DTZ戴德梁行综合住宅服务

　　2009年一季度，在政策效应和对宏观经济基本面良好预期的双重刺激下，深圳楼市积压一年多的刚性需求和改善型需求逐步释放，从而带动二三级市场成交活跃交易量大幅回升迎来了楼市近两年来难得的“小阳春”。据来自深圳市国土资源和房产管理局的数据统计，2009年1～3月，全市新建商品住宅供应量为76.49万平方米，同比减少9.24%；商品住宅销售面积158.2万平方米，同比上升达204.57%，开发商和置业者双方信心均得到较大恢复，深圳楼市呈现出“量升价稳”态势。牛年“小阳春”的开局是否预示市场真正回暖？

　　深圳楼市是否回暖涉及到综合的评估系统，至少应该从成交量、房价、消费者信心及支付能力、企业家信心等几个主要方面进行权衡。尽管2008年底及今年一季度成交量回升，形成“小阳春”的局面，但仅凭成交量的回升而判断出深圳楼市已经回暖仍缺乏有力的支撑，后市仍需进一步观察。至于深圳楼市未来如何走，可以从以下几方面对市场发展进行一个大致的预判。

　　近日，有观点说：今年深圳楼市出现的所谓“小阳春”，其实是开发商的“自娱自乐”行为。意指开发商通过自己办理“假按揭”来套取银行的按揭贷款，以求获得资金周转，从而制造了楼市“小阳春”的假象。首先是深圳国土局出来“辟谣”：“假按揭”风波实际上是对房地产登记信息的误读。业内也对此嗤之以鼻，认为纯属无稽之谈，毕竟目前假按揭的空间非常小，爆出“假按揭”多为个人炒作。

　　楼市发展

　　取决宏观经济走向

　　未来房价

　　在微幅波动中企稳自住改善型客户

　　房地产市场作为宏观经济的有机组成部分，发展路径也将受其影响。未来房地产市场将如何发展，最重要的还是取决于全球金融危机的演变状况。尽管全球经济衰退对中国经济的影响有限，国内经济也借此机会优化产业结构、推动产业升级，并将继续保持一定的增长势头。但深圳这样一个对外贸出口依存度较大的经济结构，在金融危机中未免还是受到一定的冲击。2009年深圳的经济环境仍不容乐观，经济发展速度将出现一定程度的放缓。但在目前全球各经济体大力救市、重整国际金融新秩序的大背景下，加上中央去年底一系列促进经济发展的政策刺激，可以预见，随着各项政策的落实和效果的显现，必将带来经济的缓慢回暖，深圳经济也将随着整体经济形势的好转而回暖。

　　综合国际及国内经济形势走向，预计宏观经济有可能在2009年底触底发弹，并逐步回升。届时深圳楼市回暖将得到更加充分和有利的经济面支撑。所以，深圳楼市也可能在2009年底触底回暖，步入理性发展的轨道。

　　未来房价

　　在微幅波动中企稳

　　对于未来深圳楼市房价的判断，将基于未来供需双方的情况。由于2008年深圳楼市处于调整而行情低迷，新房的积压量较大，同时2009年新增供应量也较大。根据历年深圳市的整体市场供应，预计2009年全市住宅新增供应量将下降至500万平方米左右，但加上库存的440万平方米，预计全年总体供应量将达940万平方米左右。从过去两年的土地供应情况看，2009～2010年，宝安的龙华、观澜、宝安中心区，龙岗的龙岗中心城、坪山及南山前海片区均有望成为未来供应的热点。