孙宏斌20亿元高价拿地、新华联地产20轮竞地，北京土地市场在年底出现一次小高潮。记者分析标书后发现，这两块被追捧土地的背后，均隐藏着开发商抄底土地的心态。

　　不过，仅凭这两块住宅用地被追捧就认为北京土地市场年底回暖有些牵强。如果在未来持续一段时间内，能频繁出现土地出现竞争局面的话，那才意味着京城土地市场先于住宅市场回暖。

　　西北旺地块

　　关注多年 孙宏斌“疯狂”中捡大便宜

　　融创集团掌门人孙宏斌是业内颇有争议的人物，其拿地的胆魄在业内数一数二。此前他经营的顺驰地产，以在全国疯狂拿地而出名，也因此而迅速倒下。

　　照理“吃一堑长一智”，如果仔细分析西北旺地块的“综合素质”，老孙此次在京逆势20亿拿下该地块，并非业内认为的“疯狂”之举，而是其精打细算后的明智选择。

　　与海开“情未了”，组织团队勘地拿地

　　据知情人士透露，孙宏斌对该地块的关注已有多年。孙宏斌还在经营顺驰地产的时候，就有其和北京海开房地产集团公司战略合作的传闻。海开为海淀区旗下国有背景房地产企业，此前主要承担海淀区一级土地开发工作。“老孙最初和海开的合作，看重的就是其良好的土地储备资源。”该人士表示，虽然老孙和海开的合作没有成功，但彼此的关系还相当不错。

　　据了解，西北旺新村地块的一级开发商是北京德成置地公司，该公司正是北京海开集团下属公司。西北旺新村地块出让的消息公布后，孙宏斌多次带人进京向相关单位了解情况，勘测土地，甚至组织一个专门的团队负责拿地。加之老孙曾在清华上学、联想工作多年的经历，他对这个地块熟悉程度可想而知。“老孙对这个地块倾注了很大的心血。”融创集团内部人士透露。

　　若去年入市，挂牌价就达20亿

　　标书显示，西北旺新村地块容积率为1.5，其中居住用地规划面积达26万平米，可以开发低密度住宅。而其最终出让价格20.1亿元，土地成本为7000元/平米。业内预测，加上建安成本、相关税费及其他成本，老孙的这个项目的总开发成本要达到13000元/平米，只有卖的超过这个价格，老孙的房子才有赚头。在楼市下降通道中，老孙拿地之举难以理解。

　　不过，很多人没有注意到，未来几年，海淀区土地供应都集中在山后地区温泉、冷泉等相对偏远区域。相比之下，西北旺新村地块是目前该区域少有的靠近城区地块。目前位置较远的温泉板块的北辰·香麓均价达13000元/平米。最具有说服力的是，距离该地块最近的西山华府，目前售价达19000元/平米，而且销售相当不错。所以只要品质不错，未来该项目卖到13000元/平米也不会是难事。

　　此外，有消息称，该地块计划在去年入市，但因拆迁问题一再推迟。“2007年考虑的挂牌价是20亿，但今年市场不好，所以将底价压缩到17.6亿。”有接近一级开发商的人士透露，如果该地块去年入市，成交价格肯定要高出20亿许多，“这样的地块在京城绝无第二处”。

　　如此看来，老孙这次并不是疯狂出手，而是在淡市中捡了个大便宜。

　　通州运河地块

　　2500元/m2 新华联“奔着抄底去”

　　在通州耕耘多年的新华联，这次终于可以长松一口气了。12月11日，新华联再次出手，经过20轮竞价竞得通州运河东岸地块。而去年，新华联和远洋地产等在竞争玉桥西里时败北。较低的土地成本让新华联颇有“抄底”的味道，而且有阔别多年，又杀回通州的感觉。

　　去年败北，玉桥西里地块5000元/平米成交

　　新华联是较早在通州开发的地产商，开发了新华联家园、新华联锦园两个楼盘，因其较高的品质而在通州名声大起。但随后新华联在通州的开发暂停。虽然在其他区域开发过几个小项目，但知名度均不及通州项目高。

　　新华联再次在通州被关注，是其去年和远洋地产的一场拿地恶战。

　　去年10月，通州玉桥西里地块开标，吸引了11家开发商投标，其中不乏远洋地产、世茂地产多个全国知名品牌开发商，新华联地产也参与了该次投标。当时，共有6家公司的投标价超过招标底价。新华联地产虽然超过了投标底价，但其投出的4.8888亿元相对较低，最终败北给投标价格最高的远洋地产。按招标底价计算，楼面成本约2840元/平米，但实际成交的楼面成本则达5000元/平米。

　　据接近新华联的人士透露，当时新华联有些愤愤不平。

　　今年胜出，运河地块仅以2500元/平米成交

　　今年挂牌出让的运河地块，距去年远洋拿下的玉桥西里地块两公里，规划土地面积25.3万平米，挂牌起始价为5.4亿元，按此计算的楼面成本价为2100元/平米。

　　新华联内部人员及知情人士均对记者说，此次新华联拿地“就是奔着抄底去的”。知情人士还表示：“同样抱着这样想法的还有其他的开发商，从多达6次的报价次数来看，说明开发商们对该地块还是比较认可。”据介绍，最后3家开发商参与了地块的竞价，分别为新华联、北京联动投资集团及住总地产。最终新华联经过了20轮竞价，以6.34亿元夺得该地块，楼面成本折合为2500元/平米。

　　知情人士表示，新华联为本次拿地进行了充分的准备，加之熟悉通州地产市场，因此志在必得。“不过竞争相对激烈，也出乎他们的预想。”

　　参与拿地的新华联负责人以开会等为名拒绝记者的采访。不过记者从知情人士处获悉，新华联内部都认为，该地块的价格较低。“这块地和远洋地块相距2公里，但楼面成本差了2500元/平米，非常值了。”

　　按最终拿地价格计算，只要项目未来的售价超过5000元/平米，新华联就有利润可赚。而这个销售价格和去年远洋、合生在通州拿地的楼面成本价格持平。现在，远洋地产、合生集团和新华联，可谓是几家欢喜几家愁。