昨日,记者从广州市中级人民法院了解到,针对近年来商品房预售纠纷案中出现的典型问题,广州市中级人民法院制定了《类型案件统一处理方法》,通过问答的形式对“交楼”标准、面积差异、验收标准等争议较大的问题进行了具体解释,一手楼纠纷实行统一审判尺度。

　　广州市中院房产庭一位不愿意透露姓名的法官坦言,由于目前的法制建设现状、房地产合同文本表述不完善、理解差异等原因,导致法院在操作上产生不同的认识,同类案件可能会出现不同的处理方法。广州市中院房产庭负责人说,《类型案件统一处理方法》的出台,可以保证各级法院司法尺度统一,强化审判严肃性。

　　链接

　　“交楼”标准

　　1.必须具备以下两个基本条件:(1)取得《建设工程竣工备案表》；(2)讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。有特别约定其他标准的从约定。

　　2.合同附件中约定有装修标准的,出卖人未达到约定的装修标准,其承担的是关于装修标准的违约责任。

　　逾期办证应追缴违约金

　　逾期办证违约金的处理可以分两段判决:至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付；自判决生效之日起至取得办证递件回执(指“协助办证的”)之日止的违约金于每月10日前逐月支付。

　　违约金的截至日期以合同约定为准:“协助办证的”为取得递件回执；“办妥的”为房管部门出证；“取得产权证的”则为交付买受人。产权证核发后,出卖人应无条件交付给买受人。

　　面积差异的房款结算

　　1.面积误差比绝对值在0.6%以内的,买卖双方互不作任何补偿；

　　2.面积误差比绝对值超出0.6%、在3%以内的,买卖双方按合同约定的价格据实结算,不扣除0.6%；

　　3.面积误差比绝对值超过3%,买受人有权退房；买受人不退房的,房屋实际面积大于合同约定计价面积的,面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足；面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定计价面积的,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。