牛年春节，天津楼市成交量比去年及前年春节期间都有所下降，但是很多春节连市的楼盘看房人数并没有减少，说明楼市刚性需求仍很明显，只是在国家经济及楼市走势不明、多数房价并没有调整到位的情况下，大家只好选择再等待。专业机构人士分析认为，目前住宅市场很少有炒楼和投资型购房，九成以上购房是用于自住，或自住投资两用，这些买房意愿和买房能力将成为国家政策及房价走势的主要影响因素，第一次购房、改善性购房、中小户型将是市场落脚点。

　　牛年楼市开局平稳 价格决定成交意愿

　　对比几年来春节期间楼市成交量，信达(天津)及天津中原地产等机构统计表明，今年春节成交量属于中等水平，并不是最差的，特别是节后一周，新建商品住宅成交598套，共计6.06万平方米，而2008年春节后一周内，商品住宅成交量为402套，4.5万平方米。因此，相对而言，今年春节期间，本市住宅市场成交量恢复速度较快，成交回升更为明显。但是从价格来看，今年春节期间比去年下降了15%，呈现价低量涨的市场特征。

　　今年春节期间楼市与前两年有两点明显不同，一是看房者心态都很坦然，不再为楼市起伏而焦灼，预期也趋向更现实、更胸有成竹。二是春节期间成交的楼盘基本上都是有大幅度优惠的成熟地段或生活配套将到位的项目。如市中心老城厢区域在定价下调基础上，组合优惠达到6%以上的部分楼盘，边缘区域的中北镇，津南外环边缘，北部地铁1号线端区域价格已调整到4500——5500元/平方米一线的多个知名品牌项目。

　　“现在买房首先要看价格是不是合适。”很多看房者都这样表示。记者在几个售楼处都看到，春节期间看房的人，基本上都是冲着“春节优惠”来的，在同一区域，看谁家的房子性价比更高。不过通过几番比较，多数人还是选择继续等等看，因为其中大幅优惠的楼盘非常少，在多项刺激消费政策预期下，开发商也是以观望为主，少有新动作。所以很多看房人决定将购房计划推后。可见，价格是决定成交意愿的主要因素。

　　自住购房需求积累 市场蕴藏交易能量

　　世联地产(天津)及戴德梁行等机构2008年天津住宅市场数据报告显示，2008年天津新房成交量同比锐减47%，其中一半以上为自住型意向购房者。由于目前天津住宅市场的主体需求仍以自用为主，因此牛年住房需求量将超过去年。可见，长时间的僵持低迷，使楼市积累了大量自住型购房需求能量。专业人士分析，今年上半年，市场将持续这种能量聚集趋势。一方面，宏观经济短期内不会有明显变化，楼市仍存在一定下调风险，这将抑制住房需求释放，另一方面房地产企业和购房者双方都期待更有利的政策和机会出现，使成交意愿产生了新一轮磨合期。

　　在政府促进需求方面，近来天津西站等城市大型项目启动，其拆迁将带来相应的改善型商品住房需求；天津蓝印户口门槛降低，也将带来更多外来人员购房需求。

　　对于牛年本市新建商品住宅市场的前景，很多机构人士认为，今年下半年探底的可能性更大些，随着国际金融危机影响的变化、国内经济的稳定及保增长、促消费政策的落实，楼市及房地产企业的兴衰将在下半年进一步显现，进而使楼市找到成交突破口。

　　市场调整趋向平稳 房价取决于购买力

　　市场难以放量，归结起来还是购买力不足。由于投机、投资型购房需求减少，目前市场成交量主要来自自住型购房，因此自住房购买力将主导牛年房价走势。天津中原地产等机构人士分析认为，目前自住型购房者能够潇洒买房的仅是少部分，多数购房需求者的购买力仍难以应付欲购楼盘的目前价位。因此，成交量提高还有待于自住房购买力的提高。

　　从去年起，很多经济及业内专业人士就一再呼吁，城市居民的购买力是房价的直接参照，它反映这个时期全社会市场容量的大小，应从调整房价和提高自住房购买力两方面来促进市场交易和健康发展。国家和地方管理部门也相继出台了降低税费、优惠利率、财政补贴等政策来提高自住房购买意愿和购买力。

　　专业人士认为，提高自住房购买力主要从四方面体现，一是宏观经济好转、就业及工资水平提高，使人们贷款买房没有后顾之忧；二是针对房地产交易环节出台各项优惠政策，以此激活二手房市场交易、促进梯次住房消费；三是进一步调整房价，把房价调到经济发展水平与城市居民收入相均衡的状态。四是鼓励房地产企业提高住宅产品附加值，对采用先进科学的建设施工技术及材料的项目及企业进行适当的政策支持，使高端房价格不会因过高成本及售价而遭市场冷落，同时也保障了新建房的居住及再交易价值，促进房地产市场的可持续发展。(王哲)