刘某与陈某原系夫妻关系，2004年因感情破裂协议离婚，离婚协议写明无住房、财产分割。2007年1月，刘某办出了他2005年签约购买的房屋产证。同年5月，刘某与张女士签订了房屋买卖合同，在签订时，刘某将购房付款发票，离婚协议书，房产证一并交由张女士审查，张女士确认后将三分之二的房款支付给了刘某，其余待过户后支付。刘某收到房款后将房屋钥匙给了张女士。之后在办理房产过户手续时，刘某突然提出，该房屋是与前妻陈某共有财产，自己无处分权，买卖合同无效，同时还以损失为由向房管局申请将房屋所有权证书挂失。张女士傻了眼，不知如何是好？

　　房屋买卖过程中，买房人对卖方人是否具有房屋处分权应当予以审核确认。本案中，张女士在与刘某签订买卖合同之前，刘某将购房的发票、写明“无住房、财产分割”的离婚协议书以及登记了刘某一人姓名的产权证交给了张女士审核，作为一个普通的购房者来说，张女士通过这些材料已经有足够的理由相信刘某是该房屋合法的也是唯一的所有权人，有权利处分其个人财产。

　　刘某与前妻陈某于2004年离婚，2005年签约买房，2007年1月取得了该房屋的产权证。结合刘某与陈某当时签订的离婚协议书，很难体现出该套房屋是夫妻间的共有财产。刘某在与张女士签订合同时，再三保证其是该房屋的唯一合法所有权人，有权利处置该房屋。在收到张女士支付的首付款后就将钥匙给了张女士，实际的交付行为已经完成。由此，张女士就更无理由去怀疑刘某的主体资格存在瑕疵。

　　综上，可判断出，张女士是善意的第三人，其合法权益应当得到保护，刘某应当协助张女士尽快办理房屋过户手续。如果该套房屋真如刘某所称是与前妻陈某共有的，那么陈某的损失可向刘某另行追讨。

　　张女士与刘某交涉数次无果后，向法院提起诉讼。法庭审核相关证据材料后发现，无任何证据可证明涉案房屋是刘某与前妻陈某共有，且张女士在房屋买卖过程中尽到了普通购房者审核相关事项的责任，并无任何过错。因此双方签订的买卖合同合法有效，刘某需在判决生效后十日内协助张女士办理过户手续，且需支付违约金。

　　(作者系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师)