严重低迷的二手房市场在国家有关税费新政引发下,终于出现了交易量突破行情,一个多月来各门店来访客人的增多,以及房管部门成交大幅增长的数据都显示,在市场内在能量积聚、暖市新政的双重作用下,天津二手房市场今冬明春有望率先“春暖花开”。
近期市场交易回暖
前两天,一位早已“盯上”水上区域一处二手房的朋友高兴地告诉记者,经过几个月的等待和讨价还价,他终于“买成了”,近期已办理了交易手续。其实像这位朋友一样,有很多观望已久的二手房交易在近期达成。
据我爱我家等机构人士介绍,进入11月以来,各中介连锁门店造访客人明显增多,成交比例也提高了三成以上。同时,根据房管部门数据统计,11月二手住宅共成交2463套,环比上涨47.8%,出现较大涨幅,一改年初开始的成交量逐月下滑局面。12月第一周成交仍较活跃,五个交易日内二手私产住宅日均成交量为140套左右,比11月同期日均增加了20套左右,基本回到了今年5、6月份日均交易水平,显示出持续活跃的回暖态势。
从区域交易情况来看,中心城区交易量涨幅最大,为72.2%,环城四区上涨56.2%,滨海新区上涨22.3%,郊县五区上涨18.3%。可见中心城区二手房仍是需求重点。
从市场整体成交情况来看,当前市场成交中的增量购房者大多是首次置业、改善升级等刚性需求,这部分购房者主要受到新政中可以享受到的优惠购买政策鼓励而释放购买需求,因此符合新政优惠条件的普通住房也就进一步扩大了其成交比例。
两大因素促市场破冰
机构人士认为,近期二手房市场活跃主要有两大因素,一是因市场长期低迷积聚了较大的交易释放能量,已达到一定要求,因此产生一个交易能量释放过程;二是因为国家相关制约政策松绑,带来了二手房交易破冰契机。
我爱我家市场部陈萌等专业人士分析说,二手房市场持续低迷原因主要有两方面,一是近年国家对第二套住宅交易的严厉调控,制约二手房市场流动性,使市场进入交易滞缓通道;二是受商品房价格下降影响,买卖双房都进入新的价格磨合期,都不愿意让步,使市场陷入僵持状态。因此近来的市场活跃正体现出这两个制约因素已被突破。
在政策方面,财政部“10.22”新政、天津市政府“支持居民购房的八项举措”以及大幅降息等一系列政策“组合拳”为低迷了近一年之久的天津市二手房市场带来了交易活力。在市场方面,在商品房大幅打折销售及预期迷茫的影响下,很多打算卖房的业主也在价格方面大幅松动,使价格与买方预期进一步靠近。而商品房市场的价格波动也让很多购房者不再对大幅降价抱有更高预期。另外,商品房的降价及交易税费的降低,也使很多打算买新卖旧的业主愿意降价卖房。
新政仍有暖市空间
与商品房市场相比,今后二手房市场交易受国家有关交易税费等暖市政策影响将更明显。记者了解到,今年以来,很多业内资深专家都一再呼吁,国家应采取措施增强二手房市场的流动性,使整个住房市场呈现丰富多彩、梯次消费的格局。
中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗等提议说,住房市场通畅、活跃、全面是健康房地产市场的标志,住房交易有新有旧,以旧为主,旧房交易应占80%以上是市场的发展目标,这一点目前中国和世界差距很远。因此应通过改变居住习俗和政策导向,使广大居民树立起住房梯度消费的理念,由小到大、由旧而新、有租有购。
要建立这样一个流通的市场,国家在政策方面还有很多调理空间。目前已有很多城市出台了减免和降低二手房交易营业税等税费方面征收政策。还有业内人士认为,国家可能进一步给市场松绑,修订二套房等政策。
业内人士预计,未来楼市政策可能会在以下四个方面有所体现:一是继续放宽二手房交易营业税的限制及契税的降低;二是利率调整,新房、老房都能享受贷款利率打七折的政策;三是公积金贷款政策可能会得到进一步调整,以刺激楼市消费;四是可能会出台购房补贴政策,对消费者给予一定购房优惠。(王哲)
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