“2008年前，到宝坻购买别墅的外地人中北京人占了50%以上，随着2007年严格的二套房贷政策出台，别墅购房族的消费受到抑制，2008年到这里购买别墅的外地客比2007年少了70%-80%。”近日位于天津宝坻的一项目销售负责人向记者表示。

　　记者了解到，随着房价下跌预期的不断加深，北京人外出购房的意愿也出现了明显下降，据我爱我家北京公司不久前一项意在了解北京人异地置业需求的调查显示：只有5%的接受调查者有意向在天津购房。 　

　　然而与北京购房者外出买房意愿相反的是，在天津的蓟县和宝坻的超级大盘恒大金碧天下、绿地盘龙谷、锦绣香江等项目依然将北京客户锁定为主要销售对象，三项目体量达到了近1500万平方米，相当于京津两市2008年住宅成交量的总和。

　　对此，许多业内人士对这种依靠北京楼市“挤出效应”存活的超级大盘前景产生了担忧。住宅市场资深人士岳锋钢认为，从目前的市场情况来看，定位于北京客源的京津大盘将面临巨大的销售压力。

　　住宅销售数据“掺假”严重

　　“我们将要推出的新房源3300元/平方米起，最近销售状况不错，特别是上周天津市出台了买房送户口的政策后，我们光周末就销售了100多套。”锦绣香江的一位负责人向记者表示。

　　记者了解到，该项目紧邻合生的京津新城项目，一期推出的为公寓和花园洋房，郁金香园和新五大道组团共300套房源，此前为了促销曾推出“回报社区 回馈知识精英”健康活动。知识健康洋房约4650元/平方米，凭大学学历证每平方米可再获1600元优惠，约3050元/平方米。

　　这位负责人一再向记者表示项目非常火爆，上周末看房人高达500来人，其中70%的为在北京居住的外地工作人员。

　　但是记者从天津市国土资源和房屋管理局的公开交易数据查到，2月28日和3月1日整个宝坻区的房屋交易量仅为8套，而该项目在天津市国土资源和房屋管理局房地产综合信息网上的已交易记录中只有8套，不知道该人员向记者透露的100多套销售量从何而来。

　　京津别墅市场前景堪忧

　　“我们一期的400套别墅已经快销售一空了，3月8日马上将推出君临山水，售价为4811元/平方米。”恒大金碧天下的王小姐向记者表示。

　　“4月、5月份我们也将推出新的房源，价格每平方米4000多元吧。”绿地盘龙谷销售总监李蓟向记者表示。

　　但是当记者问及对今后两项目的销售预期如何时，两位负责人均推脱不能回答。

　　记者了解到，金碧天下和盘龙谷两项目全为别墅项目，分别位于盘山的南北两侧，对于这种打着自然风光的别墅项目并不被市场所看好。北京高通智库总经理张宏认为，对于那些生活和工作区域都在北京的北京人，他们不会“无缘无故”来天津买楼。这与中国传统的地缘生活环境有关，户籍、社保、教育都是常住人口考虑的最大因素，而更不会为了自然风光而远赴天津买别墅，尽管其价格较低具有一定的吸引力，但是周围配套的不成熟成为了其发展的制约因素。

　　记者了解到，去年京津两地别墅消费量严重萎缩，2008年北京市共成交别墅2226套，同比下降63.49%，而2008年天津市别墅市场成交量也仅为36.69万平方米。而盘龙谷和金碧天下两个项目的别墅供应量高达数百万平方米，如此之大的供应量京津两地不知将如何消化。

　　记者观察

　　三大盘体量近1500万平方米　京津市场如何消化？

　　近几年来，随着北京的聚集效应的不断扩大，已经成为了继深圳之后中国最大的移民城市之一，但是房价的居高不下，让许多外来人口不得不把目光转移到了距离北京较近的区域，挤出效应催火了河北的燕郊、涿州和天津的宝坻、蓟县等区域的房地产业，形成了以北京为中心的庞大的“交界区”房地产市场。

　　随着2007年全国房地产市场的飞速发展，北京楼市的挤出效应被许多开发商无限放大，“交界区”的项目供给量出现了爆炸式的增长。特别是2008年9月-11月随着恒大金碧天下、锦绣香江、绿地盘龙谷等超级大盘的上市，交界区的房源供应出现了明显的供大于求。

　　记者了解到，于2008年9月29日开盘的天津蓟县恒大金碧天下，总建筑面积近600万平方米；同时开盘的锦绣香江总建筑面积约320万平方米；而在随后开盘的绿地盘龙谷项目，规划建筑面积更是达到了约650万平方米。三项目总计开发量近1500万平方米。

　　与三个京津超级大盘的空前放量相对应的是，京津两市住房交易量的急剧下降，根据两市统计局的公开数据显示，2008年北京市商品住宅成交量为1031.4万平方米，下降幅度高达40.4%；2008年天津市商品住宅成交面积约为480.6万平方米，比2007年大幅下降50%。

　　也就是说整个2008年，京津两市的商品房成交总量不到1500万平方米，这与三个超级大盘的总放量正好持平。按照开发商6-8年的开发周期来计算，那么在未来6-8年内，必须有近1/6-1/8的京津新购房者落户宝坻和蓟县，才能将三个大盘消化。

　　然而目前京津市场的存量房已经达到了空前高位，北京统计局的数据显示，2008年末，全市商品房空置面积1438.3万平方米，而天津市的存量房也需消化4年多，在加之燕郊市场的1400多万平方米供应量，天津的三个大盘到底可以分到多少份额还是未知数，而开发商规划的6-8年开发周期也不知将被延长多久。（商报记者 赖大臣）