卖自住房

　　换得资金入股市

　　陈述人：李强

　　计 划：卖掉宝山的自住房，换取资金炒股。

　　我打算春节后把自己在宝山的一套小房子卖掉，卖房的钱就作为炒股的资金。我这样做的理由有几个：一是父亲去年过世了，母亲一个人住比较孤单，我打算搬过去照顾她；二是我觉得这两年房价不可能涨，而股市跌了这么多肯定会有机会。

　　我的打算是受了单位同事的启发。他在2006年把唯一的房子卖了，自己租房子住，100多万元的卖房款在股市里滚了两年多，翻了近8倍。去年，他抛了股票，重新买了大房子，还剩下几百万元资金，足够滋润地过好下半辈子。当然，现在形势变了，我也不期望投入股市的钱会翻好几个跟头，但两三年里，有个50%以上的收益完全有可能。这样的话，只要同期房价保持平稳，我就有可能买下外环线内150平方米左右的大房子作为婚房，婚后可以和母亲一起住。

　　最近，我从中介处了解到，我的房子大概可以卖70万元，除去贷款和交易成本，我大概能到手50万元，但中介告诉我现在行情不太好，劝我调低到65万元左右。我打算再观望一段时间，可能春节后市场会好一点，反正现在股票市场也不会马上就起来。

　　分批进场

　　一步到位改两步

　　陈述人：王小姐

　　计 划：改变买三房一步到位计划，先买一套小两房。

　　我们本来打算2009年买大房子一步到位，免得以后再折腾。两个人都是“新上海人”，父母不在身边，本来预算花150万元左右，在郊区买一套三房，以后有了孩子不用再换房子，也方便父母来住。但今年经济预期不好，我的购房计划也跟着经济形势要调整了。

　　我们不敢买郊区的大房子，一是担心房价会继续下挫，二是顾虑郊区配套不成熟，交通成本物管成本都要增加，如有孩子，将来上幼儿园、小学也成问题。另外，大房子将来换手变现不容易。因此，我们想在市区买一套小一点的二手房，预算也相应缩减到120万元以内。哪里是底谁也不知道，但我觉得眼下肯定不是，所以我想分批进场，先买一套小的住着。如果房价继续下行，家里经济条件允许的话就在小区里再换一套大的三房，如果没那么多钱，就再买套一房，这样可进可退，父母来了有地方住，父母不住时又可以出租获益。

　　另外一点考虑是拉低买入价，股票里经常通过“补仓”来摊平成本，我觉得在楼市下行期也可以这样操作。与其承担一步到位房价可能大跌的风险，不妨分两步走，可进可退，控制风险。

　　新上海人

　　买个小房求安定

　　陈述人:刘炜

　　计 划:在交通方便点的地段买套小房子，不再搬来搬去了。

　　我2005年毕业后进了一家建筑设计公司。从毕业到现在3年多，总共搬了4次家，一次是找房子的时候太匆忙，入住后对房子不满意；一次是合约到期房东要卖房，还有一次是在跟别人合租的房子丢了钱。现在我租了一室户一个人住，因为是轨道房，月租金1800元。我现在积蓄不多，因为租金实在是一笔不小的开支。父母听说我每个月花这么多钱租房子，就劝我买房。我也烦透了老是搬家，居无定所，再加上和女朋友的感情稳定，有结婚的想法，就开始四处看房了。

　　开始看房才知道，房子真贵。我家本来经济状况还可以，但是爸妈一半积蓄都投在股市里套牢了，现在只能支援我30万元。女朋友家里条件不好，经济上没法支持，我俩工作这些年，积蓄加起来也就十来万元。这几个月，我们把三林、莘庄、九亭等好多地方都跑遍了，各方面都满意的房子，少说也要100多万元，以我们现在的资金实力，得贷款60万元。而大多数期房，要等一年左右才交房，这一年时间里我们还是要租房住，算来算去不划算，就放弃了。

