眼下，不少大中城市房地产市场掀起一波“小阳春”行情，再次验证了去年楼市新政策的效力。在政策推动下前行的楼市，徘徊于去库存压力和房价冲动上涨的两端，市场双方更为激烈的博弈较劲正在蓄势，“阳春”之后，是否“酷暑”将来？

　　政策孵出“小阳春”

　　今年2月，不少大中城市房地产市场的“小阳春”来了。以福州为例，这个被列入全国20个高房价之一的城市，2008年房地产市场遭遇低谷，而今年前两个月，福州住宅交易量出现了“井喷”。据福州市房地产交易中心统计数据显示，1月份，全市住宅成交1700多套，2月份，住宅成交则达3000多套，这一数字超过了2007年同期水平。

　　中国指数研究院数据信息显示，今年2月份，在重点监测的30个大中城市中，有24个城市的住宅成交面积环比出现上升，有10个城市的住宅成交面积环比增幅更是超过50%。

　　进入3月，回暖仍在延续，一度陷入冰点的深圳楼市有了重振旗鼓的信心。深圳市国土房管局网站日前公布的数据显示，3月份的前两周，该市成交新房3483套，环比上升31%；二手房日均成交量超过了350套，最高日成交更达600套以上。

　　深圳、上海、北京、福州和重庆等地纷纷出现的住宅交易量上升迹象，在浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权看来，这都是由政策孵出的“小阳春”。

　　“不少城市房地产市场的‘小阳春’并非是这些地方楼市降价促销做得好，而是去年第四季度以来国家和地方相继出台减免税费等刺激楼市新政策，释放了一部分被压抑已久的刚性需求，使二手房交易迅速地活跃起来，同时带动了一手房的交易上升。”景乃权说。

　　绝大部分政策效力显现存在一个滞后期，这个滞后的政策效力也有让景乃权感到担忧的地方。他说，各地楼市近期公布的交易量信息不一定都真实，就算数据都真实，不一定能够反映今年一季度的真实行情，对“回暖”的后市判断也就拿不准。

　　担忧不无道理。记者日前调查发现，福州住宅成交量的数据就有“注水”的成分，就是说，今年前两个月，福州商品住宅的真实交易远没有公布的那么风光。

　　福州市房地产交易中心一位工作人员粗略地向记者描画了今年前两个月福州登记成交住宅的构成：在4700多套登记成交的住宅中，有一半是去年第四季度刺激楼市新政策出台后部分需求释放的结果，这部分交易早在去年12月底就完成了，因春节来临早而无法及时做登记手续，因此就拖到了今年2月份办理；还有1/4左右是去年下半年上市的经济适用房。

　　去库存压力重重

　　尽管价格比2007年下跌了很多，甚至还可以再打折优惠，但记者日前在福州市区的一些售楼部看到，销售场面依然冷冷清清，没有多少客户来这里看房。在福州市区群众东路上的一家售楼部里，记者与一位售楼经理攀谈起来。

　　“听说，最近房子特别好卖了？”

　　“差不多吧。”售楼经理一脸苦笑地回答，“您要看什么户型，我们这里从50平方米的小户型到150平方米的大户型都有。”

　　“卖得最好的是什么户型？一个月能卖多少套？”记者问。

　　“中小户型，现在一个月差不多能卖10套。”售楼经理说。

　　“你们这里销售业绩这么差！？”记者问。

　　“这已经不算差了，我们的存量房已经去了过半。看看别的楼盘，为了消化库存房源，减少供应，把在建的楼盘都停了。”售楼经理说。

　　今年，福州开发商为加快消化大量积压的存量房，回笼资金，多数在建的楼盘项目已经停建或半停建，以减少继续增加的房源供应量。福建省一家大型房地产开发企业负责人透露，截至目前，福州市存量房面积保守估计已达1000万平方米，这个数字相当于2006年福州市商品房住房年供应总量的2倍。

　　“过去房子好卖的时候，银根也松，依靠银行贷款，开发商只要有地，可以同时开工建设四五个楼盘。现在的情况完全不同了，房子不好卖了，开发商资金都套在了开工的楼盘上，以前贷的款没有及时还给银行，银行怎么肯再继续贷钱。”这位负责人告诉记者“今年6月份之前，是房企还贷的高峰期，开发商们的紧日子真的要开始了。”

