全球地产寒冬 中国如何纾困

　　我觉得现在是房地产的尴尬期。如果错失了尴尬期，就变成了真正的危机期、危险期了。

　　——许为平 英国道丰国际集团董事局主席，总部基地(中国)控股董事局主席，北京总部基地董事长

　　其他产业的全球战略已经为我们树立了很好的榜样，电器有海尔、IT界有联想、汽车业有奇瑞、能源产业的中国铝业等等比比皆是。

　　——陈顺 中体奥林匹克花园管理集团总裁

　　房地产没有被列入十大产业振兴规划，当时意外了一下。

　　——王公正 壹瓶房地产开发(北京)有限公司董事长

　　危机的确带来很多机遇。我们在危机中看到，创新才有机会。

　　——时瑞 天津星耀投资有限公司营销副总经理

　　行业低迷恰逢中国经济进入调整周期，市场观望气息浓厚正赶上金融海啸席卷全球，房地产业的这个冬天，显得格外的长。

　　同时，因为牵动民生，因为涉及众多产业，也因为没有被列入十大产业振兴计划，房地产再次成为两会热点话题。

　　中国地产业如何破解眼前的困局？两会前夕，本报特请来几位嘉宾，共话中国房地产业的纾困之道。

　　谁的寒冬？

　　《国际先驱导报》：很多人认为中国房地产业已经进入寒冬，从你们自身的感觉看，中国房地产业的实际状况如何？

　　陈顺：我认为中国房地产业只是在前两年高速发展后适度地回调，就像一头奔跑的猎豹，在一段冲刺之后，总会有一段时间的调整和休息时间。而目前中国房地产就是一个休整和回调的阶段，只有经过这个阶段，才能大浪淘沙、去伪存真。那些发展良好有后劲的企业将获得更大的生存空间，而那些钻政策空子、不遵循发展规律盲目开发拿地的企业必然会遭到淘汰。

　　王公正：我们感觉确实进入冬天，市场还在，需求还在，但是交易量下降，消费者没有信心。不过从今年年初的数据来看，整个行业正在从冬天慢慢走出来：北京2月份商品房的成交量比上个月增长了6%。而去年的一二月份，根本没有什么成交量。

　　时瑞：其实进入寒冬是相对而言的。调整期也是地产行业发展到一个阶段所必需经历的。就比如一个人，在成长中必须自省、学习、提升。地产行业无论是社会责任、服务于市场还是产品品质都要升级。像我们在天津的项目，思考了城市运营效率的问题，在半小时的半径空间里，可以解决个人事业、生活、社交等等问题，提高效率、节省能源、区域产业升级等全新的创意，每天都吸引两三百到访人。在中国当下的房地产市场，是很难看到这个场景的。我们给自己定位为“城市运营商”，开放、创新、负责、苦练内功很重要。

　　许为平：我们走了地产的另一条路，就是那种以发展区域经济为目的的经济型的房地产。不像住宅型地产，我们的客户非常理性，是企业家，你不能漫天要价，也不能像住宅型地产那样，可以一股风炒热它，大家像炒股一样炒楼市。

　　不过受宏观政策调控，经济型地产也受到影响，但是小很多。我们这条路是发展经济需要的。发展经济需要硬件环境，如果不让硬件公司生产硬件，只让微软生产软件，软件装到哪里去呢？同理，企业需要办公楼，需要公司有好的形象。这就需要经济型地产。

　　所以你可以看到，我们不但没有放慢，反而加快了速度。

　　对于中国房地产，我认为不能“一刀切”。它还处在刚刚起步阶段，产业本身没有细化。泡沫主要存在于住宅型的地产中，像总部基地这样的经济型地产，是不需要降温的，它不是被调整的对象。

