士透露，今年他已参与“抄底”上海等地几个楼盘，徐州、太原等地几个楼盘正在洽谈，“其中高出的法定利息部分，已作价到放贷额里，一切都符合法律规定，交易还是比较安全。除非楼市崩盘，但这几乎不可能。”

　　这位资深人士透露，一些温州放贷人已在各地寻找这种投资机会。“预计明年，开发商资金仍将趋紧，届时温州资本将会全力杀入。

　　“确有其事。”中国首家私人钱庄主人、温州方兴担保有限公司董事长方培林证实，一些担保、投资公司正在“抄底”房价，但至于有多少公司、多少资金参与、已操作多少项目，“这是一个难以统计的数据”。

　　该资深人士说，他今年参与上海黄浦区某楼盘的操作，开盘价在18000元/平方米左右，折扣价后只有9000元/平方米。“这个放贷人在3天之内，就筹集到1亿元，解决开发商资金危机。如果开发商自己售房，即使推出影响最差的低折扣，也不一定达成迅速回笼资金要求。”

　　“议价能力非常强。”在该资深人士看来，具体折扣视项目而定，一般来说，北京、上海等大中型城市的项目为5～7折；一些地级市项目则只有4折以下。

　　在该人士看来，北京、深圳、济南等地出现的“万人购房团”实力参差不齐，实质只是一群“纸老虎”。而由“资本＋机构＋专业”组成的温州投资团队才是“真老虎”，“他们团结、资金实力强、操作灵活。”