　　朋友建议我们买二手房，价格比新房便宜，选择的地段也多，而且价格还能商量。我们又开始跑中介找二手房。没想到，我们把总价90万元、小户型、交通方便的要求一说，几乎每个中介业务员都告诉我们，这样的房子现在最紧俏。前几天一个业务员打电话给我，说有套房子完全符合我们的要求，因为房东急售从110万元降到95万元，但是要求房款一次性付清，我们只好放弃。最近中介的电话少了，我们商量后决定把面积要求降低一点，今年无论如何要先买套小房子安定下来。

　　还清房贷

　　用公积金换大房

　　陈述人：骆小姐

　　计 划：还完第一套房子的贷款后，利用新的公积金优惠政策换购一套大一点的房子，为生宝宝作准备。

　　我在2006年底购置了一套曲阳新村的婚房，是上世纪80年代的老工房，主要看中房型紧凑、交通方便，且附近有一所知名的小学。当时和老公存了30多万元积蓄，第一套房又不想还贷压力太大，所以选择了中心区域的老工房，总价控制在70万元以内。如今，过了两年节衣缩食的还贷日子，外债已所剩无几，如果没有意外，到今年年中，房屋贷款就可以完全还清，这套房屋就可以成为家庭的净资产了。所以今年我的计划是换大房。

　　今年买房子，会不会套牢？有可能，但我换房的理由很充足，就是计划要宝宝了，这样肯定要请父母过来照顾，两室户明显不够住。我觉得房价确实可能会下降，但大跌的可能性很小，既然这样，短期涨跌何必那么在乎呢？毕竟我这是刚性需求啊。

　　我想换房的另一个动力是公积金政策的调整。当初购买曲阳板块的老工房时，因房屋年龄偏老，公积金只贷了20万元。而我和老公两个人都有基本公积金和补充公积金，每月缴款额在5000元左右。按照新的政策，我把房屋卖掉，再买套普通住房，我们两个公积金最高可以贷80万元。我的想法是，把房子卖掉后做首付，另外再贷80万元的公积金，这样加在一起有170万元左右。 80万元公积金贷20年，3.87%的利率，每月还款额在5000元左右，基本没有压力了。平时积攒的钱除了准备宝宝基金外，剩余的再冲还贷。老公的工作不稳定，受经济形势影响比较大。这样的话，即使他短期失去工作，靠我个人的收入，维持家用也没有大问题。

　　绝对刚需

　　买好房子才结婚

　　陈述人：吴先生

　　计 划：80万元首付买100万元以内70平方米的两房结婚。

　　我最近一直被女朋友“逼婚”。我们俩都是典型的“80”后，算算也快而立之年了，最近女朋友“剩女恐惧症”发作，一直催着我尽早结婚。于是婚房计划提上日程，但是最烦的是选房限制条件太多，看了半年的房子，却挑不到合适的。

　　按照女朋友的意见，房子不能太小，不能太老，至少要70平方米以上。双方的老人要求是，房子最好在长宁，至少离两边父母要近，贷款不能超过20万元。综合下来，就只能买100万元以内70平方米左右的两房。

　　现在的房价，就算是上海本地的年轻人买房也很难。我和女朋友都是上海人，两个人都没什么积蓄，多亏双方父母“赞助”首付，加在一起有80万元。照理说，这个首付我选房子的余地很大，但是我是学医的，足足读了7年书才硕士毕业。现在工作两年了，工资只有5000元，女朋友还不如我多，只有3500元。我公积金也少得可怜，每个月只有150元。所以父母要求我们贷款不能超过20万元，这样每个月还2000元，压力没那么大。

　　目前长宁的新房，单价都在2万元以上，“天山星城”75平方米的小房总价要150万元，远超我的预算。其他离地铁近一点的老工房单价也要1.5万元左右。便宜一点的，不是位置太差，就是小区环境不好，要么就是房子采光、楼层等方面有瑕疵。

