2010年楼市猜想 业内称房价仍可能上涨——中新网
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    2010年楼市猜想 业内称房价仍可能上涨
2009年12月21日 10:03 来源:东南网 发表评论  【字体:↑大 ↓小

  编者按:2009年,中国楼市在全球经济危机影响尚未褪尽之时,不仅没出现众人预期中的拐点,经过年初的一波“小阳春”行情,房价就再次站上历史高位,其后就不断创出新的纪录。日前,中央政府在短短一周时间里连续三次提及房地产问题,提出要加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。在此背景下,一路上行的房价在2010年将如何变化?针对大众关心的这一话题,本报组织报道组采访专家,从商品房供应、营业税政策以及信贷和土地调控政策等方面入手,剖析影响楼市的关键因素,以飨读者。

  结构性失衡?以商品房供应量破题

  本报记者 李 蕊

  近日,福州市国土资源局发布公告,本月25日将公开出让9幅国有建设用地。消息一出,立刻引起业界的广泛关注,毕竟这是今年下半年以来屈指可数的几次拍卖会中规模最大的一次,而且将是今年最后一次土地拍卖会。

  众所周知,商品房的市场供应量对房价有着重要影响,而商品房供应量与土地供应密切相关,因此,在不少业内人士看来,本次土地拍卖透露出的信号意义非凡。

  土地供需矛盾突出?

  2009年的楼市迅速走出低迷,也带暖了已冷寂一年的土地市场。从今年3月的“土地第一拍”开始,福州的土地市场就被众开发商炒得火热,除了本地房企,包括万科、华润等国内一线房企也看好作为福州楼市的未来前景,频频参与到土地的争夺中。

  据了解,将于本月25日出让的地块全部为商业地块,其中有5幅兼具住宅用途。9幅地块中,最大的56亩,最小的仅8亩。

  业内人士表示,今年政府推地力度不大。相关数据也佐证了业内人士的分析。今年福州五城区共拍出21幅土地,其中纯居住用地1幅,商业住宅用地10幅,商业金融和办公用地6幅,其余4幅为工业和其他用地。从成交地块所处区域来看,以仓山区和台江区为主,各有7幅新地块成交,晋安区有5幅、马尾区2幅。有专家分析,从今年供应和成交的土地性质来看,以商业用地为主,地块普遍偏小,纯居住用地只有万科在则徐大道以西的原工贸纸箱厂东地块,面积仅为24.25亩,就此来看,新增土地供应带来的商品房供应也有限。

  “今年土地供应量同往年相比有所减少。”开成房地产总经理郑景枫表示,由于土地供应量不大,加之外地房企参与角逐,地价被抬高了不少。另外,从拿地到商品房的推出还需要较长的周期,下半年成交的地块最快也要到明年底才能推出现房,而且今年土地拍卖多以商业用地为主,这对明年的住宅供应造成不小的影响。

  楼市供应结构性失衡

  在业内人士看来,除了今年的土地供应不足外,今年存量房的大量消化也影响了明年的商品房供应。

  郑景枫表示,福州楼市从年初强劲反弹之后,已经持续红火了10个月之久,各大开发商手上的存量房已消耗殆尽,现在推出的楼盘的用地都是早先竞得的土地,“今年刚性需求集中释放的结果就是120㎡以下房源被大量消化,年末在售的大多是大户型或投资性小户型。”

  相关统计数据显示,今年第三季度福州楼市,90㎡以下房源成交量虽然仍占30%左右,但比一季度的48.6%显著下降。从成交金额看,180㎡以上的大户型开始显著抬头,而从供应量上,180㎡以上房源已成为目前市场上数量最多的产品。

  作为福州楼市“风向标”的住交会上,参展楼盘大多以150平方米以上的大户型为主,如三盛中央公园、融侨官邸2期、世欧彼岸城等,除此之外还有相当多的别墅项目,如三盛托斯卡纳、融桥旗山别墅、北纬25N安妮女王等,而为广大普通购房者所青睐的80㎡-120㎡户型难觅。某房地产公司销售经理林先生戏称,福州楼市户型结构出现结构性失衡,由往年的“橄榄形”变成了现在的“沙漏形”。

  林先生告诉记者,今年下半年推出了一批小户型产品。“但这其中很多产品是投资型小户型。”林先生分析,随着年初楼市的复苏,刚性需求得到有效释放,备受欢迎的小户型产品几乎被消化殆尽。随着房价不断上扬,投资型和改善型需求逐渐占据市场主导地位,由此导致投资型小户型以及大户型和别墅项目“应声而出”。此外,由于2008年不少存量房都是大户豪宅产品,这才导致现在产品供应两级分化严重。

  明年上涨压力不大?

  面对今年需求的集中释放、存量房的大量消化、土地供应相对趋紧的情况,不少业内人士对明年的楼市状况心存担忧,“存量房基本消化殆尽,而房地产开发的周期相对较长,而且可开发用地也不多,如果明年延续年底的成交量,明年商品房供应会比较紧张,房价很有可能会进一步上涨。”

  业内人士丘先生表示,明年上半年,福州楼市可能出现别墅的供应量超过普通住宅产品。 “开发商应该调整产品供应结构。”福州房地产专家陈国旺认为,“目前供应结构性失衡是因为在去年楼市低迷的时候,住房单价和总价低,开发大户型有利可图。但是楼盘开发的周期较长,等到楼盘推出时正值楼市红火,房价升高,总价也跟涨。今年下半年又释放了相当一部分的改善型和投资型需求,明年大户型市场前景有限,再加上土地供应不足,明年楼市普通住宅稀缺,开发商应该会逐步转向开发总价较低的中小户型商品房。”

  近日召开的国务院常务会议也明确提出,要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。对此,陈国旺认为,“这种调整需要时间。”

  福州大学房地产研究所王阿忠博士亦认同陈国旺的观点。郑景枫则强调,业内人士都十分看好明年的市场,尽管现在小户型稀缺,但随着市场发展,明年的楼市将会进一步细分,大户型朝着品牌化发展,小户型产品也会不断推出。“总体而言,市场的供应量有限,加之产品结构调整需要时间,所有明年福州房价会小幅上升,不过由于目前房价已处相当的高位,所以明年房价上升幅度不会太大。”

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直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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