　　戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米，消化这些库存需要9个月或更长一些的时间。

　　暗流涌动的较劲

　　“总体而言，当前楼市‘回暖’缺乏经济基本面的支持，这只是市场调整阶段的一个正常波动，‘回暖’极大可能是短期的、局部的和阶段性的。”景乃权认为，近几年来房价的大起大落逐渐让购房者在“出手与坚守”之间的抉择更趋理性，楼市在进一步的调整过程中，买卖双方的博弈较劲将更趋激烈。

　　福州市区金山公交总站附近的几家楼盘日前暗地里开始提价，其中福建中庚房地产开发有限公司属下的一家楼盘均价由每平方米6000元提高到6800元左右。而去年该楼盘销售不佳，均价曾一次性降价600元。

　　记者走访这几家楼盘发现，提价的房源都是高层商品房。业内人士介绍，这些高层的房源相对于楼层较低的商品房，总价相对较高，环境条件也更具竞争力。此类房源产品多半是在去年10月之后开发商惜售的存货。

　　类似的情况在北京也不乏例子。有北京购房者发现，在新近26家京城房地产开发商推出的降价售楼行动中，有一家列入行动中的楼盘就不仅没有降价，反而是在曲线涨价，这家楼盘一月份的均价是每平方米9175元，二月份均价9405元，三月份则打着10000元的优惠价。

　　购房者还发现，北京市区除了部分楼盘的假降价，更多的楼盘是把朝向不好、楼层不好的房子拿出来做假优惠，开发商打出降价的旗号，其真实的目的不外乎是为了吸引公众的眼球，实际上并没有给购房人太多的优惠。

　　还有的开发商虽未明确提价，但逐步取消了打折或让利优惠措施。福州一家房地产开发企业的负责人告诉记者：“最近，无论是看房人数还是成交量都有明显上升，一些银行悄然放宽二套房贷政策，这释放出一个积极的信号，使开发商提价成为可能。提价还能够间接暗示购房者房价已经‘止跌’，刺激消费者下手‘抄底’，进而拉动楼市进一步回暖。”

　　也有一些开发商并不认同提价。他们认为，现在提价无异于“杀鸡取卵”。“金融危机影响尚在，楼市稍见起色就匆匆提价，正在慢慢恢复的消费信心可能被打乱。”景乃权说。

　　酷暑即将登场？

　　业内人士指出，不少大中城市的房地产市场因政策推动而成交量回暖，但在近期房价下降仍是大势所趋。尽管眼下楼市“小阳春”带来丝丝暖意，但接下来的是，真正考验楼市的“酷暑”即将登场。

　　据国家统计局的数据，截至去年底，全国商品房空置面积达到1.64亿平方米，同比增长21.8%。中国社科院研究员曹建海认为，这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。

　　今年2月份国内楼市价格和成交量呈现出的剪刀差似乎已经有所预示。国家统计局刚刚发布的调查显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月份扩大0.2个百分点，环比下降0.2%。

　　上海易居房地产研究院有关分析人士指出，在资产市场中，“追涨杀跌”的现象一直存在，说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前，全国楼市的预期仍是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，后市不容乐观。

　　分析人士同时指出，除非国家有关部门和地方政府出台越来越多、越来越强的救市政策，市场预期必然受其影响，才会慢慢改变。即便如此，房价触底仍需时日。房地产业一般会比宏观经济提前触底回升，楼市底部极有可能显现于2010年。

　　“楼市‘小阳春’不会长久，考验楼市的‘酷暑’即将登场，导演者不是别人，正是开发商自己。”景乃权说，“中国的房地产行业，多年来养成了一种通病，一方面高度依赖政府政策，一方面仰仗市场的浮躁心理。与华尔街的金融衍生品如出一辙，充斥着泡沫。当泡沫无度膨胀，背离市场购买能力的时候，自然会破裂，而现在就正好处在从识破泡沫到泡沫破灭的时间点上。” (来建强)