　　2009年，我希望房价能再下来一点，能在限制条件内买到合适的房子，安心结婚。

　　三口小家

　　就近地段换面积

　　陈述人：徐菁

　　计 划：把现有内环内小房子卖掉，置换莘庄90平方米二手次新房。

　　我出生在安徽，父亲是上海人。 2005年，我在上海结婚了。结婚的时候，老公有一套制造局路的售后公房，房子不大，只有40平方米，但是小两口也觉得够住，周末去公婆家吃吃饭，节假日去上海周边旅旅游，日子过得倒也舒服。

　　自打结了婚，公公婆婆就明里暗里地催我们俩要孩子，娘家那边也没闲着，隔三差五就打电话来问。本来打算先赚钱换大房子再生孩子，但我们被催得招架不住了，也只好同意了。 2007年，我生了个女儿。还没有好好享受新生命降临的喜悦，我们俩就被这个小宝宝弄得焦头烂额。产假休完去上班，白天孩子给婆婆带，晚上自己带。白天晚上不得休息，时间一长，我和老公都吃不消了，再加上宝宝越来越爱动，婆婆也带不动了。想请保姆，又担心安全，去年下半年我一咬牙，把工作辞了，一边开网店，一边自己带孩子。

　　随着宝宝一天天长大，活动范围也越来越大，有时一不留神，她就从卧室里爬到厨房去了，40平方米的地方根本不够活动。我们又计划换房子了，因为孩子的花费要保证，所以贵的就不考虑了，想搬到交通方便的外环。老公的公司要搬到闵行区，就把目标定在莘庄。本来计划把现在这套内环的售后公房卖掉，去莘庄买一套90平方米左右的带装修次新房，我们的旧房在附近中介挂牌70来万元，再贷款50万元，买了就能搬进去住。现在正是房地产淡市，莘庄的房子合适的倒是有，可制造局路这套房子有价无市，没什么人买。旧房卖不掉，新房首付就拿不出来，中介建议我们降价15%再挂牌，可是那样的话就要多贷款，现在我的收入不固定，还有孩子的花费，压力还是挺大的，万一还款接不上就更麻烦了。所以现在看中的房子不能买，只能干着急。

　　2009年我们希望房地产市场好起来，也不指望现在这套房子再涨价，只要看房买房的人多一点，我们能把这套房子快点卖掉，把看中的房子买到手，尽快搬进去。

　　再度投资

　　看好市区小户型

　　陈述人：肖弘

　　计 划：趁市场回调之际，买入市中心全装修房投资，租客锁定高端客户。

　　我有过两次买房经历，都属于巧合。今年，买房冲动又来了，我的目标是购入一套市中心高品质小户型，长期出租。

　　七年前，陪朋友看房，结果自己也下单定了一套。这是我人生中的第一套自住房，位于镇宁路的嘉园，小两房，90平方米左右。两年后，朋友跳槽到房产销售公司，聊天时，谈到他们最新代理的楼盘，鼓动我再买一套投资。本来没想那么多，碰巧公司要从虹桥搬到浦东源深路。想想上班不方便了，不如在浦东买套小房子。这套位于浦东的房子属于酒店式公寓，交房后，整幢楼交给经营公司统一管理。随后，公司搬家，我也跟着搬家。嘉园这套房子出租。每月租金收益都在6000元以上。

　　无意中购买两套房子，我这个从不投资的人赶上了房地产市场最好的时光。到目前为止，我已属于零负债。去年底，听说嘉园最后一期房子要开盘了。中介透露，全装修房原本报价4万多元，可能开价4万元不到。这个消息让我又有了买房冲动。因为市中心房新房已经很少，要不就是天价。从去年开始，陆续听到房子跌价消息，连向来不打折的开发商如今也有折扣。我想，如果在楼市好的时候，市中心房子肯定不愁卖。所以，不妨趁着市场不景气的时候低价买一套。

　　看中市中心高品质小户型，还有另外一个原因是便于出租，租金也高。很多人都吃过出租房子的苦，不是租客付租拖拖拉拉或者干脆违约走人，就是室内家具搞得一塌糊涂，甚至还留下一笔高额水电费未付。我以出租嘉园房子的经历感觉，高品质小区来的租客素质相对较高，租金付得爽快，几年下来，我几乎没有碰到过“难搞”的租客。相反，朋友有一套每月2000多元的出租房，租客就经常晚交租金。

