继承房产需过户后再转让

　　周先生：我通过中介买了一套二手房，现在还没有办理过户手续，但房产证已交到我的手里，是套房改房，2002年4月的房产证，房子的所有人(两人)已经去世，继承给他儿子了，他儿子现在手里有一个公证材料，是有关他儿子是惟一继承人的说明。不知道这种交易是否安全？还有房屋产权证里也没有写房子的使用权期限，我买房后使用权多少年？

　　答：在房屋买卖合同履行时，卖方向买方交付房产证，并不产生房屋所有权移转的法律效果，必须在不动产登记簿上进行所有权主体的变更登记(即通常所说的“过户登记”)，才能产生房屋所有权移转的法律效力。

　　严格说来，在房屋所有权移转过程中，房产证是不能随之移转的。该房屋在转让给你时,首先继承人需要办理遗产过户手续,然后再过户给你，否则就会存在风险。

　　一般来说，房屋使用是没有期限限制,通常只有设计使用年限,50年-70年之间。购买房改房要交纳印花税、契税，交易手续费及土地收益金。

　　中介拒退押金可提起诉讼

　　方小姐：我去年通过中介租了一套房子，交了一个月的租金作为押金。现在合同期满。中介跟我结算时，指出纱窗破损等三处小问题，要我赔偿。而这些问题租房时就有，当时中介说问题不大不用在合同中标明，现在他不承认了，而且他以此为借口不退给我押金。请问，我如何能要回押金。

　　答：《中华人民共和国消费者权益保护法》第34条规定，消费者和经营者发生权益争议的，可通过下列途径解决：与经营者协商和解；请求消费者协会调解；向有关行政部门申诉；如果中介公司以纱窗破损不还押金，又协商不成，租客可到法院对其提起民事诉讼，请求法院判其返还押金，并要求其支付延迟退还押金的同期利息及因索要押金所造成的误工费、交通费等必要费用。付诸法律，一定举出相应证据，如租房合同、退房日期、押金单据等。

　　楼书对房价有重大影响视为要约

　　刘先生：我购买的房子楼书和楼盘模型都显示厨房窗户,但合同平面图上没有窗户。一般消费者都是看楼书和楼盘模型这些直观的东西。我想知道关于有无窗户的楼书和楼盘模型是否构成合同要约？

　　答：根据《中华人民共和国最高人民法院公告关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　如果楼书和楼盘模型的广告宣传对房屋的价格构成重大影响的一般可以作为合同的要约。

　　土地用途未获批不允许建房

　　孙先生：我买了一套房子，开发商说现在土地是一个水泵公司的，如果要转变土地使用用途得先挂牌，比较麻烦，他们想先把房盖起来，造成既成事实，然后用低价买下这块地。我已与开发商签了购房协议，不是标准的商品房买卖合同，我们签订的协议能不能得到法律的保护？

　　答：关于土地使用用途的转变，根据土地取得方式的不同而有不同的规定。如果取得的地块是出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金。如果该地块是划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。

　　具体要看水泵公司是以何种方式取得土地的，如果该土地使用用途并没有得到有关部门批准就建房并出卖是一种违法行为，可向有关部门举报。

　　协议是指当事人双方对某些要点，原则达成一致意见,确定双方权利、义务及违约等的书面文件,与合同同样有法律约束力。(记者 李宛霖)

　　(北京雄志律师事务所律师 王荣香解答)