“我都排了很久的队了，结果还是没有买上，怎么就那么难买到呢？”张女士抱怨道。张女士原本筹集了150万的资金打算投资于某信托公司的房地产信托产品，尽管经过一番产品资料的考证还有对未来地产信托投资收益的满心期待，吴女士还是没有买到预期的地产信托产品。

　　“信托产品不像银行理财产品那样按时间的先后买到，而是按照你投资金额的大小来排序，也就是说，信托产品投资没有时间优先的原则，而是按照投资金额优先的原则。”相关人士透露。今年房地产业的发展似乎没有了去年火热的劲头，虽然政府出台了一系列的“救房”措施，依然没能改观目前的房地产局势，而目前投资于房地产类的信托产品不管是发行还是销售都十分火爆。

　　●房地产信托规模激增

　　2007年11月，信托公司集合资金信托计划中的63%都主要投向了金融债券的领域，而投资房地产领域的仅占总规模的2%，而到了12月，这一比例发生了翻天覆地的变化，投向金融领域的仅为49%，投资房地产的信托则一跃为43%。据普益财富网统计，2008年7月，集合资金信托产品成立规模为36.34亿，其中房地产类产品成立产品为17.35亿元，占比为47.74%。相对于股市的低迷，各种投资工具收益水平的平淡，房地产信托产品市场独占“寒市”中温暖的一角。

　　●“三高”引发地产信托热

　　2008年的市场不是股票、基金的市场，一跌再跌，破灭了很多投资者的期待，而楼市更是“高处不胜寒”，而房地产信托似乎并没有随着房地产市场进入“寒冰”而有下滑的迹象。一些业内专家分析，三个方面投资热情高涨，导致了房地产信托市场的火爆。

　　一是房地产投资商对资金需求的高涨。由于今年房地产价格的调整导致了地产企业资金短缺，也致使其融资特别困难。在紧缩的信贷政策下，房地产商不得不寻找银行以外的渠道进行融资，而这时，房地产信托成为地产企业获得融资渠道的一根救命稻草。二是信托公司对获得利润的热情高涨。由于今年证券市场的惨淡让原本去年给信托公司获得巨大利润的希望破灭，房地产信托被赋予了很大的希望，能够获得巨大利润促使了信托公司发行房地产信托产品热情高涨。三是投资者对高收益的热情。相对于股市的低迷，理财产品的收益情况，房地产信托产品的高收益显得特别受青睐。一般来说，房地产类信托产品的收益率保持在10%左右，有的甚至更高。而此类产品的发行也受到相关部门的严格监管，监管层出台的212号文与54号文的出台，看似为了限制房地产信托的开展，实则降低了房地产信托的系统性风险，风险控制措施也更加严格和多样化，因此风险相对可控。

　　●房市下滑，缘何保证收益

　　房地产信托持续升温，不知不觉中加大了投资房地产信托的风险性。投资房地产信托产品也有很多风险，最大的风险之一是楼市彻底崩盘的风险。市场上的信托产品投资期限一般为1至2年，在持有期间，投资者不可以随意的撤回投资，在产品期限到实行兑付时，如果借款企业遭遇资金链断裂，信托产品偿付将发生重大风险。一般来说，房地产信托产品大多采用抵押、质押、担保等手段，大部分采取以土地作为抵押，抵押率一般不超过30%-50%。一旦借款企业未能到期兑付，信托公司将对其抵押产品实行拍卖，弥补投资者和信托公司的损失，但是所拍得金额在未能保证投资者收益甚至是本金时，投资者仍然要面对一定本金损失的风险。

　　目前政府在政策方面，一方面调控银行的放贷行为，也严格控制信托公司投资信贷类的比重不能超过全部投资的三分之一，这虽然限制了信托公司的规模，但是在宏观上降低了信托公司此类产品的风险，也促使信托公司发展类似REITs的物业财产权信托等投资类业务，在提高信托产品核心竞争力的同时，使信托渠道可以在房地产金融领域中发挥更大的作用。

　　●地产信托

　　适合一定风险承受能力投资者

　　去年初银监会公布了修订后的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等监管规则。新规定设定了合格的个人投资者应当符合三项条件之一：个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币，或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供收入证明；在认购信托计划时，个人或家庭金融资产总计超过100万元，且能提供财产证明；投资一个信托计划的最低金额不少于100万元。由于受到这些限制，信托投资对普通投资者来说门槛较高，主要是一种高端投资。中诚信托相关负责人建议投资者在决定投资之前一定要仔细阅读合同约定，了解具体产品风险收益状况，也要挑选信誉好的信托公司，不可以盲目注重产品的高收益性，风险和收益要对等。

　　同时一些专业投资者建议除去关注当前房地产市场的风险状况之外，更要清楚这类产品风险情况很复杂，产品之间的风险收益情况差异也很大，不能简单相互比较。总而言之，这类产品收益虽然很高，但更适合有一定风险承受能力的投资者。

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　　如何购买信托产品？

　　对于信托产品来说，一般的推介地为发行地，本地客户可以直接到信托公司购买，异地的客户也可以参与认购。在信托产品未经银行代理时即由信托公司自主营销时，异地客户认购的，程序大致如下：

　　1.电话预约，与信托公司沟通后了解信托产品和认购时的要求；

　　2.在信托公司通知划款后，投资者将资金划入信托公司的信托资金专户；

　　3.信托公司查到款项进账记录后与投资者确认，并将空白的信托合同快递至投资者指定地点；

　　4.投资者在信托公司的指导下自行填写合同后将信托合同在规定的时间内快递至信托公司；

　　5.信托公司在核对无误后在信托合同上加盖公章并寄回给投资者，完成认购过程。

　　对于信托公司请银行代理的产品，信托公司会请银行全权处理信托产品的推介与认购，此时的异地客户认购的具体操作程序须与代理银行联系获知。(倪叶会)