2008年的二手房纠纷中，除了较为常见的佣金纠纷之外，一些相对较新的纠纷类型也正在成为典型：夫妻双方感情破裂，应该如何防止对方擅自处置房屋，保全自己应得的财产；二手房质量出现了问题，前任业主是否需要承担责任，又应该怎样承担责任。在回顾2008年二手房交易纠纷的时候，一些在这一年里二手房交易中需要关注的风险，可以从以下典型案例中找到防范风险的启发

　　佣 金

　　买卖合同未实际履行，中介公司能否收佣金？

　　房产中介公司认为只要按照委托，寻找到合适的买卖双方，并订立购房协议，中介服务就已成功，买卖双方就应支付中介费。而实际上，买卖双方虽然初步签订了购房协议，但因种种原因并未成交，由此引发中介向买卖双方索取佣金的纠纷。

　　-典型案例

　　小赵经某房产中介公司居间介绍，与卖方小朱签订了房屋买卖协议。协议签订后，小赵向小朱支付了定金5万元。但在办理安揭贷款时，银行因小赵资信等级较低，降低了小赵的贷款额度，小赵因此无法按时足额向小朱支付房款，只能放弃了交易。双方经过协商解除了房屋买卖协议，并对小赵已经支付的5万元作出处理：1万元作为违约金归小朱所有，1万元作为中介公司的佣金由小朱代为支付，剩余的3万元小朱1个月内返还给小赵。结果，小赵事后反悔，要求中介公司返还佣金。

　　-案件结果

　　经房屋中介公司的居间活动，小赵和小朱已签订了房屋买卖协议，合同既已成立，居间方即完成了居间义务，有权收取相应的佣金。至于该协议最终未能履行完毕，是因小赵单方原因所致，且在小赵和小朱关于解除房屋买卖协议的约定中，也明确定金中的1万元作为佣金由小朱代为支付，所以中介公司收取1万元佣金，是有合法依据的。小赵的诉讼请求最终未能获得法院的支持。

　　-法律解读

　　本案中，小朱接收中介商的服务，并和小赵签订了房屋买卖协议，小朱就应当按照约定支付佣金报酬。此外，房屋买卖协议未能履行完毕是小赵单方原因所致，在解约协议中也明确小赵同意向中介公司支付佣金，事后又反悔要求中介公司返还佣金，有违诚实信用原则。

　　房屋买卖的过程是个动态的过程，从买卖合同的签订到产权过户的完成，需要相对较长的期限。为了确保交易的最终完成，也是为了保护自身的合法权益，步界律师事务所的郭韧律师建议，在与房屋中介公司签订居间协议或委托协议的过程中，不妨对居间费用或报酬作分阶段的约定，交易每完成一步，中介公司可以收取相应的费用，产权过户完成后，中介公司可以收取全部报酬。

　　房屋质量

　　质量有瑕疵，该不该追究卖家责任？

　　二手房与新房相比固然具有价格低、地段优、配套设施完善等优势，但自然损耗和人为损害直接却降低了二手房的使用价值。前任业主的装修和修饰，也容易掩盖房屋的缺陷，往往买家入住后才能发现，由此引发了买家因为房屋质量状况问题要求赔偿的纠纷。

　　-典型案例

　　2008年9月，小朱购买了一套二手房。入住后不久，小朱就发现自家的卫生间下水管道经常发生堵塞现象，不得不经常请物业公司的维修人员进行清理。经维修人员介绍小朱才得知，原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积，擅自改变了卫生间内管道的铺设线路，导致下水不通畅，要想彻底解决问题，必须重新铺设管道。小朱找到前任业主小王要求赔偿重新铺设管道的费用，小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见，表明他已经默认接受了现实，所以拒绝赔偿。

　　-案件结果

　　法院审理后认为，卫生间管理铺设属于装修过程中的隐蔽工程，小朱无法通过肉眼直接察觉，因此对于损失的发生，小朱没有过错。而小王在装修过程中擅自改变管道线路，在明知卫生间下水不通畅的情况，没有明确告知购房人小朱，已经构成故意隐瞒，因此应当承担赔偿责任。

　　-法律解读

　　二手房买卖过程中，出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要考察卖房人是否故意隐瞒和购房人是否明知质量瑕疵。

　　如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，应当承担担保责任，但卖房人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的，出卖人则不承担担保责任。根据我国《合同法》的相关规定并结合房屋买卖的特点，出卖人承担担保责任的方式包括赔偿损失、降低房价、进行修复或承担修复费用等。当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，影响居住者人身安全的，可以要求解除房屋买卖合同。

　　此外，还要分析隐蔽质量瑕疵的形成原因。案例中隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因为出卖人在装修过程中产生，购房人对此也不知情，因此仍然由出卖人承担责任。

　　夫妻感情破裂

　　如何利用财产保全保障自身权益？

　　夫妻双方感情破裂为了房子大打出手不是新鲜事。围绕着房屋产权，双方都有很多话要讲。为了保障自己的合法权益，当事人可以向法院申请房屋保全，在一定的时段内冻结房屋产权限制其转让，防止“赔了夫人又折兵”。

　　-典型案例

　　为了给妻子办理上海户口，8年前张先生将购买的房屋产权过户登记至妻子王小姐名下。2008年4月双方经法院判决离婚。同年6月，张先生向法院提起诉讼，要求确认该房屋产权归自己所有。在法院审理过程中，王小姐以人民币140万元的价格将该房屋出卖给吴先生并办理了过户手续。张先生得知这一情况后，向法院变更了诉讼请求，要求判令王小姐向其支付房款140万元，法院支持了该请求。但判决后王小姐并没有向张先生支付140万元，张先生在多次催讨无果的情况下，再次向法院提起诉讼，以王小姐与吴先生之间的房屋买卖合同侵害自己的合法权益为由，请求人民法院撤销该买卖合同。

　　-法律解读

　　法院审理后认为，张先生在6月提起的诉讼中变更了诉讼请求，要求王小姐支付房款140万元，这一请求得到法院支持，并为生效判决所确认，表明张先生已经明确放弃了房屋产权，而选择了对王小姐的债权，在债权无法实现的情况下转而重新主张对房屋的所有权，属于重复起诉，法院无法予以支持。

　　-案件点评

　　本案中，张先生丧失了维护自己合法权利的最佳时间。2008年6月在提起确认所有权诉讼时，张先生应当同时申请法院对该房屋进行财产保全，以限制王小姐擅自处分房屋的行为。财产保全是目前限制产权人或其他相关权利人处分、变卖、转移房屋产权的有限手段，通过对争议房屋的查封，可以保证在一定期限内房屋产权处于冻结状态，从而有利于纠纷的彻底解决。

　　目前，对房屋的保全措施主要是查封，即由房地产登记机关根据人民法院的司法裁定在该房屋的登记册上加注司法查封的信息，从而限制该房屋产权的变动。