潘石屹、冯仑、易小迪、张宝全、曾伟……翻开中国各地房地产商名录时可以发现，大多数在全国各地叱咤风云的房地产商们几乎都有一段“闯海南”的历史。海潮声起，波澜壮阔，一道海峡，成就了一代闯海创业人的激荡梦想。随着上世纪90年代海南地产泡沫的涨落，这些地产商又都撤离了海南，开始向全国进军。

　　而近年来，万科、富力、雅居乐、鲁能、东和、金泰、新世界、中信国安、中信太富等知名房地产公司又再次纷纷入驻海南，掀起一股海南“掘金潮”。

　　一个三亚版的“佛罗里达”

　　500万元便可撬动一个项目，而一个项目一年有上亿元的回报。

　　平均气温常年保持在25℃，有着东方夏威夷美誉的三亚地产发展与佛罗里达有着太多相似。2008年，85.28%的商品房卖给了岛外投资者。

　　2007年3月，家住黑龙江省虎林县的孙老师在三亚郊区买了一套75平方米的房子。由于身体不好，每年冬天他们夫妇俩会到三亚享受几个月，夏天再回来。孙老师称他们这种生活方式为“候鸟”，三亚的冬天在东北人看来就像是“天堂”。“虎林县在三亚买房的人大概有几百户，多数通过朋友的介绍，一方面是为了享受三亚冬天的景色，另一方面是看中了其成倍增长的房价。朋友之中，抱着炒房目的购买三亚房产的人居多。有经商的朋友在海边当时花了4000元/平方米左右买的望海楼，现在早已上万元。”孙老师告诉记者，“如果早一点买价格更便宜，不过即便这样他们三亚的房产也已经翻了两倍之多。目前三亚的房价还是在涨，三亚市中心已经基本盖满了楼”。

　　据了解，三亚房地产在10年内的变化十分大。海景一线地—海景二线地—滨河区域—主城区域，开发商们的地块逐渐转移。如今，可用于地产开发的海景一线地块已非常稀缺。自2002年，新建商品房价格表现出一波狂飙突进之势，一年一个价甚至几个价，10年涨了近乎10倍。三亚的土地成本正以每年72%以上在递增。惊人的土地利润也因此吸引了众多开发商再次扎堆海南。

　　“500万元便可撬动一个项目。”根据三亚业内人士的分析，开发商之所以蜂拥而上，除了当时存在的低门槛外，丰厚的利润便是主要动因。“除了基本地价，报建费只需50元/平方米。”业内人士认为，在三亚，一个项目一年有上亿元的回报，而内地却早就没有这个利润。即便海南现在每年预征2%的土地增值税，对于一个收入上亿元的项目而言，利润还是很大，“手头上拿着一两个亿来三亚的开发商太多了，可是没地了”。

　　“目前市区土地已经基本殆尽，海边一线已经不可能有土地出售。富力湾、雅居乐的清水湾事实上距离三亚都有一段距离，都在打‘泛’三亚的概念。”富力海南公司营销副总经理余子健更愿意用“一夜暴富”来形容海南土地市场的状态，“2006年三亚的均价在5000元/平方米左右，甚至还有均价在2000-3000元/平方米左右的商品房，当时拿地的开发商土地成本都非常低。而现在三亚的海景房都升到2万元/平方米、3万元/平方米，甚至还有四五万元/平方米的商品房。可想海南的土地暴利有多高”。

　　据了解，2008年初，三亚市区已经没有低于7000元/平方米的房子，亚龙湾少量产权式酒店均价5万元/平方米，非海景公寓1.4万-1.5万元每平方米、别墅1.8万-4万元/平方米。一位不愿透露姓名的业内人士向记者感叹，三亚有些项目太泡沫。“像海航公寓居然卖到3万元/平方米，号称装修1万元/平方米。而北京的豪宅装修也不过5000元/平方米。”

　　大牌开发商早年扎堆“圈地”

　　海南早年进驻项目获取的丰厚利润似乎让全国所有的开发商看起来都很“眼热”。

　　海南早年进驻项目获取的丰厚利润似乎让全国所有的开发商看起来都很“眼热”。以三亚的亚龙湾喜来登酒店为例，这个占地10.65万平方米、建筑面积7.8万平方米、按511套客房设计的酒店，总投资5亿元人民币。据称，从2006年开始每年营业收入为2亿-3亿元。

　　于是，2006-2007年，开发商掀起了海南掘金潮。低价圈地成为当时房地产市场的一个主要特征。除了早年进驻的中粮集团、SOHO中国、鲁能集团等大企业，后来广州雅居乐地产、富力地产、保利地产、三九国裕房地产、和黄地产、新世界地产、广电集团、香港明园发展有限公司、杭州绿地、中华集团、大连万达、华润地产、中新地产、今典集团等知名开发商相继进入。

