深圳重现“一成首付” 专家称或引发“断供”

2008年12月16日 09:50 来源：南方日报

　　曾在深圳楼市销声匿迹许久的“一成首付”现象又重出江湖了。昨日,记者多方调查获悉,两大知名开发商的部分楼盘向置业者推出“一成首付”促销举措,置业者自付一成后,另外一成首付可采用银行信用卡两年内免息还房贷的方法支付。业内人士透露,另有一些开发商正准备效仿该做法,“一成首付”有蔓延趋势。对此,房地产专业律师提醒,此举潜藏较大风险,如房价下跌或引发更大面积“负资产”和“断供”现象,银行不良贷款也会增加。

　　现象

　　事业单位员工购房可享“一成首付”

　　近日,招商地产在媒体上打出广告:“招商·依山郡3期”开盘劲销,年终九二折特惠,60—84平方米精装公寓,4万—6万元即可入住。有多名市民向本报反映,该楼盘广告所言的“60—84平方米精装公寓,4万—6万即可入住”就是向置业者推行“一成首付”。

　　记者以购房者身份咨询该楼盘售楼处,工作人员陈先生介绍,该盘推出200多套的精装公寓确实可以一成首付。比如一套65.6平方米的两房公寓,6000多元的单价,总价45万元,购房者可以只付4.5万元。但是,这一优惠是有对象限制的,只有深圳市事业单位或部分公司员工才能享受这一政策。

　　按照国家相关房贷政策规定,置业者购房首付不能低于两成,那么招商地产对“依山郡”业主收取“一成首付”之外,另外一成首付如何处理?上述销售人员陈先生表示,开发商方面不会帮业主垫首付,银行是主动自愿为符合条件的购房者提供九成贷款的。至于与该盘合作的银行,陈先生透露说已有3家,包括国有银行和深圳本土股份制银行。据悉,招商·依山郡3期一批12月7日开盘,推出400多套单位,销售人员声称已销售200多套,业绩良好,但不知其中有多少是由其一成首付政策带来的客户。

　　随后,记者正面与该楼盘项目经理王晨阳接触,他表示,银行不仅有房贷,还有信用贷款、装修贷款等其他多种贷款业务,这次是银行主动愿意对特定客户放贷九成。之所以将受惠客户确定在“事业单位和特定公司员工”,是从还款能力方面考虑的。

　　现象

　　信用卡免息还贷可抵“一成首付”

　　无独有偶,另一大型开发商在龙华的一个楼盘最近也开放了样板间,宣称即将推出40多平方米的公寓和80多平方米的一房一厅。除了一些优惠之外,该盘还可以方便购房者采取一成首付方式。

　　记者致电该楼盘售楼处咨询时,工作人员承认确实可让购房者先付一成房款,另外一成由购房者办理中国工商银行深圳分行的信用卡,在两年24个月内免息还贷给银行。中国工商银行深圳分行工作人员受访时,并不承认有上述这种放贷方式,声称对具体情况不了解。

　　据深圳一知名中介高层向记者透露,现在还有部分楼盘正在尝试采取上述这种方式与银行合作促销和发放贷款,以期实现楼盘的快速销售,缓解资金压力。直接的或变相的一成首付现象,在深圳楼市有蔓延的趋势。

　　现象

　　开发商为部分买家垫“一成首付”

　　记者获悉,不久前,梅林关口的楼盘“书香门第·上河坊”也推出“特别”优惠,开发商推出部分单位为买家垫付一成首付。

　　有不少市民向记者反映,他们的手机收到上述楼盘促销短信,称4万元首付即可买到精装修两房。而公开信息显示,该楼盘均价12000元/平方米,4万首付从何而来?

