消费者如何在交易以及入住后的诸多环节规避纠纷、减少损失？值此3·15到来之际，《北京晨报·房产周刊》特别推出经典案例解析，以帮助买房人规避楼市中常见“陷阱”。

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　　延期交房 细观开发商资金实力

　　矛盾焦点

　　开发商用20万元“起家”进入房地产行业，销售本岸小区期房后，未完工却出现资金链断链，致使数百名业主延期4年之久未入住。

　　事件回顾

　　2008年8月，通州法院以虚报注册资本罪和职务侵占罪对王海涛判处有期徒刑8年，并处罚金239万元，至此“本岸事件”有了最终说法。2000年，王海涛用借来的20万元注册了5000万元资本的北京伯雅房地产开发公司，并在通州开建本岸小区。然而小区尚未建好，王海涛公司的资金链断裂，致使数百名业主的新房梦“撂荒”。

　　根据伯雅房地产公司开发的本岸小区的购房合同约定，开发商应于2005年7月1日交房。但此后，伯雅公司连续4次告知业主延期交房，交房时间被推到2007年。直到伯雅公司一名副总“反水”举报了王海涛，使得其在2007年1月17日被市公安局通州分局监视居住。最终，检察院以虚报注册资本罪和职务侵占罪对王海涛提起公诉。当年3月，本岸小区由新开发商接手并复工。直到2008年8月，本岸小区已改名为“群芳一园”，大部分业主已收房，与新开发商关于违约金的谈判同时进行。据报道，开发商拖欠的违约金总数已超过5000万元。

　　律师点评

　　北京市炜衡律师事务所律师庄清忠提示，首先，买房人在选择楼盘的时候一定要看开发商的开发资质，尽量选择有一定开发规模的地产企业；其次，虽然期房的价格会比现房优惠，但购买期房本身风险就会更大，因此在签约时要在违约条款中明确责任，细算违约赔偿；最后，如发现出现纠纷，要快速“固定”证据，通过法律手段将自己的损失降到最低。

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　　内部认购 切勿轻信他人不签合同

　　矛盾焦点

　　“内部认购”凭借着价格优惠、户型优秀等条件优势一直在房地产行业盛行。但这种不守行规的暗箱操作，对购房人来说，却是实惠和风险并存的。

　　事件回顾

　　2008年3月份，读者杜平向本报反映，凤凰城项目开发商华润置地在2004年1月收了自己的16.7万元首付款后至今没有通知他入住，多方打听才得知已付首付的房子又被卖给了别人。通过采访，记者了解到杜平是通过销售人员认识华润置地北京分公司一高层凌某购得凤凰城一房，当时也是以凌某的名义提交的首付款。而华润置地拿出一份凌某签字的“退房协议”，否认一房许两主。从始至终，杜平手中所能证明自己买房的凭证也就是盖有华润置地的首付款收据，且收据上注明了款项用途和房屋的具体坐落位置。2008年7月，杜平状告华润置地“一房两卖”一案开庭。随后，通过庭外和解，华润置地收回收据退还款项；而杜平的16.7万元终于完璧归赵，但并没有获得包括利息在内的任何赔偿，还损失了给最初介绍房源的销售人员的好处费。

　　律师点评

　　北京市筑成律师事务所律师姚克枫指出：“写明具体坐落位置的购房收据也是合同。国家并没有明确什么样形式的书面协议才是标准合同。但就本案看来，在出具的收据上已写明款项用途和房屋的具体坐落位置，已构成买卖关系，是简单的合同。”姚克枫强调，如果开发商在出具该收据后，又将房屋卖给他人，显然是违约行为。杜平告诉记者，法院的意见是本案最大的问题还是没有标准合同，而收据也确实能证明有这笔购房款存在，因此最好的方式还是庭外和解。

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　　中介陷阱 签字内容要把关

　　矛盾焦点

　　眼下,通过中介找房产生纠纷的事件也比比皆是。从最终看房就暗藏隐患，原因是买房人不细看中介拿出的看房单就签字，结果未成交演变成违约，因这一矛盾纠纷走上法律诉讼的情况逐年增长。

　　事件回顾

　　2008年5月，韩先生与妻子在房山看房后，他妻子在中介恒宇世纪公司要求下签了看房协议。看房协议上明文约定，买房得通过恒宇公司，如果通过第三方购买，需赔偿3%的违约金。因为办理贷款的原因，韩先生夫妻通过其他中介成交。恒宇世纪得知后很快诉至法院，讨要3%的违约金。宣武法院判定，韩先生是否购买所看房屋，是否选择通过恒宇公司，其作为消费者有自主选择服务的权利，恒宇公司无权干涉此权利。

