以去库存为主的上海楼市靠自住客撑起了整个市场，如今高档住宅也首次“抛弃”境外客，瞄准内地客。

　　今年以来，中低价房最早走出低迷，高档物业却迟迟没有迎来“春天”。方方地产咨询机构研究显示，从去年四季度开始，单价越高的高档公寓，境外客户萎缩越显著。单价5万元/平方米以上的高档公寓，外资买房比例已从最高峰时期的34%降至目前一季度的6%。以往被认为对于高档物业支撑力度最大的境外客户大量撤出是影响高档公寓价格的主要因素。另一数据显示，今年第一季度，上海新开盘房源中有25%的新盘有提价现象，除部分楼盘售价高过前期销售产品外，还有部分楼盘开盘价格高于前期对外报价。但在提价的公寓盘中，九成提价楼盘的销售价格都低于2.5万元/平方米。与之相反，一季度的高档公寓和别墅楼盘的降价比例环比分别提高8%和18%，显示降价范围正在逐步扩大。即便到了整个楼市交易最高峰的三四月，高档物业也明显暖意不足。超过九成以上的高档公寓销售均价位于2.5-5万元/平方米，而均价5万元/平方米以上的高档公寓成交寥寥。

　　于是，高档物业开始向内地客倾斜。从目前市场上热销的高档物业来看，仁恒河滨城、世茂滨江花园、上海滩花园、尚海湾、御翠豪庭等一批单价在3.5万元左右的楼盘成交情况比较好，表明改善需求中的高端自住购买主力已经从2.5万元上升到3.5万元。易居中国分析师薛建雄认为，购买这些高档房的买家，多数是已走出经济低迷的实业家。经过这一轮的经济危机，他们重新配置资产，以增强资产组合的抗风险和保值、升值能力。一些稀缺性较强且有较好物业管理能力来保持社区环境和人文素质提升的楼盘，受到实业家的欢迎。因为，在他们生意扩张时钱都好借，但是出现危机时谁也不愿借钱，此时有一套比较值钱的房子拿去银行抵押贷款，等度过危机之后把钱还给银行即可。因此，对于这些实业家来说，相对变现能力最好且还有保值、升值功能的高端不动产，就成为他们新一轮资产配置中的重点。