年底楼市借助利好再掀推货潮

　　近几个月来楼市利好消息不断,但广州楼市的现状却依然不太乐观。据不完全统计,广州年底楼市供应量仍有两万套之多,年底大量新货的上市连同已有的可售单位,广州楼市年底供应量仍远大于需求,春节前最大一波优惠促销浪潮正在到来。

　　利好频出或有利楼市筑底

　　尽管单个新政并不会令楼市迅速回暖,但连续出台刺激楼市需求的政策后的利好累积效应也不能忽视。如连续四次大幅调低房贷利率后,5年以上房贷基准利率已经降至6.12%,下浮30%后的还款利率则低至4.28%,贷款购买首套住房的利率已经回到2005年前的水平。而中外投行机构普遍预计贷款利率仍有大幅下调空间,随着房贷利率的走低,消费者的购房欲望将逐步激发。

　　同样值得密切关注的是中央经济工作会议前后我国政府对于刺激经济的诸多安排,因为只有宏观经济的持续发展,楼市才会有持续而有效的购房需求。有专家表示,今年的特殊之处在于,在中央经济工作会议开幕前,一系列刺激经济的政策已经陆续出台,包括“国十条”、“金融九条”等,今年中央经济工作会议开始的2009年经济工作的着力点将放在扩大消费和内需之上。

　　不断出台的经济刺激方案使得低迷已久的楼市再次出现了难得的乐观声音。富力地产日前发布的公告称,随着中央政府出台更多优惠政策振兴楼市,相信房地产业的最坏时刻已经过去,房价将趋向稳定。广州工程总承包集团总经理助理杜慕群在接受记者采访时也表示,广州楼市已经接近谷底,未来将进入到信心恢复的过程。

　　开发商打折促销烽烟再起

　　根据阳光家缘的统计数据,广州目前可售的商品住宅数量在1.8万套以上。而记者从各大发展商处获得的信息表明,本月内广州仍将有多个新盘或新组团披挂上阵,年底的总供货量将在2万套以上。与前几年开发商在“十一黄金周”后大多放假休整截然不同的是,今年多数开发商有意在春节前再打一场促销“攻坚战”。

　　临近年尾,开发商方面已经掀起了越发猛烈的打折降价促销。广州东部增城已有两个大楼盘的单价跌入“2字头”,市中心的天河区也出现了单价6000多元的楼盘。合生、富力、越秀城建、珠江等开发商纷纷将旗下楼盘的剩余单位以特价形式推向市场,而恒大金碧天下、中海金沙熙岸、滨江瑞城等新盘更是采取了低价入市的销售策略。

　　年底楼市的降价促销热潮也蔓延到了二手房市场。据中原地产方面统计,继10月份成交面积、成交金额同步显著增长后,11月全市二手住宅成交面积再次环比大幅增长。中原地产有关负责人表示,新政不断出台和部分单位的价格回调到位是二手房成交反弹的根本原因。

　　市场预期楼市下调空间有限

　　记者近日采访了多位广州房地产市场专家,专家们普遍认为年底开发商面临着存货销售和还债两方面的沉重压力,近期的出货意愿最强,这也意味着部分楼盘将出现难得一见的“抄底价”。

　　而根据合富辉煌集团市场研究部近期对潜在购房者进行的调查显示,有超过五成的购房者认为广州楼价下调空间有限,正等待机会入市。其中有55%的客户认为楼价即使下降也比较有限。合富辉煌首席分析师黎文江表示,这一现象表明目前广州楼价水平已经接近潜在置业者的心理价位区间。

　　满堂红首席研究员龙斌表示,就广州而言,由于利好政策的细则尚不明朗,市场仍存在对营业税减免、二次房贷、个税等方面新利好出台的观望情绪,这些因素会对买家的心理造成一定影响。但如果后续政策逐步到位的话,广州楼市近期有望出现一个短时间的成交“小阳春”。（记者王昊）

　　-观点PK

　　买还是不买?

　　不看好购房消费梁东晖(银行界资深人士)

　　有一些专家认为,现在楼价不断下调,前几年因为楼价高涨而积压了几年的刚性需求会爆发出来,我个人的观点是,本来是爆发出来的,但是被A股市场给没收了一大半。就是前几年,经济欣欣向荣的时候,老百姓都积蓄了一些资金,可都受不了股票市场的诱惑,结果因为股市暴跌被深度套劳,现在连原来想购房的首期款都没有了；或者有一些剩余的,因为现在的经济状况不好,现在这部分剩余都拿来储蓄积累了。所以明年的房地产消费市场我也不看好,想买房的人没办法付首期,而可以付首期的人不愿意买,因为有点积蓄的中产阶级,还有富豪们现在都在忙着自救。我认为2009年楼市还在寻底。

　　医生教师公务员买房正合时黎文江(合富辉煌首席市场分析师)

　　现在该不该出手买房?是因为没钱吗?现在全国城镇居民储蓄额有20万个亿,而广东省城镇居民,1至10月份的储蓄额为2.7万亿,比2007年增长了24%,他们没有钱吗?所以觉得钱还是有的,只不过不想拿出来,是信心的问题,信心比黄金更重要。