　　高位被套

　　市场调整小换大

　　陈述人：王先生

　　计 划：今年完成换房，以小换大，以差换好，买到自己心仪的好房子。

　　我在2008年上半年高位买房被套，看着房价下跌，不忧反喜，觉得今年应该是个换房的好机会。

　　2008年4月，看着房价一个劲地涨，我忍耐不住，出手买进一套多层的小三房。当时看房发觉房子有两点“硬伤”：一楼，采光不理想，安全有隐患；靠近马路，噪声大。但考虑到小区绿化很好，物业管理也到位，交通和周边生活配套很方便，加上房型为小三房、得房率高，总价也能承受，另外也害怕房价再上涨，就咬咬牙买下了这套房子。此次买房，我不仅花尽了家中的积蓄，还贷了一大笔钱。

　　房子买进后，坚挺的房价开始随着市场回调，我的房子跌去了十多万元。房子有瑕疵，如今又贬值不少，本该郁闷的我却很高兴：趁机换个大房子、好房子。新政出台后，营业税、所得税大幅减免，我换房的成本大大降低，趁着房价走低，在2009年换个心满意足的房子，就成了我今年的头等大事。

　　我换房的目标明确，原小区内，大三房，屋况好，带电梯，小区中心位置，中高区。我到小区附近中介挂了号，把自己的想法告诉中介人员，一旦有符合要求的，让他们立刻与我联系。近一段时间以来，中介生意清淡，很多人都闲着没事做，对于像我这样目标清楚、既买又卖，中介人员特别热情，三天两头与我联系，推介房子。因为住得近，看房方便，又了解小区情况，我只需要看房型和价格即可。中介人员告诉我，近期像我一样的客户逐渐多了起来，已经占成交量的近半数。

　　被炒鱿鱼

　　出租大房住小房

　　陈述人：苏雷

　　计 划：将自己的住房出租，换租小房子，用租金差价补贴房贷。

　　我原在上海一家广告公司做房地产广告销售，公司效益一直不错，后来又转到杂志社去承包广告，收入也不错，就萌生了买房的念头。

　　2003年10月，我看中长宁区哈密路景博花园的多层电梯房，花了100万元买下一套140平方米的三房两厅两卫，装修及添置家用电器共花费25万元。从银行贷了50万元，又从朋友处借了30万元低息借款，每月还款额在7000元左右。原以为夫妻二人旱涝保收，还掉借款还能潇洒过日子。但2005年有了孩子后，经济立刻拮据起来，此后利息又不断调整，还款压力越来越大。许多朋友选择提前还款时，我与老婆却无可奈何。原想再扩大一些业务，多赚点钱，也好提前还贷，谁知做广告的客户越来越少，收入不增反减。到2008年下半年形势急转直下，11月，公司经营惨淡只能裁员，我不幸被炒鱿鱼。一想到压在身上的7000元月供，我欲哭无泪。虽说我的房子价格已比买进时上涨不少，但这是我唯一住房，不舍得卖掉，于是我就想到了出租再去租小房子住的办法。

　　我到中介处挂牌出租，又到网上登记，但问津者寥寥。记得在前两年，我的房子月租金行情曾经到过1-1.2万元，而且只要愿意出租，也很快就能租掉。谁料想近来行情大跌，我的房子连8000元都无人问津。直到今年一月中旬，才有客户来看房，但一开口就杀价到7000元，并提出要提升配置档次。租还是不租？如果租，光是付佣金及添置物品费用就需先垫上2-3个月的租金；不租吧，月供拿什么来还？想想实在无奈，到附近中介看看，旁边茅台路70平方米的老工房租金大概要2800元，思前想后，看来我只能答应租客的“无理要求”。不然，怎么度过这难熬的失业期呢？

