去年10月27日起开始实施的房贷新政，给广大“房奴”带来不少实惠：商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率85折调至7折。加上去年9月以来连续五度降息，今年起，许多“房奴”的商业房贷最优惠利率一下子从去年的6.65%下调至4.158%。这对打算近期贷款购房者而言太具诱惑力了。可是，如何才能享受到上述政策优惠，却是一个问题。

　　记者连日对数家沪上银行探访获悉，眼下，新申请房贷的市民，如果符合“首套、自住、普通房”的政策规定，只要个人具有正当的工作和收入来源，且每月还贷额低于家庭收入的五成以下，从各家银行获得房贷利率7折的优待其实并不难。

　　分歧在于，一些新申请房贷的市民，以前可能申请过房贷，且房产不止一处，无论其过去的房贷还掉与否，想要从银行获得房贷利率7折优惠，都存在相当的不确定性。因为，银监会自2007年开始推行的二套房贷款政策至今依然有效，尽管去年陆续推出的房贷新政和地方性鼓励住房消费的政策，已经给改善型购房群体开启了房贷利率优惠的大门，但是，如何解读相关政策，这个主动权却在各家商业银行手中。

　　据记者了解，除了完全符合政策规定的受惠范围内的新房贷申请者，其他的人都试图借助“改善型”的定义，去谋求房贷利率上的最大折扣让利。

　　从各家银行反馈的房贷细则来看，一部分银行目前为止仍紧咬着二套房贷款政策不放，对于被界定为第二套及以上贷款购房者，利率上的优惠可能性极小；另一部分银行则在第二套房贷认定上进行暗自松绑，对于那些能够归入“改善型”队伍的客户都可网开一面。

　　据了解，新房贷能否申请到7折的优惠利率，要关注两大核心问题：第一，个人资信记录中无欠款逾期记录是很重要的；第二、争取成为某家银行的VIP客户，这将成为客户与银行谈判的筹码，往往个人资产越高，其获得银行让利的可能性越大。

　　[类型案例一]

　　婚前住房与父母共有，再买房可享七折

　　正在筹备婚礼的盛小姐，最近忙着和老公一起看新房，他们打算把家安在浦东。老公这边已经为新房准备了一笔首付款，现在的问题是，要想减少以后的月供负担，就要尽量申请到房贷的7折利率。但是，盛小姐心里有些顾虑，因为早在两年前，娘家曾资助她购买了一套房，房产证上是盛小姐和父母的名字，至今这套房子还在还贷中。“现在买房，我还能算是首套自住购房吗？”盛小姐担心那套正在还贷的房子会影响婚房优惠利率的申请。实际上，那套房子一直由父母居住，而还贷也主要是父母承担。而盛小姐的老公是新上海人，之前没有购房记录。

　　经多方打听，多数银行表示，像盛小姐这样的情况颇具代表性，如果婚前购房的房产证上有父母的名字，那么这套房子应归为父母名下，盛小姐再购房，仍可以算做第一套。这种情况下，最好以老公为主贷人，这样被界定为“首套购房”，利率获7折的可能性会更大。

　　[类型案例二]

　　夫妇婚前均有房，再购婚房难算首套

　　毛先生和王小姐两人决定今年春节结婚，两人都属于事业有成型人士，认识之前各自名下都有房产，并且商业贷款都已结清(毛先生只剩公积金贷款)。眼下，两人正在寻觅一套合适的婚房，供他们婚后居住，首付由两人共同支付。

　　在向银行申请贷款时，银行的答复是：婚前两人名下均有房产，再购买婚房将被视为第二套以上购房，贷款利率很难申请到7折。不过，如果两人与银行签订协议，承诺将原有房产出售，则可以作为首套购房申请贷款。此外，银行信贷经理还介绍，如果婚前一方拥有房产，且面积较小，婚后两人计划再购置面积较大的婚房，多数银行会将视其为改善型购房，也可以申请房贷7折利率。但是，如果婚前一方或双方的房子面积超标或界定为非普通房的话，除非房子出售并结清贷款，否则银行仍会视其为第二套以上购房，利率和首付成数都难以获得优惠。(记者 李 强)