　　我觉得退税这个政策对于改善性购房需求是一个很大的支持,因为营业税,5年之内的个税是6.5%,如果把旧的卖了买新的可以退税的话,那么改善型购房者就满意了。还有降息、增加收入,提高个税起征点等等,各种政策措施的效应积累起来,这个对购房消费的信心会加强。现在最没有后顾之忧的,就是医生、教师、公务员等群体。他们养老金也有,医疗福利也有,公积金也有,现在正是他们买房的时机。

　　购房仍是最好投资方式龙斌(满堂红地产企业发展部首席研究员)

　　从长期看,基于中国经济会持续地处于一个快速发展的通道,如果这个判断成立,我想房地产业的发展前景一定是好的。换言之,经济好然后老百姓如果不能从工资收入获益的话,那从什么方面获益呢?就是买房子,你的房产,哪怕是现在买,5年以后,或者是几年以后,这个价值,相信比任何的投资都会有更多的回报。

　　2009年应该是回归到房地产价值之年,我们很明显地看到,现在的城区,中心区,楼价确实是比较坚挺,虽然投资回报不高,但是一经推出,在户型、价位,还有配套不错的话也会热销。这样的情况明年也会继续,热销的还会热销,该降价的还是会降价。包括郊区下调的压力很大,楼价比较稳的地区还是比较稳,总的来看是回归性价比,回归它正常的价格。

　　高性价比产品自然会受欢迎碧桂园销售负责人

　　据对阳光家缘网签统计,广州下半年7-11月份全市一手商品住宅成交总量约为26700套,成交表现比上半年平稳,在观望的气氛下,成交量反而呈现回暖的迹象。央行9月至11月连续四度降息,对楼市尤其是中小户型的刺激作用较明显。楼市需求刚性,在观望的氛围下,性价比高的中小户型依然获得买家的出手。展望12月份,高性价比的产品仍会唱主角。

　　碧桂园凤凰城自推出凤凰城三个洋房组团“美寓”、“凤馨苑”和近期推出的“爱尚”,短短10个月已经成功售出4000余套。凤凰城洋房的客户中70%为白领工薪一族,九成业主为首次置业。目前在推的碧桂园凤凰城洋房,部分毛坯单位价格仅3680元/平方米,相信这个价格对首次置业人士具有很强的吸引力。

　　打折到心理价就下手刘先生(某国企员工)

　　我现在还未成家,一直和父母同住。目前小有积蓄,打算在单位附近买套单身公寓自住,这样上班或生活更方便些。最近看了一下环市路的新盘保利中环广场,由于该楼盘位于环市路和建设大马路交界处,闹中取静,驾车走东风路和环市路出行和上班都十分方便,更重要的是,楼盘户型众多,其中38平方米左右的单身公寓比较适合自己。

　　当然,关键还是要看价格,如果能在目前的开盘价基础上再有几个点的折扣,他就会马上出手购房。因为这个楼盘的地理位置、配套、户型等方面都令他十分满意,只要价格再达到理想价位,我会出手的。本报记者李广军

　　12月,广州楼市进入2008年最后一轮冲刺,发展商推盘热情高涨,广州阳光家缘网显示,目前全市可售的一手住宅达到1.8万多套,预计整个12月的可售货量会在2万套左右。

　　记者走访各推货楼盘发现,“新盘多”是今年底特有的现象。据统计,单中心城区,有望在12月推售的新盘就达到了13个左右,即使是今年“五一”,也只有14个。年底推出的新盘,总货量预计能达到5000套左右,占了12月可售货量的四分之一强。同时,年底历来是尾货推售集中的时段,今年也不例外。除推出尾货的楼盘特别多外,今年尾盘推货还显现出价格特别“笋”的特点。而特别值得关注的是,以“跳水优惠”价格战架式出现的楼盘,仍是吸引买家眼球的大热。而是否真的优惠,则要买家的细思量多比较了。

　　在这里,记者开出年底置业的三条线路,指引年末买家的精明购房之旅。

　　“新盘新货”亮点迭出

　　老城区新盘新城市·逢源将在12月20日公开发售,在营销上该盘亮点颇多,发售时将沿袭其一贯做法,包括“无折扣销售”及“保值发售”等。作为老城区为数不多的新盘,逢源计划首期推售的产品,约100套单位,带3500元/平方米装修标准,价格区间在13000～18000元/平方米。

　　而在12月6日开放样板间的广州雅居乐花园“浅山小筑”新组团,打的也是年底置业买家的主意。“浅山小筑”首批单位将在12月21日公开发售,有6栋200多套单位,预计开售单价在7000元/平方米左右。

　　沉寂了一个多月后,广州新增住宅供应又开始爆发。北京路5号公馆、VILI威尼国际公寓、富域尚品居……“新盘多”是今年底特有的现象。越秀、荔湾、天河……每个城区都有新盘面市。对于新盘频频推出的原因,合富辉煌市场研究部认为,11月,北京、上海、深圳三大一线城市的成交全面回暖,对广州开发商也有积极的心理暗示。