　　几个困境

　　《国际先驱导报》：各位都在这个行业当中，但是所针对的客户群是不同的，所以看问题的角度也不尽相同。许总主要做经济型地产，在您看来，住宅型地产的主要矛盾体现在哪里？

　　许为平：中国房地产的主要矛盾集中在消费性地产，也就是住宅地产上。

　　中国时下的房地产和欧美不同。欧美上个世纪50年代就开始突飞猛进地建设，中国是上个世纪末才开始，差了四五十年。欧美现在是真正的过剩，真正的奢侈消费。比如英国，六七十岁的老人普遍手里会有几套房子。他们早解决了居住问题，已经把房子作为可以理财投资的不动产了。

　　中国的起点太低，经过一段突飞猛进的发展，还有大量的人缺少房子，或者居住环境需要改善和提升。但是一部分人解决了基本住宅，想投资住宅。对于价格，这两者就发生了重大的矛盾。

　　而且因为中国的房地产业不完整，单条腿走路，要想买房子，要想改善房子，只有找开发商。这变成了开发商垄断了房地产，房价一高，民怨主要集中到开发商这儿。

　　《国际先驱导报》：在其他几位嘉宾眼中，中国房地产业的主要困境在哪里？

　　时瑞：中国的房地产市场，需求是存在的。我认为最大的问题是诚信。自住型房产需要安全、需要环境、需要配套完整；投资型需要未来回报。所以如何让百姓相信你的信誉，如何树立市场信心是最大的问题。当然，这个信心后面是需要有一个庞大的系统工程来支持的，涉及方方面面。

　　王公正：的确如此。我们认为房地产业并没有伤筋动骨，主要面临的是政策调控后的信心问题。另外，政府对于房地产调控的力度，也会影响房地产业从寒冬中走出来的速度。

　　陈顺：具体地讲，融资渠道比较狭窄、国家调控政策的不连续性、舆论导向中还存在丑化房地产、妖魔化房地产的倾向、民众中对价格走势还是不十分明朗以致还存在强烈的观望心态等等，都不利于房地产健康发展。

　　破解之道

　　《国际先驱导报》：这些矛盾和困境该如何解决？

　　许为平：我觉得要细分中国的房地产，区别对待，不能一刀切。像解决最底线的居住问题，究竟房源应该谁来供应？陈毅当年平抑上海棉布价格的方法，可以借鉴。

　　我的建议是充分利用经济适用房——政府指导性的房源，去调剂我们的市场价位。水往低处流，人往高处走，如果这块掌握好了，水自然就往这边流。别处的矛盾自然就不大了，漫天要价的开发商、黑心肠的开发商，自然就生存不下去。

　　当然也有确实盖得好的房子，就让它自然去做奢侈消费嘛！就像爱马仕的包，卖20万还买不到。香港有很多20万一坪、50万一坪的房子，香港政府也没有去控制它。

　　房地产里面有很多行当，很多层次。就像卖包一样，秀水街在卖，商场在卖，专卖店也在卖，根据不同的市场，从几十块钱到几万块钱，都在卖。房产也如此，它也是商品，无非是价值高一点，所以要区别对待，不能一刀切。

　　时瑞：要重新树立市场信心，需要项目本身精益求精、企业自身苦练内功，同时诚信地面对客户。企业的定位也很重要，因为不可能面对所有的市场，所以为哪块细分市场服务决定你的产品。以我们自身为例，选择在天津，在淡水湖中人工填筑一个世界地图。这个理念在世界范围内都是创新的，服务于所有有创意、有童心梦想的创造者。我们为他们搭建一个平台，希望全新的创意能够改变人们对与传统房地产项目的看法，希望借此尽快把市场信心重新建立起来。

　　王公正：除了市场信心，还需要政府加大政策力度。

　　陈顺：我认为主要应从这几方面入手：第一、政府调控政策保持适度的连续性、促进房地产发展的政策尽快出台；第二、建立一个纯净的舆论环境，给购房者正确的引导，不盲目打压房地产，也不要过多地炒作房地产，还房地产一个真实的面貌；第三、所有的房地产企业应该清醒地认识到目前价格回调的实际情况，不要一味地追求高回报，适当的价格能够带来成交量的爆发已经在去年得到多次证实；第四、优化房地产细分市场，减少土地供应量，同样有利于消化目前的存量房。