　　法院说法

　　宣武法院判决认为，恒宇世纪公司拟订的《看房协议》，违反了消法关于“消费者依法享有自主选择服务的权利”的规定，属于无效。但也有类似案件中介胜诉，其中通州法院在判决类似案件时的说法是：中介公司为购房人提供了房产信息，购房人实际也看了经纪公司提供的房产，依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应该按合同履行义务。

　　管理房地产中介机构的北京建委市场交易部门一工作人员曾表示，看房确认书也是合同，消费者签字之前，一定要仔细阅读条款。消费者如果不认可，可以不签字，一旦签字，就等于认可，要负法律责任。

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　　房屋质量 找开发商不可单兵作战

　　矛盾焦点

　　房屋质量问题以及开发商擅自更改社区规划的问题一直层出不穷，激发了诸多矛盾。

　　事件回顾

　　2008年12月27日，20多位业主围在雍景四季售楼处，希望就工程质量以及社区规划等问题与开发商进行谈判。业主总结出该社区共存在楼体外墙、小区景观、电梯、室内腻子、垃圾处理站、交工延期、车位等11项问题。业主们表示，从2007年11月到现在沙盘已经改变多次，11、15号楼前硬质铺地(儿童乐园)代替了原来的水景，现在所谓的玫瑰园又代替了儿童乐园。而业主对所谓的知名品牌‘快意电梯’的知名度和质量也提出质疑，并经多方考证，与合同中所约定的知名品牌并不相符。

　　律师点评

　　秦兵房地产律师论坛负责人秦兵认为，业主要想维护自己的权益，最主要做到三点，一、大家要组织起来；二、要集资，共同投资才能让业主更紧密地团结起来；三、一定要通过法律途径解决问题。“围售楼处能围几天呢？大家还都有工作要做，所以，最主要的还是要通过法律途径解决。”秦兵说。

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　　物业纠纷 头等大事是成立业委会

　　矛盾焦点

　　开发商私定地下车库价格，引发300业主围攻售楼处。

　　事件回顾

　　2月28日上午，海淀区桃园小区近300名业主聚集在小区门口，数十辆私家车堵住小区道路，抗议开发商单方面将小区地下车库租金定为500元/月，要求与开发商谈判。等候开发商出现的过程中，业主与售楼处工作人员发生冲突，电话、花盆等物被摔在地上。据业主介绍，之前业主们曾要求与开发商和物业公司协商车位租金问题，但开发商与物业公司双方均不承认自己为定价方而拒绝协商。

　　据业主介绍，该小区在五环外，周边小区车位租金均在300元/月以下。市发改委工作人员表示，该小区地下车库产权属于开发商，小区车库长期包租的价格应由开发商与业委会协商定价。因该小区未达到成立业委会标准，几方协商达成协议，业主在15天内选出代表并得出业主认可的收费标准，之后再与开发商代表协商定价。在此15天期间，物业暂不对车库收费。

　　律师点评

　　“搬家到新社区里的头等大事是成立业委会。这样万一和物业或开发商就一些问题产生了纠纷，就可以由业委会牵头和开发商或者物业公司谈判了。” 秦兵房地产律师论坛负责人秦兵这样说道。据了解，目前北京还有多数小区未成立业主委员会，原因是业主自身缺乏积极性。

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　　小产权房 赢了赔偿输掉房子

　　矛盾焦点

　　房产增值之后，卖方是否有权回收？城镇居民是否可以购买农村宅基地、农民住宅或小产权房？房价连涨十多倍，卖房农民反悔了，宋庄“画家村”遭集体讨房。

　　事件回顾

　　被告人李玉兰于2002年7月1日以人民币四万五千元购得农民房产，其中包括五间正房、三间厢房和370平方米的院子，并和房主签订了一份房屋买卖合同，但是由于该户农民的反悔，并且依照国务院办公厅“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’，农村住宅用地只能分配给本村村民”的规定，把画家李玉兰告上法庭，最终宋庄法院依法判定李玉兰的房屋买卖协议无效，马海涛向李玉兰支付93808元房屋补偿，限李玉兰90天内“退房”。2008年7月，李玉兰起诉卖房人索赔“信赖利益损失”， 去年10月20日，北京通州法院宋庄法庭宣判：李玉兰所购房屋的原房主马海涛，赔偿李玉兰损失185290元。

　　法院说法

　　法院认为，原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应对合同无效承担主要责任。对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院对其合理部分予以支持。