4月国内一线城市楼市表现不一。

　　上海的商品住宅成交面积相比3月大幅增加了20%，创三年来历史新高；同月北京住房成交量再创新高，环比3月上涨了19%；而在深圳，4月份成交比3月份小幅下降，由8509套下降至7695套，降幅接近10%。

　　与京沪深三城相比，南京4月份仍然走好，由3月份的7200套上升至9755套。在连续高位运营数月之后，南京5月之后的走势究竟会怎样？

　　本期“头脑风暴”邀请的嘉宾是中原地产南京公司总经理赵祎骏和南京零距离广告有限公司策划总监曹磊。

　　正方：五月仍将高位运行

　　南京零距离广告有限公司策划总监 曹磊

　　“经过连续几个月的放量，先前积累的刚性需求已经释放得差不多了，这个时候投资需求能不能抓好自住客的‘接力棒’，将是市场能否活跃的关键。”

　　相比4月份9755套的超高成交量，5月份有可能会小幅回落，但仍将在高位运行。

　　对于5月乃至下半年的走势，我认为应该从以下几方面来分析。首先，去年积压的刚性需求有没有释放完？未来有没有投资需求来接“下一棒”？

　　目前，江北、江宁的房价尽管有小幅上涨，但价格尚未恢复至调整前水平，这个区域目前自住为主力，但认真分析4月的成交结构，120平方米以上户型占了总成交的38.8%，8000元/平方米以上房源占了29.2%，从这里隐约可见投资客谨慎入场。毕竟，大面积豪宅、别墅、商业是投资客容易出现的区域。只有投资需求也活跃起来，市场才算真正回暖。

　　个人认为，经过春节之后的连续几个月的成交放量，先前积累的刚性需求已经释放得差不多了，这个时候投资需求能不能抓好自住客的“接力棒”，将是市场能否活跃的关键。相比5月份，7、8月份更像是一道坎，它的走向将决定市场会不会大起大落。

　　第二点，银行的信贷支持力度和市民的通胀预期也将左右市场走势。

　　本次小阳春甚至不能说是传统意义上的回暖，这中间银行“功不可没”，江苏各大银行一季度放贷了5000亿，这中间有相当部分投向了房地产。不过，下半年银行会不会仍有如此大的支持力度，将很大程度上决定5月乃至下半年走势。同时，现在市场已经出现了一些通货膨胀预期，在这种情况下，会有相当部分市民将房子作为规避风险的避风港，这很可能是下半年的较大利好。

　　第三点，5月份仍然是传统旺季，市场的成交会有一个惯性在里面，5月成交差也差不到哪里去。

　　反方：整体将会稳步慢走

　　赵祎骏 中原地产南京公司总经理

　　“楼市的冬天并未过去，外围的不利经济环境并没有消除，强势上升势头的突破口也没有找到，整体仍是稳步慢走。5月以后的楼市会趋于平稳。”

　　今年年后，尤其二三月份楼市出现井喷，一手房和二手房都有大幅上升，4月份南京的春交会等因素也使得成交量维持在一个高位。但5月份以及往后楼市会趋于平稳，不可能出现大幅上升。

　　一方面，由于年后成交量的不断上升，南京不少楼盘的房价也随之上调，房价的上调自然会影响到成交。另一方面，年后的火热行情很大程度上是积压已久的需求的爆发，这波需求目前也释放得差不多了。与此同时，去年以来的优惠政策使得交易成本比较低，而这样的低交易成本在逐渐被接受后已经不大能刺激买房人。

　　事实上，从二手房市场来看，相比3月份，4月的上门客量是有所萎缩的，尽管幅度比较小。市场行情的变化使得二手房房东信心波动较大，导致价格比较跳跃，甚至出现一天一价，观望情绪也因此仍然存在。同时，“甲型流感”这个不可抗力的出现，对整个楼市的影响尽管比较轻微，但仍是一个不可忽略的因素。

　　总的来看，目前整体经济在好转，股市在逐步回升，楼市信心在恢复，但居民收入并没有大幅上升，楼市仍未到强势反弹阶段。楼市的冬天并未过去，外围的不利经济环境并没有消除，强势上升势头的突破口也没有找到，整体仍是稳步慢走。

　　由此可以预计，5月份不会像二三月份出现强势反弹，楼市会理性消化。

　　目前买房人仍处于信心建立阶段，信心爆发仍需要一个过程。但对自住兼投资型买房人而言，现在不失为出手的好时机，政府和金融机构都有许多政策扶持，购房环境宽松，可供选择的余地依然巨大。

　　其他观点

　　成交放量不会昙花一现

　　著名经济学家 樊纲

　　楼市政策出台后，市场会逐步稳定下来。最近的回暖就是一个迹象。这一个过程，不是说现在就不跌了。但是过程的趋势现在已经不是一个加深调整，而是逐步企稳的过程。刚性需求是实实在在。改善性需求也是实在的。它们都不会昙花一现。

　　后市走向取决于政策

　　财经评论家 叶檀

　　楼市小阳春之后何去何从？是遭遇倒春寒，还是继续向大阳春挺进？一切取决于政策，如果信贷宽松到引起通胀担忧，房地产必然作为保值品受到追捧；如果政府下决心平抑房价，推出大量廉租住房，硬性规定开发商执行土地开发期限的规定，那么，房价必跌无疑。

　　恢复正常要到2011年

　　独立经济学家 谢国忠

　　楼市复苏一般比股市稍晚，如果A股最快明年年底彻底反转，楼市真正恢复正常或要到2011年。只有当市场出现大房地产商破产的消息时，才是楼市真正见底之时。

　　楼市存在结构性过剩

　　SOHO中国董事长 潘石屹

　　过剩仍是中国房地产市场的主流，而这种过剩主要表现为结构性过剩：一是为国际资本服务的“外向型”房地产业将面临严重过剩；二是接近政府保障性住房或与保障性住房处在相同档次的“普通型”房地产，将受到政策性挤压而出现过剩。

　　未来中国房地产市场将如何发展，最重要的还是取决于全球金融危机和中国经济的演变情况，在这一点上现在还不能过分乐观。