　　许为平：对于存量房、空置房，我补充说明一下。我曾经建议过，政府现在可以考察空置的房子，看哪些政府可以收来，做经济适用房。因为政府用经济适用房调节房价，也不是今天说今天就能盖起来，需要征地拆迁，需要建设。而百姓是急需房子的，早一天解决早一天享受。那么政府可以收编一部分空置房作为经济适用房，转给市场。

　　十大规划之辩

　　《国际先驱导报》：十大产业振兴规划中，没有包含房地产业，各位得知此事的第一感觉是什么？这对整个行业有没有影响？

　　王公正：当时意外了一下，市场一直有这种预期。因为房地产在GDP中所占的比重较大，在解决就业等方面很有成效。

　　不过仔细想想，也不意外。国家要从经济一盘局的整体高度来调整，只能挑几个必须要调整的行业来列入计划。十大产业振兴规划不是一成不变，会不断调整，着眼点是解决当前问题。

　　房地产没有被列入十大产业振兴规划，并不等于不是重点，也不会改变房地产业的重要地位。而且规划中的十大产业，几乎都与房地产息息相关。作为地产商，我还是觉得前景比较乐观。

　　时瑞：房地产涉及的行业和直接间接的就业人数太多了，房子以及衍生出来的产品永远是与人们生活最息息相关的。所以，整个经济体系中其他行业和产业调整好了，这个行业也就推动了。我们还是很期待的。

　　陈顺：但是这对房地产的重新加速发展是有一定的影响的！房地产业是一个真正关系国计民生的重要行业，我相信政府对房地产业的关心不会因为没有进入十大产业振兴规划而减轻。

　　许为平：我倒是认为没有列入规划没什么关系，最重要的是有具体落实的方式。就像大夫看病一样，都知道病情，但是一定要开出合适的药方，并且能抓到药。别开了药方根本拿不到药。有没有列入规划，只是一个虚的名份，即便被列入了，没有具体东西，等于没规划。

　　我觉得现在是房地产的尴尬期。如果错失了尴尬期，就变成了真正的危机期、危险期了。就像肿瘤本来是良性的，非要拖，拖到最后，良性转为恶性，那就麻烦了。所以现在这个尴尬期，不要让它再尴尬下去了。

　　危与机

　　《国际先驱导报》：金融危机，很多企业受到冲击，很多人看到了机会。身在房地产业的感觉是“机”大于“危”，还是“危”大于“机”？

　　许为平：我想对所有人可能都这样。百年不遇的危机，就是百年不遇的“机”，关键在你如何去分析，如何在这个时候审时度势。这是科学的，辩证的。没有绝对的坏，也没有绝对的好。

　　对总部基地来说，我们走的是中国房地产最早的规模化、市场化的经济型地产，这么大的规模做区域经济型地产，在中国还是首创。但是这条路是中国经济发展非常需要的。

　　我们的客户是实体企业和金融企业。我相信接下来，它们会发展更快，尤其是金融企业，金融危机让中国提前看到了金融开放所存在的弊端。我们分析得出的结论，金融企业会更加理性化地经营，不是照搬照抄。比如会更计较它的经营成本，首先从工资开始。你想想，老板的工资、总裁的工资、行长的工资都在降，难道他不会考虑降他的房租吗？他要提高性价比。我们正好提供一个高性价比的前台办公和后台服务的地点，房租只有CBD和金融街的五分之一到十分之一。

　　时瑞：危机的确带来很多机遇。我们在危机中看到，创新才有机会。像“城市运营商”这个全新的定位，为我们未来的方向增加了一个选择。

　　陈顺：我们的感觉是“危”与“机”并存，为什么这样说呢？中体产业已经在全国发展了56个奥林匹克花园。不同地点、不同发展模式、不同的开发阶段、不同的拿地方式带给我们的是大相径庭的结果，很多项目像大部分企业一样受到了经济危机的影响，受到了房地产高速发展后整体回调的宏观经济的影响，对这些项目来说，“危”的成分就大一些。这种表现是很具体的，比如我们南方的一些奥林匹克花园在08年销售方面碰到了很大的困难，销售速度不像前两年那样开盘即售罄了。

