房主出国慎与中介私自交易

　　问：我通过中介看好一套房子，但是房主出国了。中介说，房主出国前将房子公证给中介了。我想知道，这种情况下我购买此套房产，可否正常办理过户手续？需要注意哪些方面？

　　答：通俗地讲，谁有房产证谁就是房屋的主人，虽然房子经过公证给了中介，但中介并不享有房屋的所有权，如果想拥有房屋的所有权，必须和房主通过正当法律途径办理过户手续。

　　房屋不过户对买方而言风险比较大，从法律上讲,卖方可能会一房多卖或是将该房另行抵押。如果你确实想购买该房,建议房款不要一次性付清,否则你对对方完全没有约束力。另外，在协议中对于对方不配合你过户的违约金也要定高一些。在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。

　　面积误差超3%部分由卖主承担

　　问：我买了一套80.24平米的房子，但交付的房子评估后面积达到85.25平米，开发商要求我补交差额，但这差距大于规定的3%，而之前我们只签了一个临时合同，上面约定按实际平数多退少补。请问这个问题该怎么解决，是全额补钱，还是按3%的交？

　　答：根据处理商品房面积差异的司法解释：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　尽量和开发商协商解决，必要时你可以通过诉讼途径来解决。

　　未办验收手续不算交付使用

　　问：几个月前,开发商发出了交房通知，我准时去验房但发现了许多问题，开发商承诺整改，并且没有交付钥匙给我，目前已经拖了几个月了，没有任何消息。请问这种情况，房屋是否算交付？

　　答：首先，这种情况算没有交付。房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是建设部自1998年9月1日起实施的。所以消费者在办理产权过户手续时，首先要向开发商索取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以维护自己的合法权益。房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。购房者只有确信所购的商品房符合法律和合同规定的交付条件时，方可同房产商签署房屋交接单，办理收楼手续。

　　拆迁公有住房需安置承租人

　　问：我是一位教育事业单位的职工，现有单位分的36平米临时住房，单位将被一开发经济适用房的公司拆迁。我们是否该有这些经适房的优惠政策？

　　答：拆迁公有住房时,对所有人、承租人应按如下方式安置：(1)所有人选择产权调换的，承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝(市场单价＋价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。(2)所有人选择货币补偿的，原有租赁关系终止。给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：货币补偿金额＝评估单价×20%×被拆除房屋的建筑面积；承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝(市场单价×80%＋价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。

　　从法理上说,你们有优先购买权，但实际情况需依当地政府文件规定。目前许多地方政府都明文规定在拆迁公房时,公房承租人有同时按房改政策购买并获得安置补偿的规定。(记者 李宛霖)

　　(本期解答：北京雄志律师事务所王荣香律师）