昨日,深圳市国土局下属机构深圳市房地产研究中心发布了《2009年一季度深圳房地产市场分析报告》。

　　数据显示,虽然今年一季度,全市新建商品房销售面积170.14万平方米,同比增加186.34%,但开发投资却出现较大幅度下降,后市不排除出现下行趋势的可能。

　　根据分析报告,一季度全市新建商品房销售面积170.14万平方米,同比增加186.34%。其中,住宅销售面积158.2万平方米,同比增加204.57%；办公楼销售面积2.02万平方米,同比增加505.19%；商业用房销售面积4.33万平方米,同比减少34.51%。今年1月、2月、3月住宅分别成交52.23万平方米、36.49万平方米和69.48万平方米(商品住宅备案登记数据),较去年同期的26.53万平方米、6.44万平方米和18.97万平方米出现较大幅度回升。

　　一季度,90平方米以内住宅销售套数为12143套,占全市销售规模的比重为70.75%,与2007、2008年的50.56%、68.13%相比,该比重有所增加。

　　在房价上,新建商品住宅价格持续调整与回落。按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计,1—2月,深圳新建商品住宅价格同比涨幅分别为-16.5%和-16.3%,同比涨幅连续8个月领跌全国。

　　按照本市房地产信息系统统计,一季度全市住宅均价11085.63元/平方米；1、2、3月住宅均价每平方米11459元、10770元、10971元。

　　另外,一季度二手住房成交规模为167.57万平方米,同比增加175.47%,今年以来二手住房成交规模较去年同期增幅较大。二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为1.06:1,相对于去年的0.9:1,该比例有所增加。今年3月,二手住宅成交量达89.37万平方米(二手住房登记核准数据),这是2007年9月份以来的历史最高值。

　　开发投资大幅下降堪忧

　　在销售走好的同时,一大不好的兆头也日益显露。

　　数据显示,一季度深圳房地产投资规模继续下降,商品房建设规模有所减小。深圳市完成房地产开发投资70.09亿元,同比下降18.74%,其中,住宅投资43.9亿元,同比下降25.75%。商品房施工面积2350.7万平方米,同比下降0.39%,其中,住宅施工面积1539.15万平方米,同比下降6.55%；商品房新开工面积124.16万平方米,同比下降39.18%,其中住宅新开工面积81.9万平方米,同比下降45.89%；商品房竣工面积50.58万平方米,同比下降47.75%,其中住宅竣工面积38.38万平方米,同比下降48.3%。

　　　开发投资迅速下滑是何原因?

　　报告撰写人,市房地产研究中心副主任王峰博士分析称,在资金和投资环境有所改善的情况下,深圳房地产开发投资不乐观的主要原因在于:一是目前开发商大多处于消化存量房阶段,新开工建设的积极性不高；二是目前新开工用地大多为2006年以来房地产热销时期的“高价地”,土地购置高成本和市场能否全面回暖还不确定,导致开发商被迫延缓了开发进程；三是住房价格走低和存量消化压力的增大,造成很多开发商资金压力还未得到根本改善,开发商新开工和增加增量供应受到了资金紧张的影响。

　　深圳经济回升迹象提供支撑

　　王锋分析当前房地产市场形势时表示,从市场运行情况看,今年一季度深圳市房价走势颇为稳定,基本维持在每平方米11000元左右。这表明市场价格长达1年多的回落后启稳,有助于消费者信心恢复和市场好转趋势的形成,并使得近两年处于“观望”和“被压抑”的刚性需求得到一定释放。

　　王锋表示,新建商品住房和二手住房交易同时出现放量上涨,今年一季度一、二手房月均交易量比2008年同期水平翻了近一番,特别是今年3月份的二手房交易量创下了2008年以来单月最大成交量。当前一、二手房交易量的攀升,既是市场按自身规律运行调整的结果,也是2008年以来国家及地方相关经济政策累积作用的体现。

　　对于未来市场发展,王锋认为,世界经济最新数据虽然显示其经济衰退在一季度进一步加深,但从我国一季度经济运行情况来看,交通运输、能源消费、钢铁生产等反应经济前景的基本指标走势开始好转。另外,从一季度深圳市数据来看,深圳经济出现趋稳回升迹象,固定资产投资、社会零售商品总额和银行信贷等主要经济指标逐月向好。本地及全国经济形势好转,为深圳市房地产今后稳定发展提供了较强的支撑。

　　近日,市国土房产局的数据显示,3月28日,全市一手房累计可售房源低于5万套,距离今年1月10日该数据跌破6万套仅仅过了两个多月。根据经济周期原理,存货持续消化是市场由“萧条”转向“复苏”的主要特征。如果目前市场发展态势能够维持,市场价格稳定预期的形成将会刺激一、二手房市场交易量持续放大,开发商的开发投资意识将得到提升,市场开发投资和批准预售将会逐步改变目前的低迷局面,形成住房投资与消费的良性循环,并促进固定资产投资和社会总投资的扩大,以及经济基本面进一步好转。

　　但是,值得注意的是深圳今年一季度的房地产开发投资大幅度回落,仍然反映了市场对于经济前景存在一定的担忧。特别是1—2月份工业生产增加值和外贸进出口总额分别下降7.4%和23.3%；如果未来国际经济形势恶化,不排除房地产市场发展形势在反弹后出现阶段性下行态势。