“我手上有市值3.5亿元的房产，现在除了降价，其他什么营销办法都没用。您觉得我是现在降价销售好，还是熬半年再观望下形势好？”日前，在浙江大学经济学院MBA高级研修班上，北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科一上台，一个学员就抛过这样一个敏感的问题。

　　“我个人的观点是，降价、快速销售。现在你降1000元，无非是利润少点。现在不降，过些时候，利息、人工成本逐日增加，降1000元都保不住成本。”冯科说。

　　出来混，迟早要还

　　北京城区一套普通的房子要200万元。一个普通的北大毕业生毕业后一个月赚5000元，一年赚6万元。冯科说：“就算他节衣缩食，每年能省下四五万元，起码要五十年才能买一套房子。”这样的后果是什么？“人才对大城市失望、灰心，会流走。长此以往，大城市会逐渐失去创新竞争力，比少挣点房产利润损失更大。开发商心态要好，不要想着赚暴利。”2006年、2007年，很多地方的房价涨了百分之五六十，“现在，大家都没事干了，大眼瞪小眼。香港影片里经常说一句话，出来混，迟早要还的。用在这里最合适。”冯科认为房价不合理的暴涨无疑消耗掉了房地产行业未来的成长空间。

　　对此，他做了一个形象的比喻，经济增长的速度和房价的关系应该像主人带小狗，“你带着小狗出去散步，会允许小狗一会跑在你前面，一会跑在你后面，一会又乖乖呆着身边。要是它老是像脱缰的野马一样，跑得看不见影，你肯定不会再要这条疯狗了。”

　　跳出小卖部经营思维

　　一瓶矿泉水成本只要几毛钱，在小卖部可以卖到一元钱。利润率这么高，是不是说明赢利模式很好？“小卖部一年的销售额也许只有四万元，100%的利润率也只能赚二万元。”

　　冯科认为，目前的经济形势下，房地产商应该跳出这种“小卖部”的经营思维，不再一味追求单利，而应该运用专业的管理、市场化的操作，在扩大销售规模中赚取利润。四川一个开发商开发了几个楼盘，开始每平方米卖六千多，后来市场形势不好，他果断地以每平方米2999元的价格把剩下的房子迅速出手。“平均下来，每平方米还有1000元的利润。现在他就很轻松了，到处旅游、考察，等待下一轮房地产上升期的到来。”

　　“这方面，万科是个成熟的企业。”冯科认为它是中国少有的经历过几次房地产低潮期的企业，知道应该快速地把现金抓在手上。

　　让市场的归市场，政府的归政府

　　中国的住房改革总体上是好的，但是从100%由政府供给一下子转到100%由市场供给，这个转变太快。现在政府要承担起它的责任，要供给社会最底层的人房子住，这就是经济适用房和廉租房。究竟这个比例有多高？冯科说，市场经济的国家是2∶8，也就是说20%是国家，80%是市场。“市场的归市场，每平方米涨到十几万元政府也不能管；政府的归政府，市场失灵的地方要行政出面解决。”

　　市场领域中，不同规模的开发商做法也不同。如碧桂园的成功秘诀在于——规模。“当大房产公司在广州城里为每平方米上万元的土地竞争得你死我活时，碧桂园在城郊悄然起步，迅速崛起。”冯科说，碧桂园在郊区轻松拿了一千多亩地，开发每平方米五六千元的微型别墅，卖得很火。反而，在城区的那些开发商为征地、拆迁等各种各样的不确定因素耗费人力、物力，拖长开发周期。

　　当然，大房地产公司的有些大手笔做法，中小开发商是学不来的。目前，国家要求开发商的自有资金比例达到35%，很多开发商都做不到这一点，“以前有的开发商拿地之前就开始贷款，现在这些路都被堵死了，怎么办？”冯科提供了一个思路：寻找私募基金的支持，由专业的基金募集资金，交给信誉、品牌较好而缺乏资金的中小开发商开发楼盘，然后由银行来监督资金的使用。