　　卖掉旧房

　　筹钱搬回市中心

　　陈树人：李先生

　　计 划：卖掉长桥旧房，在内环买套小房养老，方便就医。

　　我们老夫妻住在长桥，年纪大了身体不太好需要经常去医院看病，今年市中心房价可能松动，我们考虑把长桥的一套老房子卖掉，作为购买内环线附近小房子的首付款。

　　我们要卖掉的旧房是一套位于徐汇长桥地区植物园附近的多层房，3楼，房型为一房一厅一卫，42.91平方米。去年10月我们就挂牌了，挂牌价是50万元，看房的人一直不断，但基本都要杀价一两万元，我们一直没有出手。今年情况变化，有客户愿意出52万元，我们没有答应。中介很奇怪。我告诉她，去年10月我挂牌50万元卖房，是想给儿子出国筹钱，后来儿子不出国了，说发生金融危机还是留在国内读研究生比较好，所以现在我不急着卖房了。我的房子楼层是三楼，厨房、卫生间都是明窗，还有一个5平方米的内阳台，只算一半面积，门前是一小花园，离上海植物园只有几分钟路程，这些优势加上学区房的附加值，让我觉得我的房子应该不会跌价。

　　愿意出52万元买我房子的是小胡夫妇，他们看中的是我的房子能报名进入一所好小学，据说，2009年小学生入学报名提早到4月份，我觉得需要学区房的购房者近期应该会有不少，所以暂时屏牢说不定能卖更好的价钱。至于市中心的房子，我觉得上半年应该不会上涨，说不定还有可能下跌，我们准备在内环线附近多看看，说不定就能够淘到便宜的好房子。

　　当代孟母

　　贴近名校去买房

　　陈述人：叶女士

　　计 划：上半年买进大宁板块学区房。

　　我打算在2009年上半年买到一套带有大宁路门牌的住房。虽然我的孩子才3岁，离进小学还有几年，但我了解到现在学校是就近入学，要进好的学校，孩子必须是学校对口的户口所在地，而且户口上的居住时间必须超过3年，所以要尽早打算。

　　我看中的是闸北区实验小学，听说是该区教学质量最好的小学之一，学校是以大宁路为门牌的户口家庭的孩子为招生对象。现在，我对大宁路的房子已经非常熟悉了，每平方米1.5万元应该可以买到沿线的二手房，一般80多到100多平方米一套，不过这个价格楼层和朝向会差一点。比较老的小区是八方小区，房龄超过10年，不过价格相对低些；新老结合的小区是绿色家园，老的便宜些，房型也比新的差；贵点的有东方明珠公寓；远点的是歌林春天花园……

　　我打算在今年上半年就在上述楼盘中买一套，主要是担心下半年又要涨上去。另外，买房后孩子户口要住上3年以上才能到闸北区实验小学就学，时间不等人了。

　　现金为王

　　别墅不亏就出手

　　陈述人：许先生

　　计 划：卖掉郊区别墅，买套市中心公寓。

　　我一直与住房投资无缘，尽管有很多朋友关系和机会，但却因为这样那样的原因，不断错失买房投资的良机。两年前，我终于在嘉定黄渡买了套300平方米的别墅，每平方米9000元的价格是内部价。在当时的别墅热中，这个价格也很不错了，但去年底交房后，我发觉房价与预期相差很远。太太建议我卖掉它，然后在市中心买套公寓，为将要大学毕业的儿子早作打算。

　　我买别墅，原来想把老母亲搬来一起住，但老母亲不愿离开生活了多年的地方，妻子、儿子也认为黄渡太远，交通不方便。既然都不住，买下来就只能作为投资用了，但看看现在的房产形势、经济状况，要等到别墅升值看来还很远。

　　2008年底别墅交房了，很快有人愿出9600元/平方米的价买下这套房。我有些犹豫，多次咨询朋友后我觉得投资别墅离赚大钱的路还很漫长。正好，开发商办产权证也出现了问题，连续数月都没能办好小产证。这是要求开发商退房并返还利息损失的好机会。总之，只要我不亏本，就出手拿回现金。