　　当然也有一些项目针对危机作了及时的调整，不但业绩没有下滑，而且在盈利能力方面有了较明显的提升，例如北京的中体奥林匹克花园。

　　经济危机，房子不好卖了，给我们品牌管理公司的品牌输出工作带来了前所未有的机会，近期找我们谈加盟合作的各地政府、企业明显多了起来，中体产业先作体育场馆后拿住宅开发用地的独特拿地方式应该是我们今后高速发展的一大法宝。

　　王公正：说到本次全球金融危机，它影响的不仅仅是经济，也包括政治、文化、社会等领域，现在几乎每个国家都在采取措施积极的去应对。在这种力量博弈的大背景下，像我们这种经营文化地产的开发商，在自己经营的地产项目中融入中国文化的内涵，坚持和谐文化建设，以文化促进文明强国的建设，不能不说是一种文化软实力的提升。

　　海外的诱惑

　　《国际先驱导报》：现在国外房地产的整体状况比较低迷，很多人认为这是“走出去”的好时机，我们看到总部基地曾经表示有海外投资的打算，进展如何？是打算把你们的理念复制到国外吗？

　　许为平：我们的确是有海外投资的计划，正在进行中，不过具体细节是商业机密，不方便透露。

　　现在是一个很好的机会。可以和人家讨价还价，还可以坐在这，等他来找你，不用着急。但我们不会复制总部基地的概念，我们从来不复制，而是把我们的理念和一个所在国、所在地区具体情况相结合，才能真正发展起来。

　　陈顺：在发达国家地产整体比较低迷的情况下，根据企业自身的实际情况，不失时机地走出去，扩大自己的国际影响，从国际大市场中挖掘新的利润增长点，打响中国地产企业的全球战略第一炮，我认为是中国地产企业整体实力的一种体现。其他产业的全球战略已经为我们树立了很好的榜样，电器有海尔、IT界有联想、汽车业有奇瑞、能源产业的中国铝业等等比比皆是。

　　《国际先驱导报》：中体有走出去的计划吗？星耀和壹瓶呢？

　　陈顺：目前为止还没有。我们认为中国的经济还是处于快速发展的腾飞时期，房地产业的发展还是处于发展中的状态，距离成熟的房地产发展阶段还有一段距离，中体产业在房地产方面目前还是立足国内，布局全国一线城市，兼顾二线城市，重点发展三线城市，这样的既定战略还是适合我们目前的发展状态的。

　　时瑞：我们在中国未来经济增长的制高点打造了一个实现未来理想的平台，本来就是面向世界的。随着中国的开放和强大，越来越多的人选择来中国实现自己的理想，我们为这个未来趋势建造一个平台，吸引大家进来，在这个经营、生活、融入。

　　王公正：壹瓶暂时没有海外投资的打算。这需要了解国际化的运作方式，了解对方的市场。目前看来，虽然国外整体经济状况比较低迷，但是海外投资风险还是很大。像美国的情况，从经济数据看并不明朗，见不到底部。

　　《国际先驱导报》：虽然有风险，但也有人认为是“抄底”的好时候。

　　许为平：我们不是为了抄底。我是投资人，不是投机家，抄底的时候买，价高的时候卖出去。我们主要是看什么时机最需要，哪怕价格高一点也会进。我是实业家，看到的是这个时候的市场需求：正是因为外部经济环境很差，一片哀鸿，才有机会找到合适的机会。人类社会，进步、发展是硬道理，一个国家的经济总要发展，为下一步的发展创造好条件，你就能挣到钱。等到大家都要发展，你就晚了。

　　我们主要做的不是住宅型地产。住宅型地产，中国是处于八九点钟的太阳，人家到了下午五六点钟了，还能去做住宅吗？我们应该是帮它带动经济，更重要的是为中国企业走向国际，在国际舞台上占有一席之地，去创造我们的平台。也可以说，是中国的事情国外做。

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