　　2005年富力地产获取陵水县东部香水湾地块，占地约86.7万平方米，成本约1.79亿元，规划发展为综合性商旅项目，地价大约40多万元/亩；同样以协议方式，雅居乐地产在陵水县清水湾圈地1.5万亩，包括住宅、酒店及其他配套在内的项目开发，号称10年内完成130亿元投资额。今典集团在尝到红树林度假酒店利润的甜头之后，又在三亚大手笔拿了两块地。2007年7月，竞争激烈的三亚海棠湾大型开发项目的首期7宗土地同时开标，其中面积约达22万平方米、投资额达16.8亿元的七星级酒店规划用地，由张宝全旗下的今典集团一举夺标。“当时很多开发商都是先把地圈下来再说。”业内人士形容当时海南开发商近乎狂热拿地的状态。

　　一位海南地产大腕表示，“现在让他很烦的是三亚的地价火成这样”。太过火热的土地市场似乎让雅居乐嗅到了危机，去年三亚曾多次传出雅居乐要淡出清水湾的消息。

　　据悉，截至2009年1月31日，三亚商品住房结转可售面积为210.32万平方米，其中上年结转可售面积200.83万平方米，同期相比增长49.29%。而三亚2008年1-12月房地产运行情况显示，登记销售面积仅为109.69万平方米。可见，存量市场已经让三亚房地产市场有些“吃不消”，更何况未来还要面临如此之多的待销售市场。

　　三亚开发商将面临“火拼”

　　掘金“旅游地产”的人越来越多，导致三亚的产品同质化、普遍化，客户的重叠现象严重。

　　目前，三亚的成交量和价格已经开始打破不跌的神话。经历了集中圈地年代，消化存货成为2009年全国土地市场的主要任务。囿于资金、市场等压力，今年三亚的开发商也将面临把早年的圈地推向市场的压力。

　　记者在搜房网海南频道看到，三亚目前共在售36个新盘。而雅居乐清水湾、富力湾、香水湾1号、三亚金泰·山屿湖等多个项目也将在今年陆续推出。在北京，雅居乐清水湾项目去年年底就开始进入大力度宣传阶段。今年2月份，今典集团不惜拿出1000万元启动第三次项目征名活动，同时推出一个客房总量超过5000间的“巨无霸式”五星级产权式酒店。

　　“对于有资金实力的开发商而言，长久地持有土地、捂盘不卖是最合算的，但问题是开发商能不能扛住。”北京金泰房地产开发有限责任公司副总经理谢苏明向记者表示，“多数开发商是扛不过5年的。目前三亚进入调整期是必然的，但这个调整期将会很缓慢”。

　　谢苏明表示，2009年三亚将是真正“地产人”的时代。市场好的时候是不需要营销的，市场低迷的时候才需要地产人的策略营销。对于三亚而言，半山半岛的营销就是成功的。它是三亚在全国打造的第一个度假产品。

　　然而，一方面是庞大的房地产投资、市场存量，一方面是全国性投资开始保守，目前的三亚房地产市场显然将要面临比“半山半岛”一枝独秀时代更大的压力。“现在三亚的竞争格局已经发生质的变化，亚龙湾、陵水、三亚湾三大板块已经集中很多项目，未来两到三年新的东部黄金海岸竞争力也将形成。”余子健表示。

　　如果说两年前半山半岛用一个在业内人士看来并不怎样的“鹿回头”地块成功地打造出一个全国闻名的度假产品，那么随着掘金“旅游地产”的人越来越多，产品同质化、普遍化，客户的重叠，全国人民会不会买单都将是三亚开发商面临的问题。

　　据了解，目前三亚90%以上的楼盘都以休闲度假为主题，受旅游市场的影响强烈，旅游旺季销售火爆，若旅游淡季房产销售就陷入低谷。而在近几年的北京春、秋季房展会上，海南项目扎堆“拉客”总是能够成为每年京城媒体乐道的一大特点。一份三亚某地产项目在去年“十一”黄金周做的市场调研报告写着这样几句话，“从各个开盘项目的统计数据显示表明，全国大势低迷的整体现状，在一定程度上也已波及到三亚房地产市场，今年的销售势头明显低于去年。据各项目销售代表反映，去年客户一人都想买几套，而今年客户购买一套都要观望琢磨很久，而且必须各项服务都要做到位才能避免丢失客户”。

　　其实，像上述的虎林县有着“候鸟”生活方式的人并不多。“让13亿中国人消费海南的旅游地产并不是一件容易的事情。目前会去使用旅游地产的人还比较少。它需要开发商去改变客群的一种生活方式，至少去那里买房的人要有每月去海南享受的习惯。”余子健告诉记者，去年，他在做全国巡展的时候发现，说尽三亚的漂亮、美好，在购房者看来，都好像是一种遥不可及的梦。

　　一位业内人士表示，三亚的开发商实际上是在给购房者造一个“梦”。三亚房地产业存在滞后性，即它的复苏、高涨落后于国内房地产同期发展水平2-3年左右的时间。旅游度假产品只有在人们经济非常宽裕的情况下或出于投资保值的目的才会购买此类产品。目前，全球性投资萎靡，三亚造的这些“梦”未来如何也很令人担忧。

　　但是谢苏明认为，三亚的未来走势不会再次出现泡沫现象，它的发展存在一定的滞后性。1998年全国商品房政策改革使得全国楼市火热起来，但三亚是在2003年才真正火起来，比全国晚了5年。三亚和北京楼市一样，有其城市的特定属性，具备一线城市的地产价值。