　　“买新盘有着数”也成为年底新盘的置业特点,没有前期业主的“历史”负担,新盘“低开”成为开发商普遍选择的方式。甚至楼市专家韩世同还认为,新楼盘将成下波行情的推力。

　　“大盘新货”成熟氛围是卖点

　　年底历来是大盘货量推售集中的时段,今年也不例外,不少大集团都列出了推货清单。除了例行的新组团面市,推出尾货的楼盘也特别多外,还有比往年突出的特点,就是其价格特别“笋”。从老城、天河、海珠等区域的尾货来看,尾货价一般比前期价格优惠。除了价格实在,尾盘其实更吸引买家的是成熟的生活配套和氛围,而这也是大盘新货的最大亮点。

　　由于开发周期问题,不少大型楼盘在年末也纷纷推出了新一期的单位。12月6日,和黄逸翠湾的二期A7、A8两栋单位就积极开售,货量有402套。同日,奥运期间创下“日光盘”销售传奇的花都雅居乐御宾府二期也以4500元/平方米起的“惊喜价”对外公开发售,抢夺年内的最后一批买家。记者还了解到,位于从化的雅居乐滨江花园也加推“江域”二期,将在12月14日发售。而珠江地产旗下的东方夏湾拿从本周起特推出15套现楼95万起的一口价特惠单元。罗马家园本周起也有拜庭国际公寓组团推出20套一口价现楼单元。

　　跳水“优惠”价格吸引买家

　　今年年底大量“低首付、大幅优惠”的产品涌现市场。“10万元首付”,甚至“零首付”成为12月卷土重来的营销口号,比如恒大山水城、祈福水城就直接以“首付4万元”作为新货招牌。

　　像曾经卖价过万的奥园果岭系列产品就在12月份打出了5500元/平方米起的“低价”战略。而番禺的新光城市花园新一期别墅产品的价格也从以前的2万元/平方米变为了1.2万元/平方米起。面对首次置业的买家,甚至番禺、花都等地的楼盘还频频出现了“2”、“3”字头的房价。

　　而为了吸引买家,年底各楼盘附送的装修标准也越来越高,每平方米两三千元的已毫不稀奇,不少豪宅盘的装标已攀高到5000、6000元/平方米,甚至还送秘书屋、名画和菲佣、英式管家。

　　丰富的供应量,为年底置业的市民带来更多的选择,加上新政在首付、贷款利率等方面的利好还有发展商的促销优惠,也为买家年底置业创造了难得的好机会。（记者 关丽）

　　海珠区“5”字头的卖价、天河“7”字头的楼盘、花都番禺等地还是有楼盘出现了“2”、“3”字头的房价,面对频频跳水的楼价,作为买家的你难免不会心动,而在价格浮动的背后,一定要保持清醒头脑,切莫“因小失大”。在买楼之前,一定要多方打听,对售楼小姐的介绍多存置疑。千万不能被表面的打折冲昏了头脑,冲动购房。除了多对比周边的楼盘的价格,还得多了解楼盘一直以来的价格情况,甚至还要明白,降价的背后,交楼标准是否有变化。慎防在降价背后是降质量,“豪华装修变简单装修,甚至变成了毛坯交楼”。

　　除了假降价,买家还得注意那种特别的“低价”。业内人士就提醒消费者,买这类房子需要小心,在低价倾销的后面,可能是开发商岌岌可危的资金链。在这种情况下,这种物业的买入可能面临“烂尾楼”的危险,置业买家一定要擦亮双眼,仔细分辨。

　　如果是买房自住,对于楼盘的考量,还有一个小窍门,上楼盘的业主论坛瞧瞧去。已经住进去的买家最有发言权,建筑质量好不好、生活方不方便、物业管理放不放心,甚至一路来的价格走势,在业主论坛中都能得到比较中肯的答案。最近年底,业主收楼的楼盘特别多,有吵着快点收楼的,也有吵着坚决不收楼的。住进去到底舒不舒适,值不值得购买,这时候开发商的表现具有很强的可参考性。

　　一旦你已经千挑万选挑好了楼盘,如果选择供楼方式,专家依然有招教你。亿达按揭的按揭专家表示,对于广州买家来说,在央行大幅下降贷款利率的政策下,如果是首次置业,反而用商业贷款更合算,而如果是二次置业,并且之前没有使用过公积金贷款的话,使用公积金贷款倒是能省掉不少利率。例如,首次置业购买90平方以下自住房,5年期以上公积金贷款利率4.05%,同档商业性贷款优惠下调30%后为4.284%,相比之下公积金仅优惠0.234%。与商业性贷款相比,月供仅相差几十元,整体节省利息也只有1万多。专家认为,在目前楼市处于稳中有跌的现状下,不建议首次置业者选择公积金贷款,在以后改善型的二次置业选用的话,在二次置业时可以避免商业性贷款按上浮利率执行造成更大的利息负担。但如果首次置业贷款额度较高,为60万元以上,或贷款年限超过20年的,因额度高或期限长造成的还款利息部分比例大增,建议还是选择公积金贷款以节省利息或在同等还款额度上可以缩短贷款期限。(记者关丽)