房地产进入新一轮上升周期

　　高波 南京大学不动产研究中心主任

　　据统计，近20年来房地产销售面积出现了三次大的底部，分别是1989年、1996年和2008年。其中2008年销售面积和销售额分别大幅下降了19.7%和19.5%。2009年一季度，房地产销售止跌回升，1—7月销售面积和销售额分别增长37.1%和60.4%。

　　房地产开发投资同样出现了三次底部：1990年、1997年和2008年。去年全年增长20.9%，扣除价格因素，实际增长12%。2009年一季度房地产开发投资增长4.1%，底部已经出现。2009年1—7月房地产开发投资增长达到11.6%，考虑价格因素，实际增长已经高于2008年。

　　而人们最关注的房地产价格指标，分别在1991年和1999年出现底部。经历2000—2003年3—5%的缓慢上涨后，出现了2004—2007年6—18%的暴涨行情，2008年房价剧烈波动，并逐步走低。2009年一季度房价止跌企稳，全国70个大中城市的房地产价格指数1—7月份上涨1%。

　　可见今年上半年房地产市场去库存化行情已经结束，并进入全面复苏期，房地产周期新一轮上升行情已经展开。这种房地产中周期的市场调整，过去需要3年左右才能完成，这次仅用1年半时间就基本完成了。

　　熨平房地产周期波动，防止房地产市场大起大落，宏观调控需要新思维。一是实现房地产供求双向调节，促使供求均衡。二是注重区域差异，充分发挥地方政府调控房地产市场的功能和积极性。三是合理把握调控节奏，适度超前调控。四是提高宏观调控政策的协调性，改变政出多门、政策相互抵触的局面。五是坚持政策的连续性、稳定性和灵活性，给市场一个稳定的预期。