　　据该楼盘销售中心人员表示,该楼盘现在正在做一个“投资套餐”的优惠活动。参加“投资组合”的单位仅9000多元/平方米,还带1500元/平方米的精装修。4万首付是楼层在10层以下的单位,户型也有限制。以一套51平方米两房为例,其总价应该在45万元左右,这样首付两成也需要9万元。销售人员告诉记者,如果已经在该楼盘购买了三套房,第四套房才可以享受首付一成的待遇,另外一成首付开发商先垫付给银行,等楼盘入伙时买家再向开发商支付已垫付的一成首付,而楼盘入伙时间为明年年底。

　　专家分析

　　房价若下跌将引发“断供”加剧

　　“这是营销时代加创新思维方式下的特色产物。”深圳美亨投资公司总经理吴茂萍表示,这对开发商、购房者都是“双赢”的“短期促销”。但是,信用卡无息首付的做法只是让购房者的首付款延后两年付,这同样考验购房者的实际支付压力。如果购房者没有足够的实力支付这两年的一成首付,将给银行、购房者自身带来直接的风险和损失。因此,购房者要慎重考虑这种贷款方式,银行也要注意多方调查消费者的信用和支付能力。

　　上述地产中介高层对记者表示,招商地产等知名开发商采取这种售楼方式,是在打国家房贷政策的“擦边球”,延长首付期限,这会鼓励其他开发商也采取各种方式降低首付,可能引起恶性风险的加大。未来的深圳房价如果稍有波动,比如下跌10%,这些购房者就会变成“负资产”,可能会使目前深圳楼市本已十分敏感的“断供”现象加剧。

　　但招商·依山郡项目经理王晨阳解释,其实现行的政策与以前深圳楼市出现的“买一成送一成”首付不一样,此次政策是银行答应、经过银行允许的。

　　一券商房地产分析师称,此次一成首付现象因不是开发商垫付的,因此风险更多地积压到了银行身上。相对于去年,银行的贷款业务下降明显,为了改善业绩和提前抢占市场规模,部分银行愿意联合开发商开展一成首付促销。另外,从房价的未来趋势考虑,目前深圳房价已下跌三四成,最近一段时间国家持续强调房地产稳市,估计未来深圳房价降价空间已很小,银行可能判断此时多放贷风险不大了。另外,从开发商角度分析,银行信贷和销售回款一直都是开发商的主要融资渠道,在萎靡市场之下,也是大型房企加速扩张的机会,通过快速销售取得更多现金部署拿地和未来发展策略,也是一个重要方面。

　　法律风险

　　信用卡首付更易影响购房者信用

　　“一成首付明显有规避政策嫌疑,且更容易影响购房者的信用记录。”房地产专业律师张茂荣受访时对此提出了忧虑。

　　听完记者的情况介绍后,张茂荣表示这是深圳楼市出现的新的一成首付方式,这种操作本质上是与国家房贷政策相矛盾的。采用信用卡无息首付,实际上就是一成首付,一成信用卡套现,银行放贷还是出了九成。

　　按照通常大众的理解,“首付两成”政策虽然没有明确规定首付的时间期限,但其理解应该是购房者与银行签订合同后,即用自有资金交付房款的两成,而不是拖延很长一段时间。允许购房者一成首付,实际增加了其还款压力,因为银行发放房贷多少都是通过审核购房者收入状况来确定的,如果购房者只能承担月供5000元,而采取一成首付之后,购房者就要增加每月还信用卡首付的钱,这样一来,购房者的还贷能力就被削弱了,如果遭遇变故,购房者无法及时还贷,更容易对其银行信用造成影响。同时,银行在房贷业务方面,就更容易形成不良资产。

　　市场反应

　　会否吸引投资客入市?

　　部分楼盘现在实行一成首付,且有扩大化的趋势,部分购房者疑惑,这些优惠政策会不会吸引投资客入市,进而推高房价呢?

　　部分开发商表示,“书香门第·上河坊”开盘时有不少投资客来到现场,但由于当时开盘价格偏高,这部分投资客没有出手。预计目前该楼盘所作的垫首付等促销活动应该是针对投资性买家,先降楼价再降首付,加上特惠单位也都带精装修,这些都能吸引到投资客。

　　据销售人员称,此次优惠活动对象是买三套以上物业的买家,不过如果购买一套房做投资时,也可以安排,与其他已买房客户“打包”购买。

　　对此,世华地产市场研究中心鲁晓芳表示,现在大部分的投资客都是长期投资,他们一般都不会非常计较首付一成还是二成,看重的还是楼盘单位是否升值的前景。目前,整体经济大势不好,一成首付就算扩大化,对投资客入市的作用也很小。

　　至于对房价的影响,鲁晓芳认为,由于经济大环境影响,房价应该会平稳一段时间,一成首付现象不会引起房价回涨。(记者卢先兵)

【编辑:位宇祥】

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